住宅ローン金利速報|マイナス金利解除決定の影響は? 2024年4月の【フラット35】金利

3月に日銀はマイナス金利政策の解除を決定し、17年ぶりに金利が引き上げられることとなりました。住宅ローンへの影響が気になるところですが、2024年4月の【フラット35】金利はどうなったのでしょうか。動向をお伝えします。

2024年4月の【フラット35】金利

2024年3月の全期間固定金利型住宅ローン ARUHI フラット35の金利は融資率9割以下・返済期間21~35年、機構団信加入で1.82%となり前月から0.02ポイント引き下げに。融資比率9割以下・返済期間15~20年の金利は1.43%と、こちらは0.07ポイントの引き上げとなりました。融資比率9割以下・返済期間36~50年の金利は1.92%と、前月から0.28ポイントの引き下げとなりました。

ARUHI 住宅ローンの実行金利一覧

建設費または購入価額(以下、物件価格)の1割~5割の頭金があれば、従来のARUHI フラット35よりさらに低金利で利用できる、ARUHI スーパーフラットの各種商品の金利は以下の通りです。

物件価格の5割以上の頭金があれば利用できる「ARUHI スーパーフラット5」(※団信込み。全疾病別途)は1.66%。

物件価格の4割以上の頭金があれば利用できる「ARUHI スーパーフラット6」(※団信込み)は1.67%。

物件価格の3.5割以上の頭金があれば利用できる「ARUHI スーパーフラット6.5」(※団信込み)は1.68%。

物件価格の3割以上の頭金があれば利用できる「ARUHI スーパーフラット7」(※団信込み)は1.68%。

物件価額の2.5割以上の頭金があれば利用できる「ARUHI スーパーフラット7.5」(※団信込み)は1.69%。

物件価格の2割以上の頭金があれば利用できる「ARUHI スーパーフラット8」(※団信込み)は1.69%。

物件価格の1.5割以上の頭金があり、年収に対する年間返済額「返済負担率」が20%以内であれば利用できる「ARUHI スーパーフラット8.5」(※団信込み)は1.81%となっています。

物件価格の1割以上の頭金があり、年収に対する年間返済額「返済負担率」が20%以内であれば利用できる「ARUHI スーパーフラット9」(※団信込み)は1.81%となっています。

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まとめ

最後に今月の金利変動について、不動産や金融についてその業界の人に匹敵する知見をもつ、公認会計士ブロガー千日太郎さんにまとめていただきます。

マイナス金利政策解除の影響か? 2024年4月の【フラット35】金利は下がった

日本銀行は3月18~19日の金融政策決定会合でマイナス金利政策の解除を決め、同時に長期金利を0%程度に誘導するイールドカーブ・コントロール政策の撤廃を決定しました。

それよりも前に発表された2024年4月分の機構債の表面利率は、長期金利の上昇に伴い前月よりも0.06ポイント上昇しました。通常ならば、3月の【フラット35】金利は同じ幅の0.06ポイント上がるということになりますが、住宅金融支援機構はあえて0.02ポイントの低下としています。【フラット35】の金利が、長期金利や機構債の上昇に対して逆方向に下がることは非常に珍しく、住宅ローンを利用するわたしたちにとって非常にありがたいことです。

【フラット35】(買取型)の資金調達の仕組みによると、住宅金融支援機構が機関投資家に機構債を販売して資金調達し住宅ローンを貸すという基本スキームとなっています。つまり機構債の表面利率はいわば資金の仕入値にあたり、【フラット35】の金利が売値にあたります。つまり長期金利が上がり、機構債の表面利率も上がれば、通常なら【フラット35】の金利も上がるのが普通なのです。

住宅金融支援機構は国の子会社的な位置づけにあるため、急激な金利の上昇時は国民の住宅金融の円滑化のために住宅ローンの金利上昇を抑える傾向があります。これまでも、金利の上昇局面においては【フラット35】の上昇は抑えられてきましたが、今回は下がったというのが驚きです。17年ぶりとなる日銀の利上げによって、住宅ローンの金利上昇に対するリスクの高まりに配慮したものかもしれません。

金利上昇リスクの高まりが警戒される一方で、住宅価格は依然として上昇を続けています。国土交通省が3月26日に公表した公示地価は、全用途の全国平均が前年比で2.3%上昇し、その上昇幅は1992年以降で最大となっています。金利を固定しつつ、返済を抑えたいという国民のニーズに応えるものではないでしょうか。

また、2024年2月には政府の少子化対策として、子育て世帯を対象に【フラット35】の金利引き下げる子育てプラスがスタートしました。これによって主に子育て世帯を対象に、金利引き下げ幅と引き下げ期間の上限が引き上げられることになります。17年ぶりとなる日銀の利上げは住宅ローンを利用するわたしたちにとって逆風といえますが、政策的に金利を引き下げてくれる【フラット35】をおすすめしたいですね。

※【フラット35】(買取型)の資金調達の仕組み
住宅ローンの【フラット35】(買取型)は、下図のように住宅金融支援機構が民間金融機関から債権を買い取って証券化し、機関投資家に債券市場を通じて機構債という形で販売するという仕組みになっています。機構債は毎月20日前後に表面利率を発表し募集します。投資家たちは機構債を国が取り扱う安全な債券という考えで購入しますので、機構債の表面利率は国が発行する債券=10年国債の利回り(長期金利)に連動する傾向があります。

フラット35の仕組み

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