夫婦間、親子間で住宅ローンの名義変更はできるの？

「離婚した」「返済を続けることが難しくなった」「親が亡くなった」…など、いろいろな理由から住宅ローンの名義変更を希望するケースがあるかと思います。でも、そもそも住宅ローンの名義変更はできるのでしょうか。できるとしたら、どのような手続きで、どんな費用がかかるのでしょうか。ここでは非常にわかりくい住宅ローンの名義変更について、できるだけわかりやすくご説明していきます。

住宅ローンの名義変更に必要な2つの手続き

住宅ローンの名義変更をするには、2つの手続きが必要です。1つは所有権移転登記などの不動産名義の変更の手続きと、もう1つは融資を受けている金融機関で、住宅ローンの名義変更をする手続きです。

Aさんが住宅ローンを借りると、購入した不動産にはAさんに対する抵当権が設定されます。つまり、Aさんが所有している不動産を担保にして、Aさんにお金を貸しますよということです。ですから、住宅ローンの名義を変更するといっても、単純に名前を変えればいいのではなく、担保となる不動産の所有権を新たな名義人に移転した上で、抵当権を設定し直さなければならないのです。

手間のかかる手続きですが、問題となるのは手続きの煩雑さではありません。住宅ローンの名義を変更するには、当然、債権者（お金を貸す人）である金融機関の承諾が必要です。そして、金融機関が名義変更を認めることは、率直に申し上げてかなりハードルが高いのです。

なぜ金融機関は名義変更を認めたがらないのか

そもそも住宅ローンを貸し出す際には、金融機関は、借りる「人」の収入や勤務先といった属性と、購入する「物件」の価値を審査します。審査の結果、この「人」なら融資しても毎月滞りなく返済してくれるだろうし、「物件」にも十分な担保価値があると判断した場合に初めて融資が決まるのです。

住宅ローンの名義を変更するということは、融資の相手を変更するということです。つまり、契約の前に行った「人」に対する審査が無効になってしまうのです。そのため、ほとんどの金融機関では、住宅ローンの契約書（金銭消費賃貸契約書）に「名義人の変更は認めない」という一文が入っています。名義変更は金融機関にとって大きなリスクですから、そうしたリスクを避けるのは当然のことといえるでしょう。

では、名義変更は絶対にできないのかといえばそうではありません。離婚や親の死亡などいろいろな事情から夫婦間や親子間で名義変更が必要になる場合があると思われます。そこで、夫婦間、親子間で名義変更が認められるケースについて考えてみましょう。

夫婦間で名義変更を行う場合

夫婦間での名義変更というと、真っ先に「離婚」という言葉が思い浮かぶのではないでしょうか。しかし、夫婦間での名義変更を検討するケースは離婚だけに限りません。そこで、まずは離婚以外の理由で名義変更するケースについて考えてみましょう。

夫婦どちらかの単独名義で住宅ローンを組んでいるケース（仮に妻の単独名義とします）、もしくは夫婦の共有名義で住宅ローンを組んでいるケース（連帯債務の場合です）を考えてみます。もし、妻が何らかの事情で仕事を辞めるなどして収入がなくなり、返済を続けること困難になった場合、住宅ローンを夫の単独名義にすることはできるのでしょうか。この場合、夫に単独で住宅ローンを返済していけるだけの十分な収入があれば、金融機関が住宅ローンの名義変更を認めてくれる可能性はあるでしょう。

ただし、不動産の名義変更を伴う場合には、その名義変更が妻から夫への贈与とみなされ、贈与税が課税される可能性があります。そのため、実際には住宅ローンの名義変更は行わずに、夫が返済するという方法をとられている方も多くいらっしゃいます。しかし、この場合も妻のローンを肩代わりしたとして、贈与とみなされる可能性がありますので、贈与税の扱いについては、税務署に見解を尋ねておくことをおすすめします。税務署は税金をごまかそうとする人には厳しいですが、事前に相談に行く場合にはとても親切に対応してくれます。

離婚して名義変更するケース

次に、離婚に伴う名義変更について考えてみましょう。ここでは、離婚により夫が家を出て行き、妻が家に住み続けるケースを例に考えてみます。

【1】住宅ローンの名義を妻単独にしたい場合

妻に十分な収入があれば、住宅ローンの名義を妻単独の名義に変更して、妻が住宅ローンの支払いを続けていくケースが考えられます。

この場合、夫の単独名義で住宅ローンを組んでいた場合には、名義変更に応じてもらえる可能性はあります。しかし、共有名義で住宅ローンを組んでいた場合は、金融機関の了承を得るのは非常に難しいでしょう。なぜなら、共有名義のローンを組むということは、夫婦の収入を合算することを前提に金融機関が融資を行うということだからです。にもかかわらず、妻単独名義にするということは、収入合算した額に届かなくなる、つまり、ローンの返済が滞る可能性が高いと判断されるからです。先にご説明した「夫婦間で名義変更をする場合」と違い、金融機関は離婚による名義変更に対して非常に慎重になるようです。

【2】住宅ローンの名義を夫単独にしたい場合

夫が家を出た後も、慰謝料や養育費代わりに住宅ローンを払い続ける場合もあるでしょう。もともと、夫の単独名義で住宅ローンを組んでいれば問題はありません。しかし、夫婦の共有名義で住宅ローンを組んでいた場合は、上記の場合と同様に、名義変更について金融機関の了承を得るのは難しいでしょう。そのため、住宅ローン名義は変更せずに、夫が支払いを続けるというのが現実的な選択肢といえそうです。

その場合、住宅ローンの残った不動産を妻の名義に変更できるかどうかですが、これには金融機関の承諾が必要です。金融機関との話し合いの結果、応じてもらえる可能性はゼロではありませんが、多くの場合は、抵当権を楯に拒まれるのではないかと思われます。それどころか、夫がその家に住んでいないことを契約違反であるとして、残金の一括返済を求められることも考えられます。住宅ローンは、契約者がその家に住むことを条件に融資が行われるのが大前提だからです。そのようなことになれば家を手放すことにもなりかねません。

そのため、住宅ローン返済中の名義変更は行わず、「住宅ローンの返済終了後、名義を妻に変更する」という公正証書などを作成しておくのが現実的な方法ではないかと思われます。

以上のように、離婚時の住宅ローンの名義変更のハードルは非常に高いと言わざるを得ません。どうしても名義変更をしたいのであれば、住宅ローンの借り換えをするという方法があります。もちろん、借り換えの審査に通るのが条件ですが、借り換えをすれば、新たな金融機関から融資を受けると同時に今まで融資の完済と抵当権の抹消もできます。住宅ローン、不動産とも単独の名義に変更ができるでしょう。

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