住宅ローン金利速報｜前月から0.03％の引き上げ！ 2025年2月の【フラット３５】金利

2025年に入ってはや1ヶ月。1月20日には、アメリカのトランプ大統領が第47代大統領に就任。24日には日銀が追加の利上げを決定し、政策金利を0.5％程度に引き上げることが決まりました。今後はさらなる利上げも検討される方針で、経済動向から目が離せません。そうしたなか、住宅ローン金利はどのように推移したのか、2025年2月の【フラット３５】金利動向を見ていきましょう。

2025年2月の【フラット３５】金利

2025年2月の全期間固定金利型住宅ローン ARUHI フラット３５の金利は融資比率9割以下・返済期間21～35年、機構団信加入で1.89％と前月から0.03%引き上げに。融資比率9割以下・返済期間15～20年の金利は1.50％と、こちらも前月から0.03%引き上げとなりました。融資比率9割以下・返済期間36～50年の金利は1.99％で、前月から0.03%引き上げとなっています。

ARUHI 住宅ローンの実行金利一覧

建設費または購入価額（以下、物件価格）の1割～5割の頭金があれば、従来のARUHI フラット３５よりさらに低金利で利用できる、ARUHI スーパーフラットの各種商品の金利は以下の通りです。

物件価格の5割以上の頭金があれば利用できる「ARUHI スーパーフラット5」（※団信込み。全疾病別途）は1.73％。

物件価格の4割以上の頭金があれば利用できる「ARUHI スーパーフラット6」（※団信込み）は1.74％。

物件価格の3.5割以上の頭金があれば利用できる「ARUHI スーパーフラット6.5」（※団信込み）は1.75％。

物件価格の3割以上の頭金があれば利用できる「ARUHI スーパーフラット7」（※団信込み）は1.75％。

物件価額の2.5割以上の頭金があれば利用できる「ARUHI スーパーフラット7.5」（※団信込み）は1.76％。

物件価格の2割以上の頭金があれば利用できる「ARUHI スーパーフラット8」（※団信込み）は1.76％。

物件価格の1.5割以上の頭金があり、年収に対する年間返済額「返済負担率」が20％以内であれば利用できる「ARUHI スーパーフラット8.5」（※団信込み）は1.88％となっています。

物件価格の1割以上の頭金があり、年収に対する年間返済額「返済負担率」が20％以内であれば利用できる「ARUHI スーパーフラット9」（※団信込み）は1.88％となっています。

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まとめ

最後に今月の金利変動について、不動産や金融についてその業界の人に匹敵する知見をもつ、公認会計士ブロガー千日太郎さんにまとめていただきます。

日銀の政策金利引き上げ直後の2025年2月【フラット３５】は小幅な上昇に抑えられた

2025年1月の日銀金融政策決定会合では政策金利を0.25%から0.5%へと引き上げられ、2008年から17年ぶりの高水準となりました。植田総裁は記者会見で「経済・物価見通しが実現していくとすれば、引き続き緩和度合いを調節する」、利上げのペースやタイミングについては「予断を持っていない」とし、今後も利上げを継続する方針であることが報じられています。

国内の長期金利は日銀の利上げに対する警戒感とトランプトレードによる米国の金利上昇が波及して約0.13ポイント上昇しており、これを反映して機構債は1.36%から1.49%へ0.13ポイントも上昇していました。通常ならば【フラット３５】金利は同じ幅の0.13ポイント上がることになるのですが、住宅金融支援機構は上昇を抑えて、前月から0.03ポイント上昇の1.89％としています。

【フラット３５】の金利が長期金利や機構債の上昇に対して抑えられる傾向は、日銀がマイナス金利政策を解除した2024年4月から顕著となっています。下表のように2024年4月の長期金利は0.78%で【フラット３５】は1.82%でした。2月の長期金利は1.20%と昨年4月よりも0.42ポイントも高いにも関わらず【フラット３５】金利はわずか0.07ポイント上乗せした1.89%となっています。

【フラット３５】（買取型）の資金調達の仕組みによると、住宅金融支援機構が機関投資家に機構債を販売して資金調達し住宅ローンを貸すという基本スキームとなっています。つまり機構債の表面利率はいわば資金の仕入値にあたり、【フラット３５】の金利が売値にあたります。

これまでも金利の上昇局面にあっては【フラット３５】の上昇は抑えられてきましたが、その理由は住宅金融支援機構が国の子会社的な位置づけにあり、営利を目的としないからです。今後も、長期金利の水準に対して【フラット３５】の金利上昇が抑えられる傾向は続いていくでしょう。また政府の少子化対策として子育て世帯が申請できる子育てプラスでは、当初期間の金利が最大年1％引き下げとなります。

民間銀行の変動金利については、日銀の政策金利の影響を受けます。今回の1月の日銀利上げを反映して多くの銀行では4月から変動金利の基準金利が見直されることになります。そして日銀は、経済物価がオントラックで推移した場合、早ければ2025年度末に中立金利の1％まで利上げしていく姿勢は変えていません。変動金利の上昇が見込まれる環境下で、政策的に金利を引き下げてくれる【フラット３５】は心強いものになっています。

※【フラット３５】（買取型）の資金調達の仕組み
住宅ローンの【フラット３５】（買取型）は、下図のように住宅金融支援機構が民間金融機関から債権を買い取って証券化し、機関投資家に債券市場を通じて機構債という形で販売するという仕組みになっています。機構債は毎月20日前後に表面利率を発表し募集します。投資家たちは機構債を国が取り扱う安全な債券という考えで購入しますので、機構債の表面利率は国が発行する債券＝10年国債の利回り（長期金利）に連動する傾向があります。

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