住宅ローンの変動金利5年ルールとは？ 将来への影響やリスク対策を解説

住宅ローンを変動金利で組むと、金利の上昇によって返済額が増えるリスクがあります。しかし、5年ルールが適用されると、金利が上がっても5年間、返済額は変わりません。その場合、当面は返済負担を抑えられますが、注意点も知っておく必要があります。今回は、変動金利の5年ルールについて解説するので参考にしてください。

変動金利の5年ルールとは

住宅ローンの変動金利は、基本的に6ヶ月に一度、適用金利が見直されるため、金利の上昇によって返済額が増えるリスクがあります。

ただし、変動金利の元利均等返済方式では、基本的に5年ルールの適用があります。5年ルールとは、仮に金利が上がったとしても、5年間は返済額が変わらないという仕組みです。

6年目からは返済額が見直されますが、たとえ適用金利が大幅に上昇しても、125％ルールが適用されると返済額は抑えられます。125％ルールとは、返済額の上限をそれまでの返済額の125％までとする仕組みです。

5年ルールと125％ルールには、金利が上昇しても家計への負担は急激に重くならないというメリットがあります。

変動金利5年ルールの将来への影響・リスク

変動金利の5年ルールは家計への負担増を抑える効果を見込めますが、将来発生するリスクについても押さえる必要があります。ここでは、元本の減りづらさと、未払い利息の可能性について解説するので参考にしてください。

元本が減りにくい
元利均等返済は毎月の返済額が一定になるように調整されていますが、元金と利息の割合は時期によって変わります。返済を開始した当初は元金が多いため返済額に占める利息の割合が高く、返済が進むにつれて元金の割合のほうが多くなるという仕組みです。

一方、元金均等返済は一定額の元金返済額に利息を加えた返済方法です。返済が進むにつれて利息が減るため、必然的に毎月の支払い額も減少していきます。

変動金利の5年ルールは元利均等返済にのみ適用されます。このルールは、金利が上昇した際の家計への影響を緩和するという意味合いがあるため、そもそも毎月の返済額が一定ではない元金均等返済には適用されません。そのため元金均等返済の場合は金利が上がれば利息分が増え、ダイレクトに返済額が上昇します。ただし、元金の返済額は一定なので、元利均等返済のように元本が減りにくいということはありません。

5年ルールがあることで元利均等返済では返済額の大幅な上昇は避けられますが、金利が上昇すると返済額に占める利息の割合が高くなるため、元本が減りづらい可能性があるでしょう。

未払い利息が増える
前述したとおり、元利均等返済に適用される5年ルールには、返済額の急上昇を抑止する効果があります。ただし、支払いが必要な利息の総額は変わりません。

金利の上昇率によっては毎月の返済額に利息の支払いが追い付かず、未払い利息が発生する可能性があります。未払い利息とは、返済の後回しによって発生する経過分の利息のことです。

基本的に未払い利息は、返済の最終回に元金とともに一括返済しなければなりません。そのために預貯金を使い果たしたり、自宅の売却が必要になったりというおそれもあります。未払い利息は気づきにくいため、注意が必要です。

金利上昇に向けたリスク対策

次に、金利上昇に向けたリスク対策として、固定金利との組み合わせ、繰り上げ返済、借り換えの3点について解説していきます。

固定金利と組み合わせる
全額を変動金利にせず、固定金利と組み合わせたミックスプランを選ぶことで金利上昇のリスクを抑えられます。ミックスプランとは、同一の金融機関から変動金利と固定金利をセットで借りる仕組みです。

ミックスプランによって、固定金利よりも低金利で借り入れができる可能性があります。また、金利の状況に合わせて、変動金利か固定金利の片方を繰り上げ返済することも可能なので、リスク対策の一つになるでしょう。

繰り上げ返済をする
全額を変動金利にした場合でも、支払い利息が増えすぎないように、繰り上げ返済で残債を減らす方法があります。繰り上げ返済とは、毎月の返済以外に残高の一部を前倒しで支払うことを指し、期間短縮型と返済額軽減型があります。

期間短縮型とは、毎月の返済額を変えずに返済期間を短くする方法であり、返済額軽減型とは、返済期間を変えずに毎月のs返済額を減らす手段です。

特に、期間短縮型の繰り上げ返済は利息の軽減効果が高いため、金利上昇リスクに備えたい場合におすすめです。

借り換えを検討する
金利が大きく上昇した際には、借り換えによって金利を下げる方法があります。借り換えとは、現在のローンを一括返済するために、新たにローン契約を結んで借り入れることを指します。条件のよい金融機関があれば、借り換えで負担を減らせるでしょう。

特に固定金利の住宅ローンに借り換えれば、さらなる金利上昇によるリスクを抑えられます。ただし、借り換えには手数料が伴うことを考慮しなければなりません。

住宅ローンの金利タイプはどれを選ぶべき？

どの金利タイプがよいのかは、借りる人の状況や考え方によっても変わります。ここでは、3つの金利タイプの特徴と、どのような人に向いているのかを解説するので参考にしてください。

変動金利
変動金利は借り入れ時の金利が低いという魅力がある一方、金利上昇時に返済額が高くなるというリスクがあります。そのため、金利の動向をこまめにチェックできる人、将来的に返済額が多くなっても返済する余裕がある人に向いています。

なお、金利は6ヶ月に一度、見直されますが、前述したように5年ルールと125％ルールが適用されるのが一般的です。

期間選択型固定金利
期間選択型固定金利とは、借り入れ時の金利が一定期間、固定されるタイプです。

固定期間終了後は、変動金利へ移行する以外にも、再び固定を選べる形式もあります。たとえば元利均等返済で5年固定型を選択した場合、最初の5年は返済額が変わらず、6年目にあらためて変動金利か固定金利かを選ぶことになります。

期間選択型固定金利は一定期間の返済額を安定させたい人や、時期に合わせて金利タイプを選びたい人におすすめです。

全期間固定金利
全期間固定金利は借り入れから完済までの金利が変わらないタイプです。ほかの金利タイプと比較して借り入れ時の金利は高いものの、金利上昇によるリスクがないというメリットがあります。

金利や返済額の変動に不安がある人、返済期間が長い人は全期間固定金利が向いているでしょう。

まとめ

変動金利の5年ルールは、金利の上昇によって返済額が大幅に増えるリスクを軽減できるというメリットがあります。一方で、金利上昇により利息が増えると、毎月の返済額における利息の割合が増え、元金が減りにくくなるという点に注意が必要です。将来の金利上昇リスクに備えた対策が必要になるでしょう。