住宅ローン金利速報｜0.02ポイント引き上げ！ 2024年11月の【フラット３５】金利

11月を迎え、今年も残すところあと2ヶ月となりました。今月はいよいよ世界が注目するアメリカ大統領選挙が行われます。政治や世界経済、金融へも大きな影響を与えるこの選挙、今後の動向を注視していきましょう。そんな中での2024年11月の【フラット３５】金利はどうなったでしょうか。動向をお伝えします。

2024年11月の【フラット３５】金利

2024年11月の全期間固定金利型住宅ローン ARUHI フラット３５の金利は融資比率9割以下・返済期間21～35年、機構団信加入で1.84％と10月から0.02ポイント引き上げに。融資比率9割以下・返済期間15～20年の金利は1.45％と、こちらも0.02ポイント引き上げとなりました。融資比率9割以下・返済期間36～50年の金利は1.94％と、前月から0.02ポイント引き上げとなりました。

ARUHI 住宅ローンの実行金利一覧

建設費または購入価額（以下、物件価格）の1割～5割の頭金があれば、従来のARUHI フラット３５よりさらに低金利で利用できる、ARUHI スーパーフラットの各種商品の金利は以下の通りです。

物件価格の5割以上の頭金があれば利用できる「ARUHI スーパーフラット5」（※団信込み。全疾病別途）は1.68％。

物件価格の4割以上の頭金があれば利用できる「ARUHI スーパーフラット6」（※団信込み）は1.69％。

物件価格の3.5割以上の頭金があれば利用できる「ARUHI スーパーフラット6.5」（※団信込み）は1.70％。

物件価格の3割以上の頭金があれば利用できる「ARUHI スーパーフラット7」（※団信込み）は1.70％。

物件価額の2.5割以上の頭金があれば利用できる「ARUHI スーパーフラット7.5」（※団信込み）は1.71％。

物件価格の2割以上の頭金があれば利用できる「ARUHI スーパーフラット8」（※団信込み）は1.71％。

物件価格の1.5割以上の頭金があり、年収に対する年間返済額「返済負担率」が20％以内であれば利用できる「ARUHI スーパーフラット8.5」（※団信込み）は1.83％となっています。

物件価格の1割以上の頭金があり、年収に対する年間返済額「返済負担率」が20％以内であれば利用できる「ARUHI スーパーフラット9」（※団信込み）は1.83％となっています。

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まとめ

最後に今月の金利変動について、不動産や金融についてその業界の人に匹敵する知見をもつ、公認会計士ブロガー千日太郎さんにまとめていただきます。

2024年11月【フラット３５】金利は長期金利の大幅上昇を抑えてわずかな上昇

10月27日の衆院選では与党が過半数割れとなり、石破茂政権が積極的な財政出動に前向きな国民民主党などの野党と連携すれば国債増発につながる、との警戒感から債券価格が下がり、長期金利は上昇傾向となっています。

これに対して、【フラット３５】については10月18日に公開された機構債の表面利率によって決まるため、衆院選の影響は受けません。その機構債は、米国の長期金利の上昇の波及を受けて国内長期金利が上がったことで1.16%から1.27%へ0.11ポイントの上昇となりました。通常ならば【フラット３５】金利は同じ幅の0.11ポイント上がることになるのですが、住宅金融支援機構は上昇を0.02ポイントに抑え、1.84％としています。

【フラット３５】の金利が長期金利や機構債の上昇に対して抑えられる傾向は、日銀がマイナス金利政策を解除した直後の2024年4月から顕著となっています。下表のように【フラット３５】の４月金利は、長期金利0.78%で1.82%となりました。11月の長期金利は0.95%と４月よりも0.17ポイント高いにも関わらず、【フラット３５】金利はわずかに0.02ポイント高い1.84%となっています。

【フラット３５】（買取型）の資金調達の仕組みによると、住宅金融支援機構が機関投資家に機構債を販売して資金調達し住宅ローンを貸すという基本スキームとなっています。つまり機構債の表面利率はいわば資金の仕入値にあたり、【フラット３５】の金利が売値にあたります。

これまでも金利の上昇局面にあっては【フラット３５】の上昇は抑えられてきましたが、その理由は住宅金融支援機構が国の子会社的な位置づけにあり、営利を目的としないからです。今後も、長期金利の水準に対して【フラット３５】の金利上昇が抑えられる傾向は続いていくでしょう。また、政府の少子化対策として子育て世帯が申請できる「子育てプラス」では、当初期間の金利が最大年１％引き下げとなります。

目下の国内長期金利は、米国の長期金利の上昇が波及して上昇する傾向が見られます。しかし、11月には米大統領選を控えており、その結果によってもどちらに振れるか予想が困難です。こうした先行きの不透明な状況下で、政策的に金利上昇を抑えてくれる【フラット３５】をお勧めしたいですね。

※【フラット３５】（買取型）の資金調達の仕組み
住宅ローンの【フラット３５】（買取型）は、下図のように住宅金融支援機構が民間金融機関から債権を買い取って証券化し、機関投資家に債券市場を通じて機構債という形で販売するという仕組みになっています。機構債は毎月20日前後に表面利率を発表し募集します。投資家たちは機構債を国が取り扱う安全な債券という考えで購入しますので、機構債の表面利率は国が発行する債券＝10年国債の利回り（長期金利）に連動する傾向があります。

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