住宅ローン金利速報｜前月と変わらず横ばいに。2024年10月の【フラット３５】金利

10月1日から郵便料金が値上げとなり、通常はがきは63円から85円に変わります。郵便料金の値上げは、消費税率引き上げによるもの以外では1994年以来30年ぶりだそう。郵便ポストに投函する前に、新料金をチェックしてくださいね。2024年10月の【フラット３５】金利動向をお伝えします。

2024年10月の【フラット３５】金利

2024年10月の全期間固定金利型住宅ローン ARUHI フラット３５の金利は融資比率9割以下・返済期間21～35年、機構団信加入で1.82％と前月と変わらず。融資比率9割以下・返済期間15～20年の金利は1.43％と、こちらも前月と同様となりました。融資比率9割以下・返済期間36～50年の金利は1.92％と、前月と同様となりました。

ARUHI 住宅ローンの実行金利一覧

建設費または購入価額（以下、物件価格）の1割～5割の頭金があれば、従来のARUHI フラット３５よりさらに低金利で利用できる、ARUHI スーパーフラットの各種商品の金利は以下の通りです。

物件価格の5割以上の頭金があれば利用できる「ARUHI スーパーフラット5」（※団信込み。全疾病別途）は1.66％。

物件価格の4割以上の頭金があれば利用できる「ARUHI スーパーフラット6」（※団信込み）は1.67％。

物件価格の3.5割以上の頭金があれば利用できる「ARUHI スーパーフラット6.5」（※団信込み）は1.68％。

物件価格の3割以上の頭金があれば利用できる「ARUHI スーパーフラット7」（※団信込み）は1.68％。

物件価額の2.5割以上の頭金があれば利用できる「ARUHI スーパーフラット7.5」（※団信込み）は1.69％。

物件価格の2割以上の頭金があれば利用できる「ARUHI スーパーフラット8」（※団信込み）は1.69％。

物件価格の1.5割以上の頭金があり、年収に対する年間返済額「返済負担率」が20％以内であれば利用できる「ARUHI スーパーフラット8.5」（※団信込み）は1.81％となっています。

物件価格の1割以上の頭金があり、年収に対する年間返済額「返済負担率」が20％以内であれば利用できる「ARUHI スーパーフラット9」（※団信込み）は1.81％となっています。

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まとめ

最後に今月の金利変動について、不動産や金融についてその業界の人に匹敵する知見をもつ、公認会計士ブロガー千日太郎さんにまとめていただきます。

2024年10月日銀は金利を据え置き、【フラット３５】金利も横ばい

9月19日、20日の日銀会合では政策金利を0.25%で据え置くことが決定され、【フラット３５】の金利も前月から横ばいとなりました。一方で10月からは、主要銀行が横並びに変動金利の基準金利を上げ始めることが予想されます。

2024年9月から10月にかけて、機構債の表面利率は長期金利の低下に伴い1.17%から1.16%へ0.01ポイント低下しました。通常ならば【フラット３５】金利は同じ幅の0.01ポイント下がることになるのですが、住宅金融支援機構はあえて金利を下げず前月と同じ1.82%としています。これは、それまでの長期金利の上昇に対して【フラット３５】の金利上昇を抑えてきたためです。

【フラット３５】の金利が長期金利や機構債の上昇に対して抑えられる傾向は、日銀がマイナス金利政策を解除した直後の4月から顕著となっています。下表のように【フラット３５】の4月金利は長期金利0.78%で1.82%となりました。10月の長期金利は0.82%と4月よりも0.04ポイント高いにも関わらず、【フラット３５】金利は同じ1.82%となっています。

今回、【フラット３５】の金利が思ったほど下がらなかった、と不満に思われる人もいるかもしれません。しかし、このように10月の【フラット３５】金利は4月と比較して割安な水準となっているのです。

【フラット３５】（買取型）の資金調達の仕組みによると、住宅金融支援機構が機関投資家に機構債を販売して資金調達し住宅ローンを貸すという基本スキームとなっています。つまり機構債の表面利率はいわば資金の仕入値にあたり、【フラット３５】の金利が売値にあたります。

これまでも金利の上昇局面にあっては【フラット３５】の上昇は抑えられてきましたが、その理由は住宅金融支援機構が国の子会社的な位置づけにあり、営利を目的としないからです。今後も、長期金利の水準に対して【フラット３５】の金利上昇が抑えられる傾向は続いていくでしょう。また、政府の少子化対策として子育て世帯が申請できる子育てプラスでは、当初期間の金利が最大年1％引き下げとなります。

一方で低金利の変動金利を売りとしてきた民間銀行は、9月から短期プライムレートを一斉に引き上げています。10月以降は変動金利が上がっていくと予想されますが、どの水準まで上がるのか？ 現時点では誰にもわかりません。こうした先行きの不透明な状況下で、政策的に金利上昇を抑えてくれる【フラット３５】をお勧めしたいですね。

※【フラット３５】（買取型）の資金調達の仕組み
住宅ローンの【フラット３５】（買取型）は、下図のように住宅金融支援機構が民間金融機関から債権を買い取って証券化し、機関投資家に債券市場を通じて機構債という形で販売するという仕組みになっています。機構債は毎月20日前後に表面利率を発表し募集します。投資家たちは機構債を国が取り扱う安全な債券という考えで購入しますので、機構債の表面利率は国が発行する債券＝10年国債の利回り（長期金利）に連動する傾向があります。

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