住宅ローンの借り入れ可能額はどうやって決まる？年収ごとの目安も紹介！

住宅ローン 2024.07.18 金村甚吾

住宅ローンの借り入れ可能額は金融機関によって異なるものの、年収を基準に決められることが多いでしょう。ただし、年収だけでなく、収入の安定性や物件の担保価値なども重要です。

今回は、「住宅ローンの借り入れ可能額はどうやって決まるのか」について詳しく解説していきます。

住宅ローンの借り入れ可能額はどうやって決まる？

住宅ローンの借り入れ可能額が決まる要素には、総返済負担率、年収・勤務先・勤続年数、担保評価、融資率、連帯保証などがあります。それぞれ解説するので参考にしてください。

返済負担率
住宅ローンの借り入れ可能額は、総返済負担率（返済比率）が一つの基準になります。総返済負担率とは、年収に対する年間返済額の割合を示したものです。

【フラット３５】の申し込み要件にも総返済負担率の基準があり、年収400万円未満は30％以下、400万円以上は35％以下です。

また、総返済負担率には住宅ローンだけでなく、自動車ローンや教育ローン、クレジットカードのキャッシング、携帯電話の分割払いなど、他の借り入れの返済額も含まれます。

住宅ローン以外の借り入れが多い場合は既存のローンを完済し、総返済負担率を減らす必要があるかもしれません。

年収・勤務先・勤続年数
年収は住宅ローンの借り入れ可能額を決める重要な要素です。一般的には、年収の5～7倍程度が借り入れ可能額の目安とされています。

また、住宅ローンの返済期間は長期にわたるため、収入の安定性も重要です。したがって年収の多寡だけでなく、勤務先や勤続年数も重視されます。一般的には個人事業主・フリーランスよりも、会社員や公務員のような安定した職業のほうが住宅ローンの審査は有利でしょう。

なお、「2022年度フラット35利用者調査」によると、2022年度における利用者の年収倍率（全国）は5.7～7.7倍となっています。

出典：2022年度フラット35利用者調査 | 住宅金融支援機構

担保評価
住宅ローンを組む際は、土地や建物を担保にして抵当権を設定するのが一般的です。抵当権とは、返済が滞った場合に担保にしている土地や建物を競売にかけ、残債を回収する権利のことです。

そのため、住宅ローンの借り入れ可能額には、物件の担保評価も影響します。物件の担保評価が低いと、借り入れ可能額も少なくなる可能性があります。

一般的に担保価値が低いのは、旧耐震基準のマンションや築年数が長い戸建て、不適格条件に該当する物件です。一方、最も担保評価額が高いのは新築マンションといわれています。

融資率
融資率とは、住宅ローンの対象となる住宅の建設費または購入価額に対する借入額の割合です。

たとえば、住宅の購入費が4,500万円で頭金を900万円入れたときの借入額は3,600万円です。この場合、3,600万円（借入額）÷4,500万円（購入費）×100＝80％が融資率となります。

【フラット３５】では、融資率が9割を超えると金利が高く設定されます。金利が上がればそれだけ毎月の返済額も多くなるため、前述した総返済負担率も上がります。その分、借り入れ可能額が少なくなるので注意してください。

連帯保証
住宅ローンでは基本的に連帯保証人は不要です。ただし、単独で希望する金額を借り入れできない場合、夫婦や親子の一方が連帯保証人になり、収入合算で住宅ローンを組むという選択肢があります。ほかにも、ペアローンや連帯債務による収入合算が可能かもしれません。

ペアローンとは、夫婦が一つの物件に対して、それぞれの収入を基準に2つの住宅ローンを組む方法です。ペアローンでは、お互いにペアとなる人の連帯保証人になります。連帯債務は夫婦や親子の一方が主たる債務者となり、もう一方が連帯債務者となる方法です。両者がともに金融機関に対して返済義務を負います。

参考：令和４年度民間住宅ローンの実態に関する調査結果報告書 | 国土交通省

年収ごとに借り入れ可能額を計算してみよう

前述のとおり、年収は借り入れ可能額が決まる一つの基準になります。ここでは、以下の条件で【フラット３５】を利用した場合の年収ごとの借り入れ可能額を紹介します。

・融資金利：2.0％
・返済期間：35年
・返済方法：元利均等
・他の借入金：なし

このように、基本的に年収と借り入れ可能額は比例していることがわかります。

住宅ローンの借り入れ可能額に関する注意点

住宅ローンの借り入れ可能額に関する注意点として、上限額、家計負担、返済期間の3つがあります。それぞれ解説するので参考にしてください。

金融機関によって上限額がある
住宅ローンは年収さえあればいくらでも借りられるわけではなく、金融機関によって上限額が決められています。たとえば、【フラット３５】では8,000万円、財形住宅融資は4,000万円が上限です。民間の金融機関では1億円程度まで借り入れが可能なケースもあります。

ただし、前述したように実際の借り入れ可能額は、年収・勤務先・勤続年数などさまざまな要素から決められるため、金融機関の上限額とは異なる点に注意してください。

家計への負担が重くならないようにする
住宅ローンの借り入れ可能額は、総返済負担率30～35％程度を目安に決められることが多いでしょう。しかし、総返済負担率が高いと家計への負担が重くなり、毎月の返済が苦しくなる可能性があります。無理なく返済するためには、総返済負担率20～25％程度が理想といわれています。

住宅ローンは長期的な支払いが必要なので、「現実的に返済を続けられるかどうか？」という基準を大切にしてください。

年齢によっては返済期間が短くなる
住宅ローンは完済時の年齢にも上限があり、80歳までが一般的です。そのため、返済期間35年であれば、遅くとも45歳までに住宅ローンを組む必要があります。45歳以上でも住宅ローンを組むこと自体は可能なものの、返済期間が短くなるので毎月の返済額が増えます。その結果、総返済負担率が高くなり、借り入れ可能額が少なくなる可能性があるので注意しましょう。