住宅ローン金利速報|前月から0.01ポイント引き上げ! 2024年8月の【フラット35】金利

「10年に一度の酷暑」といわれている今年の夏。夏休みのこの時期、旅行やレジャーなど外出する機会が増える人も多いでしょう。暑さ対策に加えてゲリラ豪雨などの天候の変化に注意しながら、楽しい夏を過ごしていきたいですね。2024年8月の【フラット35】金利動向をお伝えします。

2024年8月の【フラット35】金利

2024年8月の全期間固定金利型住宅ローン ARUHI フラット35の金利は融資比率9割以下・返済期間21~35年、機構団信加入で1.85%となり前月から0.01ポイント引き上げに。融資比率9割以下・返済期間15~20年の金利は1.46%と、こちらも0.01ポイントの引き上げとなりました。融資比率9割以下・返済期間36~50年の金利は1.95%と、前月から0.01ポイントの引き上げとなりました。

ARUHI 住宅ローンの実行金利一覧

建設費または購入価額(以下、物件価格)の1割~5割の頭金があれば、従来のARUHI フラット35よりさらに低金利で利用できる、ARUHI スーパーフラットの各種商品の金利は以下の通りです。

物件価格の5割以上の頭金があれば利用できる「ARUHI スーパーフラット5」(※団信込み。全疾病別途)は1.69%。

物件価格の4割以上の頭金があれば利用できる「ARUHI スーパーフラット6」(※団信込み)は1.70%。

物件価格の3.5割以上の頭金があれば利用できる「ARUHI スーパーフラット6.5」(※団信込み)は1.71%。

物件価格の3割以上の頭金があれば利用できる「ARUHI スーパーフラット7」(※団信込み)は1.71%。

物件価額の2.5割以上の頭金があれば利用できる「ARUHI スーパーフラット7.5」(※団信込み)は1.72%。

物件価格の2割以上の頭金があれば利用できる「ARUHI スーパーフラット8」(※団信込み)は1.72%。

物件価格の1.5割以上の頭金があり、年収に対する年間返済額「返済負担率」が20%以内であれば利用できる「ARUHI スーパーフラット8.5」(※団信込み)は1.84%となっています。

物件価格の1割以上の頭金があり、年収に対する年間返済額「返済負担率」が20%以内であれば利用できる「ARUHI スーパーフラット9」(※団信込み)は1.84%となっています。

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まとめ

最後に今月の金利変動について、不動産や金融についてその業界の人に匹敵する知見をもつ、公認会計士ブロガー千日太郎さんにまとめていただきます。

2024年8月長期金利が1%超の高水準でも【フラット35】金利の上昇は抑えられた

米大統領選でトランプ氏の暗殺未遂から同氏の再選可能性が浮上し、同氏のドル高をけん制する発言から円高に振れてきています。金融市場では7月30、31日の日銀会合での金融引き締めが強く意識され、10年国債利回りは1%を超える水準で推移しつづけました。しかし【フラット35】の金利は上昇が抑えられています。

2024年5月から8月にかけて、機構債の表面利率は長期金利の上昇に伴い1.21%から1.34%へ0.13ポイント上昇しました。通常であれば【フラット35】金利は同じ幅の0.13ポイント上がるということになります。しかし、住宅金融支援機構はあえて0.02ポイントの上昇に抑え、1.85%としています。

【フラット35】の金利上昇が長期金利や機構債の上昇に対して抑えられる傾向は、日銀がマイナス金利政策を解除した直後の4月から顕著となっています。日銀の追加利上げが強く意識され、長期金利が11年ぶりに1%を超える水準で推移し続けているなか、全期間固定タイプの住宅ローンの金利上昇が抑えられているということはわたしたちにとって非常にありがたいことです。

 

【フラット35】(買取型)の資金調達の仕組みによると、住宅金融支援機構が機関投資家に機構債を販売して資金調達し住宅ローンを貸すという基本スキームとなっています。つまり機構債の表面利率はいわば資金の仕入値にあたり、【フラット35】の金利が売値にあたります。

直近の7月から8月にかけては、長期金利0.95%から1.03%へ0.08ポイント上がり、機構債の表面利率も1.28%から1.34%へ0.06ポイント上がりました。この基本スキーム通りなら【フラット35】の金利も同じ幅で0.06~0.08ポイント上がるといえます。結果として、上がったのは0.01ポイントです。ここ最近では、最も日銀の利上げが警戒された月でも金利の上昇を抑えており、長期金利と機構債の上昇幅に対して【フラット35】の金利上昇が抑えられる傾向は続いているといえます。

これまでも金利の上昇局面にあっては【フラット35】の上昇は抑えられてきました。その理由は、住宅金融支援機構が国の子会社的な位置づけにあり、営利を目的としないからです。急激な金利の上昇時は国民の住宅金融の円滑化のために住宅ローンの金利上昇を抑える傾向があります。

2024年2月には、政府の少子化対策として子育て世帯を対象に【フラット35】の金利引き下げる「子育てプラス」がスタート。最大年1%の金利引き下げとなり、引き下げ期間の上限も撤廃されました。今年に入ってから【フラット35】の金利上昇が抑えられている背景には、政府の少子化対策があるのかもしれません。

一方で、低金利の変動金利を売りとしてきたネット銀行の中からは、徐々に変動金利を上昇させる銀行が増えてきています。日銀の金融政策正常化と不動産価格の上昇は住宅を購入するわたしたちにとって逆風ですが、政策的に金利を引き下げてくれる【フラット35】をお勧めしたいですね。

※【フラット35】(買取型)の資金調達の仕組み
住宅ローンの【フラット35】(買取型)は、下図のように住宅金融支援機構が民間金融機関から債権を買い取って証券化し、機関投資家に債券市場を通じて機構債という形で販売するという仕組みになっています。機構債は毎月20日前後に表面利率を発表し募集します。投資家たちは機構債を国が取り扱う安全な債券という考えで購入しますので、機構債の表面利率は国が発行する債券=10年国債の利回り(長期金利)に連動する傾向があります。

フラット35の仕組み
フラット35の仕組み

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(最終更新日:2024.08.06)
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