今年は例年より早い梅雨明けが予想されています。梅雨が明ければ、猛烈な暑さが続く本格的な夏が到来。猛暑日が続くことになるでしょう。涼しく過ごす工夫をするとともにこまめな水分補給を心がけ、熱中症に気を付けながら過ごしたいものですね。
2025年7月の【フラット35】金利はどのように推移したのでしょうか。最新の動向をお伝えします。
2025年7月の【フラット35】金利
2025年7月の全期間固定金利型住宅ローン ARUHI フラット35の金利は融資比率9割以下・返済期間21~35年、機構団信加入で1.84%と前月から0.05%の引き下げに。融資比率9割以下・返済期間15~20年の金利は1.45%と、こちらも前月から0.05%の引き下げとなりました。融資比率9割以下・返済期間36~50年の金利は1.94%で、前月から0.05%の引き下げとなっています。
ARUHI 住宅ローンの実行金利一覧
ARUHI スーパーフラットの各種商品の金利は以下の通りです。「ARUHI スーパーフラット借換」の金利は先月から0.05%引き下げで1.64%となりました。
「ARUHI スーパーフラット5」は、新規借り入れにおいて、物件価格の5割以上の頭金がある場合に申込できます。
「ARUHI スーパーフラット6」は、新規借り入れにおいて、物件価格の4割以上の頭金がある場合に申込できます。
「ARUHI スーパーフラット6.5」は、新規借り入れにおいて、物件価格の3.5割以上の頭金がある場合に申込できます。
「ARUHI スーパーフラット7」は、新規借り入れにおいて、物件価格の3割以上の頭金がある場合に申込できます。
「ARUHI スーパーフラット7.5」は、新規借り入れにおいて、物件価格の2.5割以上の頭金がある場合に申込できます。
「ARUHI スーパーフラット8」は、新規借り入れにおいて、物件価格の2割以上の頭金がある場合に申込できます。
「ARUHI スーパーフラット8.5」は、新規借り入れにおいて、物件価格の1.5割以上の頭金があり、年収に対する年間返済額「返済負担率」が20%以内である場合に申込できます。
「ARUHI スーパーフラット9」は、新規借り入れにおいて、物件価格の1割以上の頭金があり、年収に対する年間返済額「返済負担率」が20%以内である場合に申込できます。
「ARUHI スーパーフラット借換」は、借り換えの場合に申込できます。
最新の住宅ローン金利はこちら→【ARUHI フラット35】
まとめ
最後に今月の金利変動について、不動産や金融についてその業界の人に匹敵する知見をもつ、公認会計士ブロガー千日太郎さんにまとめていただきます。
6月会合で長期金利は低下 2025年7月【フラット35】は2回連続で機構債の利率以下とした!
日銀は6月会合で政策金利の据え置きを決定し、翌年度から国債の買い入れペースを緩める決定を行いました。これによって長期金利は低下し、【フラット35】の金利も0.05ポイントの低下となりました。驚くべきことに2回連続で機構債の利率を下回る水準となっています。【フラット35】がその仕入値にあたる機構債の利率を下回るのは極めて異例のことです。
機構債発表時点の長期金利の上昇幅は1.51%から1.41%へ0.1ポイントの低下となりましたが、機構債は1.94%から1.88%へ0.06ポイントの低下となったため長期金利よりも小幅な低下となっています。ここ3ヶ月は、機構債の表面利率とその発表時点の10年国債利回りの差が拡大する傾向にあります。これに対して【フラット35】の金利は1.89%から1.84%へ0.05ポイントの低下となりました。
機構債の表面利率の下げ幅と【フラット35】下げ幅はほぼ同じとなっていますが、注目すべきは機構債の表面利率を下回っていることでしょう。

【フラット35】(買取型)の資金調達の仕組みによると、住宅金融支援機構が機関投資家に機構債を販売して資金調達し住宅ローンを貸すという基本スキームとなっています。機構債の表面利率はいわば資金の仕入値にあたり、【フラット35】の金利が売値にあたります。
つまり6月に続いて7月の金利も仕入値が1.88%であるのに対して売値が1.84%となっており、あえて仕入値を下回る水準の売値を付けていることを意味するのです。【フラット35】の金利が長期金利や機構債の上昇に対して抑えられる傾向は、日銀がマイナス金利政策を解除した2024年4月から一貫して継続してきましたが、機構債の利率を下回る水準をつけたのはこの2025年6月と7月まで見られませんでした。
機構債が【フラット35】を下回っている0.04%の金利を住宅金融支援機構があえて損失を被って上昇を抑えてくれたわけですが、そこまでする主な理由は、住宅金融支援機構が国の子会社的な位置づけにあり、営利を目的としないからです。それにしてもあえて損失を被るというのは異例のことだと言えるでしょう。
民間銀行の変動金利は日銀の利上げに伴って、去年から今年の4月までに0.4%~0.5%上昇しました。また日銀は6月の会合では利上げを見送ったものの、利上げを継続する姿勢を改めて表明しており、予断を許さない状態が続いています。これに対して【フラット35】の金利水準は前述のように上昇を抑えており、できるだけ低金利で固定したい我々にとっては心強い存在ですね。
※【フラット35】(買取型)の資金調達の仕組み
住宅ローンの【フラット35】(買取型)は、下図のように住宅金融支援機構が民間金融機関から債権を買い取って証券化し、機関投資家に債券市場を通じて機構債という形で販売するという仕組みになっています。機構債は毎月20日前後に表面利率を発表し募集します。投資家たちは機構債を国が取り扱う安全な債券という考えで購入しますので、機構債の表面利率は国が発行する債券=10年国債の利回り(長期金利)に連動する傾向があります。

【相談無料】住宅ローンのことなら住宅ローン専門金融機関へ>>近くのARUHI の店舗で相談予約
【登録不要】最新金利で住宅ローンをシミュレーション>>「現在の年収からの借り入れ可能額」や「借り換えメリット」を調べる
【実質年率】15.0%以下
【返済方式】元利均等返済方式・元金均等返済方式
【遅延損害金】年14.5%(年365日の日割計算)
【返済期間】1年~50年
【返済回数】11回~599回
【担保】住宅金融支援機構が第一順位で抵当権設定
【貸金業者の商号】SBIアルヒ株式会社
【貸金業登録番号】関東財務局長(3)第01512号
【実質年率】15.0%以下
【返済方式】元利均等返済方式・元金均等返済方式
【遅延損害金】年14.0%(年365日の日割計算)
【返済期間】1年~35年
【返済回数】10回~419回
【担保】SBIアルヒ株式会社が第一順位で抵当権設定
【貸金業者の商号】SBIアルヒ株式会社
【貸金業登録番号】関東財務局長(3)第01512号