住宅は人生で最大の買い物です。気に入った物件を購入したいと思うのは当然ですが、新築マンションの販売価格が上昇傾向にあり、都心では5,000万円を超える物件もめずらしくないようです。ここでは、どれくらいの年収があれば住宅ローンを組んで5,000万円の物件を購入しても無理なく返済できるかを検証します。また、金利や返済期間、頭金の額によって返済負担がどれくらい変わってくるかも見ていきましょう。
5,000万円借りると毎月の返済額はどれくらいになる？
近年、新築マンションの価格が上がっており、都心では5,000万円を超える物件も珍しくないようです。5,000万円を超える物件となると、資産価値も相応に高い物件であることが期待できそうですが、いったいどれくらいの年収があれば購入できるのでしょうか。
まず、住宅ローンで5,000万円融資を受けた場合の返済額をシミュレーションしてみましょう。金利は、1.2％から2.0％まで0.2％刻みで5パターンとします。また、返済年数は、20年から35年まで5年刻みで4パターンを考えます。なお、金利タイプは全期間固定金利として、税金や諸経費は考慮しないこととします。
シミュレーションの結果は、下の表の通りです。
＜5,000万円を借り入れた場合の返済額は？＞
| 適用金利 | 20年返済 | 25年返済 | 30年返済 | 35年返済 |
| 金利年1.2％ | 23万4,436円 | 19万2,997円 | 16万5,454円 | 14万5,851円 |
| 金利年1.4％ | 23万8,980円 | 19万7,627円 | 17万171円 | 15万654円 |
| 金利年1.6％ | 24万3,579円 | 20万2,325円 | 17万4,969円 | 15万5,553円 |
| 金利年1.8％ | 24万8,233円 | 20万7,092円 | 17万9,849円 | 16万545円 |
| 金利年2.0％ | 25万2,941円 | 21万1,927円 | 18万4,809円 | 16万5,631円 |
同じ5,000万円を借りても、返済期間と金利によって毎月の返済額が大きく変わってくることがおわかりいただけると思います。毎月返済額が最も少ないケースで約14万6,000円（金利1.2％、返済期間35年）、最も高いケースで約25万3,000円と10万円以上も違ってきます。
5,000万円の住宅ローンを無理なく返済できる年収は？
では、どれくらいの年収があれば、5,000万円の融資を受けても無理なく返済していけるのか、気になる人が多くいらっしゃるのではないでしょうか。
返済比率を考える
各金融機関では、融資審査をする際に返済比率（総返済負担率ともいいます）をチェックしています。返済比率とは、年収に占める年間の返済額の割合のことです。その計算のもとになる借入額には、住宅ローンだけでなく、自動車ローンや教育ローンなど、すべての借金が含まれます。
返済比率の基準は金融機関ごとに決められており、その基準を超える額の融資を受けることはできません。たとえば【フラット３５】では、返済比率は次のように定められています。
＜【フラット３５】における返済比率の基準＞
| 年収 | 400万円未満 | 400万円以上 |
| 返済比率 | 30％以下 | 35％以下 |
民間金融機関の中には、返済比率の基準を公表していないところが多くありますが、一般的には収入に応じてその上限を35～40％に定めているようです。
適正な借入金額を考える
【フラット３５】で融資を受ける場合、年収400万円の人であれば返済比率は35％以下となっているため、年間返済額が140万円となる金額までは借り入れすることができます。
ただし、この数字はあくまでも貸す側の金融機関の指標であり、実際に無理なく返済できる金額とは異なります。融資を受ける際には、「毎月滞りなく支払っていける返済額」から借入額を考えないと家計が破たんしかねません。
5,000万円を借りた場合の返済額をまとめた表を見てください。たとえば、金利1.8％、返済期間35年で融資を受けた場合、毎月の返済額は16万545円となります。この場合の年間返済額は、約192万円（16万545円×12ヶ月＝192万6,540円）です。これだけの返済額を、無理なく支払っていくために必要な年収はどれくらいになるのでしょうか。
総務省統計局の「家計調査（家計収支編）」によると、2017年の二人以上世帯の消費支出は，１世帯当たり１ヶ月平均28万3,027円とのことです。年間にすると約340万円（28万3,027円×12ヶ月＝339万6,324円）が、家計より消費されています。
5,000万円の住宅ローンを返済していくためには、この消費支出（約340万円）に加えて、年間返済額の約192万円を合わせた約532万円を支払っていくことになります。
さらに、自分たちの老後資金の準備や、子どもがいる場合にはその教育資金の準備をしていかなければなりません。また、「家計調査（家計収支編）」には、不動産にかかる固定資産税、マンション住まいに必要な修繕積立金や管理費などが含まれていないため、その負担も考慮する必要があります。そう考えると、少なくても年収600万円以上は必要でしょう。
また、適正な返済比率から必要年収について考えることもできます。無理なく住宅ローンの返済を続けていくためには、一般的に返済比率を20〜25％に抑えるべきといわれています。この数字は、私のクライアントでシミュレーションした結果を見ても、妥当な数値だと考えています。
先ほど確認した年間返済額の約192万円が、返済比率20〜25％に収まる年収は、約770万円から約960万円になります。
つまり、5,000万円の住宅ローンを組むには、最低でも年収600万円以上、できれば年収800万円くらいが必要といえるでしょう。
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