高く売れても費用発生!? マンション売却時にかかる手数料

家はライフステージによって変わるものです。子どもの成長に伴い、家の住み替えを検討する人は多いでしょう。しかし、住み替え時に困るのが、自宅の売却にかかる費用や手続きです。そこで本記事では、自宅マンションを売却して住み替えを検討している人のために、マンション売却時に必要な費用の種類や金額について解説します。

マンション売却時にかかる費用とは

マンションのような不動産を売却する際には、いくらかの費用がかかります。

まずは、仲介手数料です。マンションの売却は、不動産仲介業者に依頼することが一般的です。その不動産仲介業者に支払うのが仲介手数料です。仲介手数料は媒介契約を結んだときではなく、売却が成立したときに支払う成功報酬です。

また、印紙税も必要です。印紙税というのは税金の一種で、売買契約書にかかるものです。売買契約書に印紙を貼って消印することで、納税したとみなされます。

さらに、登記費用も払わなければなりません。不動産の所有権を買主に移転するためには、所有権移転登記というものが必要になります。その際にかかる費用が登記費用です。具体的には、売却するマンションに住宅ローンが残っていた場合の抵当権を抹消するための登記費用などが挙げられます。

なお、新生活のためには引っ越し費用もかかります。仮住まいをする場合は2回分の引っ越し費用がかかるので、合計でいくらくらいかかるのか、あらかじめ計算しておくと良いでしょう。

このほかにもマンションの売却前にリフォームやクリーニングをしたり、買主を募集するための広告を出したりした場合には、別途費用がかかるので注意が必要です。

売却の際に発生する費用の内訳

マンション売却にかかるさまざまな費用のうち、多くのケースで発生する費用として、「仲介手数料」「印紙税」「登記費用」の3つをみていきましょう。では、それぞれ具体的にどのくらいの金額がかかるのでしょうか。

仲介手数料

まず、仲介手数料は、宅地建物取引業法により、売買価格×3％+6万円に消費税を加えた金額が上限額であると決められています。業者により、決済時にまとめて支払う場合と、契約時に半額、決済時に残りを支払う場合があります。

印紙税

次に、印紙税です。印紙税の税額は不動産の売買価格によって異なります。2020年3月31日までは軽減税率が適用されるので、500万円～1,000万円の物件であれば「5,000円」、1,000万円～5,000万円の物件であれば「1万円」です。2020年4月1日以降は本来の税額に戻り、500万円～1000万円の物件で「1万円」、1,000万円～5,000万円の物件で「2万円」となります。ただし、これは2019年3月時点の情報であり、今後軽減措置が延長される可能性もあります。

登記費用

次に、登記費用は1万2,000円～1万5,000円くらいが金額の目安です。所有権移転登記や抵当権抹消登記などは、多くの場合司法書士が代行して行います。そのため、このときにかかる登記費用は司法書士への報酬ということになり、具体的な金額は司法書士によって異なります。

売却時に戻ってくる費用もある

マンションを売却したときにはさまざまな費用がかかりますが、ただ出費が多いだけではありません。なかには戻ってくる費用もあります。

たとえば、住宅ローンの保証料です。マンションの購入時に支払った保証料は、ローンの返済ができなかったとき、保証会社に肩代わりしてもらうためのお金です。そのため、マンションの売却時にローンを一括繰り上げ返済すると、その時点で保証がいらなくなるので、購入時に払った保証料の一部が返金されます。

さらに、加入している火災保険の残り契約期間の日割り分も返金の対象です。どちらも残りの期間に応じて返金されるので、具体的な金額は保証会社や保険会社に確認してみましょう。なお、火災保険は自分から申し出ないと解約されず、返金もされません。引っ越しなどで忙しいときですが、手続きは忘れないようにしましょう。

また、引き渡し日を境に買主に精算してもらえるものもあります。たとえば、管理費・修繕積立金です。引き渡し日から月末までのぶんを買主に日割りで支払ってもらえます。

また、 固定資産税・都市計画税についても、引き渡し以降にかかる税金は買主に精算してもらえます。しかし、こちらは具体的な負担額についての決まりはありません。売主と買主の間に入った仲介業者がそれぞれの負担分の合意を取り付けて決めることになっており、通常は日割り計算になります。

翌年は確定申告を忘れずに

無事にマンションを売却できても、まだ手続きは終わっていません。忘れてはいけないのが、確定申告です。

マンションを売却した年の翌年に、確定申告が必要となります。もしマンションが購入価格よりも高く売れて売却益が出た場合は、譲渡所得税というものがかかり、申告をしなければなりません。ただし、売却したマンションが自宅だった場合は、3,000万円の特別控除があります。

また、自宅を買い替えた場合には、買い替え特例という制度もあります。これは、新居の購入価格が前の自宅の売却価格を上回った場合、将来住戸を売却するときまで税金の支払いを免除されるという特例です。ただし、売却する住戸に10年以上住んでいることが条件となります。

なお、マンションの売却によって利益が出ていなくても、確定申告は必要です。売却時に損失が出た場合でも、確定申告で損失額をほかの所得から控除すれば、所得税の節約につながります。

コストカットのために仲介業者を利用しないのはアリ？

マンションの売却は不動産仲介業者に依頼することが多く、売れたときには多額の仲介手数料が必要になります。そのため、費用を抑えたい場合にまず思いつくのが、仲介業者を利用せずにマンションを売却するということでしょう。たしかに、仲介業者に頼らず自分でマンションを売却すること自体は可能です。ただしこの場合、いくつかの注意点があります。

まず、当然ながら売主は自分で購入希望者を探すことになります。しかし、インターネット上の大手不動産情報サイトは、宅建免許を持つ不動産仲介業者でないと広告を出すことができず、個人で宣伝するならチラシ広告を作ったり、知り合いや近所など個人の伝手を使ったりして買主を探すことになります。しかし、必ずしも個人の伝手の範囲で買主が現れるとは限りませんし、チラシ広告を作るにしても費用がかかるうえに、最近ではそもそもチラシを読まない人が増えていますので、今や必ずしも効率的な宣伝方法とは言えないかもしれません。

また、金融機関などの手続きもすべて自分でおこなわなければなりません。しかし、これらの手続きにはかなりの時間や労力が必要です。また、知識がない人がこれらの手続きを行うことで、トラブルになることもあります。もしトラブルが起こっても自分で対応しなければならず、裁判に発展することにもなりかねません。これらの手間やリスクを考えると、業者に依頼したほうがスムーズかつ安全です。費用を抑えたいなら、たとえば登記だけ自分でやってみるなど、一部の範囲にとどめた方がよいでしょう。

マンションの売却にはスケジュールの余裕を持って

マンションの売却には、想定していたより時間がかかってしまうことがあります。スケジュールにはできるだけ余裕を持っておくことをおすすめします。そのうえで、あらかじめ必要な費用や手続きは、しっかり確認するようにしましょう。