住宅ローンを組む際、「自分にとっての借入可能額はいくらか」、というのは気になるところです。今回は、年収ごとに無理なく返済できる住宅ローンの組み方をシミュレーションしてみます。
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金融機関から借り入れできる金額の目安は返済比率で把握できる～住宅ローンの適用金利と審査金利は異なる？～
一般的に、住宅ローンの審査基準の中には「返済比率（返済負担率）」を満たしていること、という要件があります。返済比率とは、住宅ローン以外の借入額も含めた年収に対する年間返済額の割合を意味します。
ちなみに、年収とは給与所得者は税込の年収、自営業者などでは所得です。例えば、年収400万円の給与所得者で年間のローン返済額が120万円であれば、返済比率は120万円÷400万円×100＝30％となります。
返済比率は金融機関によっても異なりますが、一般的に民間金融機関では上限が35～40％以下となっています。なお、【フラット３５】では、返済比率は以下の通りです。
＜【フラット３５】の返済比率＞
| 年収区分 | 返済比率 |
| 400万円未満 | 30％以下 |
| 400万円以上 | 35％以下 |
返済比率は年収と年間返済金額で決まるので、年間返済金額を何％の金利で計算するかで結果に大きな差が出てきます。実は民間金融機関が返済比率を計算する際の金利（審査金利）は、住宅ローンの実際の適用金利ではありません。
適用金利というのは、実際に皆さんが借り入れをする際に適用される金利で、審査金利というのは、金融機関が「この人にいくらくらい貸しても大丈夫か？」という住宅ローン借入可否を審査する際に使う金利です。金融機関によっても異なりますが、現状では3～4％程度を審査金利としているようです。
一方で、【フラット３５】では当初の金利が最後まで変わらない全期間固定金利型ということもあり、通常、適用金利を使って返済比率を計算します。したがって、同じ年収でも金融機関によって、借入可能な上限金額が変わる可能性があるわけですね。
金融機関から借り入れできる金額の目安を計算する！
では、借入限度額はいくらか、具体的な事例で見てみましょう。
＜条件＞
30歳 年収400万円 返済期間35年
元利均等返済方式 ボーナス返済なし
他に借り入れはなし
| 金融機関／ローン商品 | 条件 |
| A銀行 | 当初固定金利（固定金利期間10年） |
| 適用金利0.7％（当初金利引き下げ1.4％） | |
| 返済比率35％以内 | |
| 審査金利3.5％と仮定 | |
| 【フラット３５】 | 全期間固定金利 |
| 適用金利1.54％（融資率90％以下）＝審査金利 | |
| 返済比率要件：年収400万円以上 35％以内 | |
| ※取扱金融機関の提供する金利で最も多い金利 |
＜借入金額100万円あたりの月返済額 元利均等返済方式＞
| 金利 | 0.7％ | 1.54％ | 3.5％ |
| 35年 | 2,685円 | 3,081円 | 4,132円 |
まず、どちらのパターンも返済比率は35％以内なので、年間返済額を400万円×35％＝140万円以内、月額返済額を約11万6,600円に抑える必要があります。A銀行で借り入れをする場合、借入限度額を計算する際の金利は、適用金利の0.7％ではなく審査金利の3.5％を使います。
したがって、返済比率から見た借入限度額は、11万6,600円÷4,132円×100万円＝約2,820万円（10万円以下切捨）となります。
一方で、【フラット３５】で借り入れした場合、実際に適用される1.54％をそのまま借入限度額を計算する際に使いますので、11万6,600円÷3,081円×100万円＝約3,780万円（10万円以下切捨）が借入限度額です。
| 適用金利 | 審査金利 | 返済比率 | 借入限度額 | |
| A銀行 | 0.7％ | 3.5％ | 35％以内 | 約2,820万円 |
| 【フラット３５】 | 1.54％ | 1.54％ | 35％以内 | 約3,780万円 |
なお、現在のような低金利の状況下では、事例でもわかるように【フラット３５】で借り入れをした方が借入限度額は多くなるので、民間金融機関での借入金額が希望に足りない場合には、【フラット３５】を選ぶという選択もあるでしょう。
ただし、もちろん、しっかりと返済計画を立てて、「無理なく返済できる」範囲での借入額に抑えることは忘れずに！
家計から見て、借入額が適正であるかもチェックが必要！
今までは、「金融機関からいくら融資を受けられるか？」という観点からの借入可能額を見てきました。ただし、住宅ローンの返済では「自分の家計上、いくら借りても大丈夫か？」という観点が非常に大切です。金融機関が貸してくれるからといって、借入可能額ギリギリまで借りてしまうと、生活費が圧迫されるどころか、住宅ローンの返済を続けられなくなってしまう可能性もあります。
住宅ローンは、年収から税金などを控除した「手取り」から返済しますので、一般的には、無理なく長期間返済を続けるには、返済比率を年収の20～25％以内程度に抑えておくことが理想です。
また、住宅ローン返済に加えて、固定資産税や積立修繕金、管理費（マンションの場合）などの支払いを含めて、住居費を年収の30％程度に抑えておくと安心でしょう。これらの支払い額がいくらか確認して、返済シミュレーションをしてみることをおすすめします。
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では、Aさんのケースで見てみましょう。
＜条件＞
Aさん：30歳 年収400万円
妻 ：28歳 専業主婦 子ども：1歳
【住宅購入前と購入後の家計状況の比較】
| ステータス | 家計状況 |
| 住宅購入前（現在） |
現在の家賃8万円（共益費等を含む）、年間96万円 車は保有せず、他に借り入れ無し 住宅購入のための貯蓄：月3万円（ボーナスも含めた月額）、年間36万円 |
| 住宅購入後 |
住宅を購入した後の固定資産税等：年間10万円 住宅購入後の子どものための貯蓄：月1万円(別途、児童手当はすべて教育費の積立に回す） マンションを購入後の修繕積立金・管理費：月1万円 返済期間35年、元利均等返済方式、ボーナス返済なし |
まず、Aさんの「無理なく返済できる月額返済額」は、「現在の家賃＋住宅購入のための貯蓄」から「子どものための貯蓄（教育費など）」、「修繕積立金・管理費」や「固定資産税など」の購入後に増える負担を引いた金額となります。
したがって、「無理なく返済できる月額返済額」は（（現在の家賃8万円＋住宅購入のための貯蓄3万円－子どもの貯蓄1万円－修繕積立金・管理費1万円）×12ヶ月）－固定資産税等年間10万円）÷12ヶ月＝約8万1,600円です。
すなわち、Aさんのケースで【フラット３５】で借り入れる場合、金融機関の審査基準から見た借入限度額は約3,780万円ですが、家計から見た適正借入額は、81,600円÷3,081円×100万円＝約2,640万円（10万円以下切捨）ということになります。
ちなみにこの場合の返済比率は、年間返済額97万9,200円÷400万円×100＝約24％、住居費は、（年間返済額97万9,200円＋固定資産税など10万円＋積立修繕金・管理費年間12万円）÷400万円×100＝約30％となり、一応の理想圏内に抑えることができています。
＜審査で見る借入可能額＞
| 項目 | 金額 |
| 審査上無理なく返済できる毎月返済額 | 11万6,600円 |
| 借入可能額 | 約3,780万円 |
＜家計から見る借入可能額（適正借入額）＞
| 項目 | 金額 |
| 家計上無理なく返済できる毎月返済額 | 8万1,600円 |
| 借入適正額 | 約2,640万円 |
このように、もし、金融機関での借入可能額が自分の予想や予定よりも多かったとしても、家計から見て、借入額が適正であるかの判断も忘れないようにしましょう。無理のない生活が成り立つことはもちろん、毎月、一定の貯蓄額を確保できることが理想です。
また、Aさんのケースでは、すまい給付金が30万円※1（借り入れした当初1回のみ）が支給されますし、住宅ローン控除も受けられるので、その分は、住宅ローンの繰上返済に回す、収入が減少した場合の補てんに回すなどの工夫もしたいものです。
住宅の予算は、首都圏で家を買うのか、地方で買うのか、戸建てかマンションか、家族が増える可能性があるのか、配偶者が働く予定があるのか、あるいは仕事を辞める予定があるのか、などによっても変わってきます。しっかりとマネープランを立てた上で住宅購入を検討しましょう。
特に都心部で購入する場合には、返済比率が高めになってしまうケースも出てきます。
そんなケースでは、生命保険契約の見直しを行う、家計の中の無駄を削減する、配偶者が少しでも働く、など無理なく返済できるように工夫をすることも考えてみてください。
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