住宅ローン、固定金利と変動金利の違いを比較。どっちがお得？

住宅ローンにはいくつかの金利タイプがあり、数多くの金融機関がさまざまな商品を提供しています。豊富なラインナップを前に、「どの商品を選んだらいいの？」と戸惑っている人も多いのではないでしょうか。住宅ローンの種類や特徴を知ることで、自分に合った商品を見つけることができるでしょう。ここでは、金利タイプ別の特徴や借り入れ事例、各金融機関で異なる金利を紹介します。

住宅ローン金利は、大きく分けて3つのタイプに分類できる

住宅ローンの金利タイプは大きく「全期間固定金利型」「変動金利型」「固定金利期間選択型」の3つに分けることができます。
住宅金融支援機構が発表した2018年度の第2回「民間住宅ローンの実態調査」によると、金利タイプの利用割合は、「変動金利型」が最も多く60.3％、続いて「固定金利期間選択型」が25.1％、「全期間固定金利型」は14.6％。一般的に、当初期間において3タイプの中で「変動金利型」の金利が最も低いため、多くの人が利用しています。

「全期間固定金利型」の特徴

「全期間固定金利型」とは、借入時から完済まで金利が変わらないタイプで、住宅金融支援機構と民間金融機関の提携による住宅ローン【フラット３５】が代表格です。金利が変動しないため、毎月の返済額と総返済額を確定させることができ、「金利の上昇リスクを負いたくない」「長期にわたる返済計画を立てておきたい」という人に適しています。

「変動金利型」「固定金利期間選択型」と比べて若干金利が高めではありますが、最近は史上最低水準の住宅ローン金利といわれているため、金利を固定する好機と捉える人が少なくありません。また、「変動金利型」のように、金利が上昇した場合、元本がなかなか減らない、いわゆる「未払い利息」が発生する心配がないこともポイントです。

ケーススタディ（全期間固定金利型の場合）
<4,000万円の新築マンションを購入する場合>
・頭金1割（400万円）
・3,600万円を全期間固定金利型【フラット３５】金利1.16％で借り入れ
…毎月の返済額　10.5万円
　総返済額　4,382万円

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「変動金利型」の特徴

「変動金利型」とは、金融情勢の変化にともない、金利が定期的に見直しとなるタイプです。半年ごとに金利が見直しとなり、4月と10月に実施する金融機関が多いようです。

返済額の見直しは5年に1度と定めているケースが一般的。変更後の返済額は、最大でも元の返済額の1.25倍までとされているため、返済額の見直しがあっても、毎月の返済額が急激に増えることはありません。
魅力的に思われる「5年ルール」と「1.25倍ルール」ですが、実は金利が上昇すると、返済額全体のうち、利息分の割合が大きくなります。今まで通り返済していても、実は利息分しか返済できていなかったり、「未払い利息」が発生したりするリスクがあることを覚えておきましょう。

ケーススタディ（変動金利型の場合）
<4,000万円の新築マンションを購入する場合>
・頭金1割（400万円）
・3,600万円を変動金利型、金利0.457％で借り入れ
…毎月の返済額　9.2万円
　総返済額　3,896万円
　※金利が変動しなかった場合

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「固定金利期間選択型」の特徴

「固定金利期間選択型」とは、借り入れ時から一定期間の金利を固定させることができる金利タイプです。2年・3年・5年・10年・15年といった期間から選ぶことができ、固定金利期間は優遇金利が適用される商品がほとんどです。変動金利に近い抑えた金利で一定期間固定されるため、安心して借り入れができます。

固定金利期間の終了後は自動的に変動金利型に切り替わる、もしくは終了時に「固定金利期間選択型」か「変動金利型」を選択することができます。それまでに完済する、もしくはほかの住宅ローン商品に借り換える人が多いため、その際の手間やコストも見越したうえで利用しましょう。

ケーススタディ（固定金利期間選択型の場合）
<4,000万円の新築マンションを購入する場合>
・頭金1割（400万円）
・3,600万円を固定金利期間選択型（10年）金利0.79％で借り入れ
…毎月の返済額　9.8万円
　総返済額　4,224万円

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まとめ

金利タイプは大きく3つのタイプに分類でき、「全期間固定金利型」「変動金利型」「固定金利期間選択型」いずれもメリットとデメリットがあります。自身のライフスタイルにはどのタイプが適しているのか、考えてみてはいかがでしょうか。