「大阪」の地価推移は？過去5年の地価変動率の推移を解説！

地域 2024.05.29 金子千春

大阪府で住宅を買ったり売ったりする場合には、大阪府の地価の相場や推移を知っておくことが重要です。公示地価の推移や実際の不動産取引価格はどこで確認できるのか紹介しますので参考にしてみてください。

1. 公示地価では土地取引の価格の目安や全体的な動向がわかる

公示価格（公示地価）とは、国土交通省土地鑑定委員会が毎年3月に公示する標準地の価格です。鑑定評価員（不動産鑑定士）が毎年1月1日時点の１平方メートルあたりの正常な価格を判定しています。令和6年度では、全国約2万6,000ヶ所の標準地で判定が実施されました。

この公示価格は「適正な地価の形成」が目的ですので、不動産の売買をする場合の価格を決める目安に使われるほか、土地の相続税評価や固定資産税評価の基準としても利用されます。なお、公示価格は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」で誰でも調べることが可能です。不動産の売買を検討する際には、まず調べてみることをおすすめします。

2. 大阪圏の公示価格は上昇気味

大阪圏（大阪府・兵庫県・京都府・奈良県）は東京・名古屋に並ぶ三大都市圏のひとつですが、近年地価は上昇しています。住宅地は３年連続、商業地は２年連続で上昇し、それぞれ上昇率が拡大している状況です。

下のグラフは、大阪圏全体の住宅地・商業地および大阪市住宅地の近年5年間の公示地価の変動率をまとめたものです。コロナが５類に移行したことを受けて、都市中心地では人の流れが戻り、店舗やオフィスの需要が強くなったこと、都市中心部や利便性・住環境が良い地域などでは住宅需要が強くなったことが影響して地価の回復が続いていることがわかります。

大阪府の令和6年の住宅地最高価格は、「大阪市福島区福島3丁目 13番2 『福島3-1-55』」の１平方メートルあたり125万円で、令和5年では＋7.4％、令和６年では＋7.8％と２年連続して大幅に上昇しています。ちなみに、この地域は湾岸にマンションが多く建設されており、利便性の高さからマンション需要も多いため地価も高くなっています。

さらに、下のグラフは住宅地の標準値各地点において地価が上昇・横ばい・下落した地点数の割合の推移をまとめたものですが、特にこの２年で上昇した地点が増加しています。コロナ禍後、ようやく経済が回復してきたことがわかります。

3. 大阪府では新線・新駅の動向が地価に大きく影響

前述の通り、大阪圏全体、大阪市住宅地では地価は上昇傾向にありました。大阪府でも住宅地全体で見れば、令和5年では＋0.7％、令和６年では＋1.6％と２年連続上昇しています。ただ、地域によって明暗が分かれているようです。

特に上昇傾向が顕著なのは、利便性の高い大阪市の中心６区（福島区、西区、天王寺区、浪速区、北区、中央区）、そして大阪市で住みたい街ランキング上位にランクインしている豊中市や吹田市、箕面市、茨木市などがある北大阪、および堺市です。

地価上昇が顕著な中心６区のひとつである西区は大阪駅の南側に位置しており、実は「なにわ筋線」の開業・新駅の建設が予定されているエリアです。新線が開業すれば大阪・梅田に非常に近く利便性も高くなるため、マンション需要の高まりからも地価が大きく上昇しました。新線・新駅の動向が地価にも大きな影響を与えている事が分かりますね。

大阪府の住宅地地価上昇率ランキングを見ると、１位は箕面市「船場西1－12－25」、２位も箕面市で「今宮4－17－20」、３位は大阪市「城東区中央２丁目１２番１」、いずれも対前年比8％を超える上昇率でした。上位２位を占める箕面市は北大阪急行が令和6年３月に延伸・開業し、新駅が２つできたエリアです。利便性がより高まってタワーマンションの建設が進み、マンションの価格が高止まりしたことが原因で、ここでも新駅の動向の影響がみてとれます。

一方で、北大阪地域の「能勢町」では２年連続で2％近い下落、南河内地域では、9地点中4地点で２年連続の下落、泉州地域では堺市や高石市等、一部の地域では上昇しているものの、13地点中6地点が２年連続の下落となりました。このように利便性が高い地域では地価は回復、上昇傾向にある一方、交通の利便性に劣る地域の住宅地は下落が続いている状況です。

4. 公示価格と実際の取引価格は異なる！

公示価格は、あくまでも「一般の土地取引に対して指標を与えるもの」です。実際の不動産の取引では、「欲しい人が多くいるか」「売りたい人が多くいるか」などの需要と供給、「早く売りたい」「早く買いたい」あるいは、「手頃な広さか」「立地や周辺の環境」「当事者間の価格交渉」など様々な条件によって値段は変わります。

同じ標準地にある土地であっても、公示価格と実勢価格は一致しないわけですね。したがって、不動産の売買をする際には実際に取引された土地価格、つまり「実勢価格」も参考にすることも大切です。

そのほか、公示価格を算出する標準地は地方には少ないため土地の所在地によっては参考にならない場合がある、地価は日々変動するので公示価格と実際に取引する日の地価は違うなど、公示価格の特性も理解したうえで一つの指標として活用しましょう。