住宅ローンの金利タイプの種類とは? 変動金利と固定金利の選び方を解説!

住宅ローンを組む際に、金利タイプを変動金利にするか、固定金利にするかで悩む人は多いと思います。契約時に決めた金利タイプは原則として途中で変更できませんので、どのタイプにするかは慎重に考えて決める必要があります。
今回は、金利タイプの選択に悩んでいる人のために、金利タイプ別の特徴や、メリットおよびデメリットを解説するとともに、どのような人に向いているのかについても併せてお伝えします。

金利タイプの種類とは?

住宅ローンの金利タイプには、「変動金利型」、「固定金利期間選択型」、そして「全期間固定金利型」の3種類があります。ここでは、それぞれの金利タイプの特徴と、メリットおよびデメリットについて解説します。

変動型の特徴とメリット・デメリットとは?
変動型とは、借入期間中定期的に金利が見直されるタイプです。見直しは経済情勢などに応じて通常半年ごとに行われるのが一般的です。変動型の金利は、1年未満の短期貸出における最優遇金利である短期プライムレートに連動しています。

また、半年に1度金利の見直しが行われますが、それがすぐに返済額に反映されるわけではありません。多くの金融機関では、「5年ルール」(毎回の返済額は通常5年ごとに見直すため、すぐに家計に影響することが避けられます。)というものを設けており、半年に1度金利の見直しを行いますが、それを毎月の返済額に反映するのは5年に1度と決まっています。さらに、5年経過後の6年目からの毎月の返済額は、今までの返済額に対して125%の金額までしか上げることができないという「ルール」も定められています。
ただし、最近ではネット銀行を主に、5年ルールや125%ルールを採用しないところも出てきています。

変動型のメリットは、三つある金利タイプの中で最も金利が低く設定されている点です。
逆に、金利の見直しにより返済額が変動するため、完済までの返済計画が立てにくい点や、市場金利が上昇すると返済額が増加し、最終的には未払い利息が発生する可能性がある点がデメリットです。

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全期間固定型の特徴とメリット・デメリットとは?
全期間固定型は、住宅ローンの契約時から完済まで、適用金利が変わらない金利タイプです。
固定金利は新発10年国債利回りを基に決まります。

借り入れの時点で総返済額が確定し、毎月の返済額が完済まで変わらないため、返済計画が立てやすい点や、金利上昇時に不安にならなくて済む点がメリットです。一方で三つの金利タイプの中で最も金利が高く設定されている点や、金利下落局面になったとしても、その恩恵を受けられない点がデメリットです。

全期間固定金利型を採用している住宅ローンの代表的なものに【フラット35】があります。

固定期間選択型の特徴とメリット・デメリットとは?
固定期間選択型の金利タイプは、借り入れ当初からの一定期間、固定金利を適用し、固定期間終了後は新たに変動型と固定期間選択型から金利タイプを選べる点が特徴です。
固定金利を適用する期間は、金融機関によって異なりますが、一般的に2年、3年、5年、10年、15年などが用意されています。そして、一般に固定金利期間が短いほど金利が低く設定される傾向があります。また、固定金利期間終了後、変動金利か再度の固定金利かを選択できます。金利はその時点での金利が適用されます。

固定期間選択型の金利は、変動型より高く、全期間固定型よりは低く設定されています。そして、固定金利期間中は返済額を確定できる点がメリットです。

デメリットは、固定金利期間中の金利の見直しができないことや、固定金利期間が終了する都度、新たに金利プランを選択しなければならない点です。借入後に市場金利が上昇すると、返済額が増加する可能性がある点もデメリットといえるでしょう。

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固定金利と変動金利の選び方とは?

住宅ローンの契約時には、各金利タイプの特徴やメリット・デメリットをしっかりと理解し、今後のライフイベントを加味しながら、自分に合った金利タイプを選ぶことが大切です。

実際にそれぞれの金利タイプを選んでいる人にはどのような特徴があるのでしょうか。
ここからは、各金利タイプに向いている人の特徴について解説します。

変動型が向いている人の特徴とは?
変動型が向いている人には、次のような特徴があります。

・返済の途中で金利が急に上昇し、返済額が上がったときに、繰り上げ返済などの対応が可能な人です。もしくは繰り上げ返済をしなくても、変更後の返済額で返済を続けていけるような、手元にまとまった資金がある人が向いています。

・借入金額が少ない人も変動型に向いています。借入金額が少なければ、その分金利が上昇した際の利息負担を抑えることができます。さらに借入金額が少ない場合は、返済期間も短くなります。早期に完済できれば、その後の金利上昇リスクも気にする必要はありません。

全期間固定型が向いている人の特徴とは?
全期間固定型が向いている人の特徴の一つは、完済までの全期間において返済額を変えたくないと考えている人です。今後考えられるライフイベント(出産・子育て・子どもの教育費など)を考慮し、余裕を持って返済したいと考えている人には全期間固定型が向いています。

ほかにも以下のような特徴があります。

・現在は共働きだが、今後片働きになる可能性があり、返済途中で金利が上がり、返済額が増加した場合に対応できないといった不安を抱えている人

・収入が安定しない、もしくは健康状態に不安があるなど、今後金利が上昇した際に住宅ローンを借り換えようとしても、スムーズに借り換えができない人

今後の生活環境や就業状況などに不安がある人は、固定金利を選ぶケースが多くみられます。

固定期間選択型が向いている人の特徴とは?
固定期間選択型が向いている人は、直近にまとまった支出が予定されている人です。たとえば、これから子どもが高校進学、大学進学の時期に入るなら、大学卒業までの期間は返済額を固定させておくことで、教育費の準備に集中できます。

また、今は子どもが小さく片働きだけれど、小学校入学と同時にパートに出る予定の場合など、収入が増加する見込みがある世帯にも固定期間選択型が向いています。

今後一定期間のみ支出が増えると予想される、もしくは収入が少ない期間が続く人で、一定期間経過後には支出減や収入増が見込め、余裕を持った返済が可能になる場合は、固定期間選択型が向いているといえます。

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まとめ

住宅ローンの金利タイプには、「変動型」、「全期間固定型」、「固定期間選択型」の三つの種類があります。金利タイプを選ぶ際には、まず、それぞれの金利タイプの特徴やメリットそしてデメリットをしっかりと理解しておくことが大切です。

金利変動時に借り換えを行おうと思っても、スムーズに借り換えができないことも考えられます。基本的に、一度決めた金利タイプは原則変えられないと考え、さまざまなリスクへの対応を検討しながら、自分に合った金利タイプを選ぶようにしましょう。

(最終更新日:2023.07.06)
※本記事の掲載内容は執筆時点の情報に基づき作成されています。公開後に制度・内容が変更される場合がありますので、それぞれのホームページなどで最新情報の確認をお願いします。
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