住宅の省エネ性能が星の数で分かるようになる！ 2024年4月スタートの省エネ性能表示制度を解説

政府は、2050年カーボンニュートラルの実現に向けて、住宅の省エネ化を加速させています。ただし、住宅の省エネ性能は目に見えづらいものなので、一般の消費者には意識しづらいものです。そこで、専門知識を持たない消費者でも、星の数や家の数で性能の違いが分かるようにする「建築物の販売・賃貸時の省エネ性能表示制度」が設けられることになりました。

2024年4月から努力義務となる省エネ性能ラベル

省エネ性能で建物を選べるようにするのが「省エネ性能ラベル」です。家電製品を選ぶときに、パンフレットや店頭商品に、省エネ性能が星の数などで表示されているラベルが掲示されていますが、イメージはあのラベルと同じようなものです。

では、4月から始まる、住宅の「省エネ性能表示制度」の概要を説明しましょう。まず、この制度は、「省エネ性能を示すラベルや評価書を発行し、消費者が省エネ性能の把握や比較ができるようにする」のが目的です。そのため、新築住宅などを販売したり賃貸したりする事業者が広告を行う場合に、ラベルの表示が求められます。

その他の概要は、以下の通りです。

○開始時期：2024年4月
○表示対象：開始以降に建築確認申請を行う新築および再販売・再賃貸される住宅
○努力義務を負う者：住宅や建築物を販売・賃貸する事業者（物件の売主や貸主、サブリース事業者など）
○罰則：従わない場合は、国が勧告等を行う　

表示の対象となる住宅は、新築住宅や事業者が販売するリノベーション物件などです。中古住宅は対象ではありませんが、中古住宅であっても、省エネ性能を把握している場合は表示を行うことが望ましいとされています。なお、中古住宅で省エネ改修を行った場合に表示できる、簡易な表示方法も今後検討される予定です。

また、表示を行う者は主に事業者となっています。ただし、個人が売主になる中古住宅は対象外ですが、個人の賃貸オーナーが事業として賃貸経営をしているような場合は、個人であっても制度の対象になります。

なお、注文住宅の場合は、施主から依頼を受けて建築するものなので、制度の対象になりませんが、建築する住宅の省エネ性能を説明することは義務づけられています。

省エネ性能表示制度は努力義務となっていますが、従わない場合に国が勧告を行うなどの罰則があります。このことから、国のホンキ度がわかります。

また、「省エネ性能ラベル」と合わせて「エネルギー消費性能の評価書」が発行されます。ラベルが発行された物件については、その物件を購入した人に評価書が渡されますので、大切に保管しておきましょう。

省エネ性能ラベルはどこをどう見ればよい？

家電商品では、省エネラベルに星の数と年間の電気料金の目安が表示されていますが、住宅の場合は、エネルギー消費性能のレベルを示す星の数と断熱性能のレベルを示す家マークの数の2本立てになります。これは、いくら設備機器で省エネ性能を高めても、住宅の断熱性能が低ければ熱の出入りが多くなり、効果を発揮しないという関係性があるためです。

では、省エネ性能ラベルの見方について説明しましょう。

【自己評価による省エネ性能ラベルの例】

【第三者評価による省エネ性能ラベルの例】

○再エネ設備の有無
ラベルの右肩に、太陽光発電等の再エネ設備の有無が記載されます。

○エネルギー消費性能
星の数で性能の違いがわかります。左側の星３つまでと右側のピカピカしている星3つとは意味が変わります。左側は、国が定める省エネ基準に適合していれば星１つ。それよりも消費エネルギーを10％削減するごとに、星が1つずつ増えます。右側は、太陽光発電などの再生エネルギー設備がある場合に付けられます。
なお、再エネ設備の有無や削減率により、ピカピカしていない星が4つのケースや2つ以下でピカピカしている星が付くケースもあります。

○断熱性能
家のマークの数＝数字で性能の違いが分かります。数字は、「建物から熱が逃げにくく、日射しなどの外からの熱が入りにくい」ほど大きくなります。国が定める省エネ基準に適合していれば「4」になるので、そこから家の形も大きくなっています。

○目安光熱費
その住宅の省エネ性能であれば、電気やガスなどの年間消費量がどの程度になるか計算し、エネルギー単価をかけて算出した年間光熱費が目安として表示されます。実際には、使用条件や設備機器の使い方など、さまざまな要因で光熱費は変わります。それでも、目安となる金額あったほうがよいということで、「任意項目」となっています。目安光熱費が表示されていないからといって、違反ということではありません。

○ZEH水準
省エネ基準に適合すれば、星＝1、数字＝4となります。2025年からはすべて新築住宅で現行の省エネ基準に適合させることが義務付けられます。その先、2030年には適合する基準をさらに高い「ZEH水準」にする計画となっています。ZEH水準は、星＝3、数字＝5になります。
したがって、これから購入する場合は、将来売るときのことも考慮して、ZEH水準かどうかもチェックするとよいでしょう。

このように、星の数や数字、金額などで省エネ性能の程度を把握したり、他の住宅と比較検討することができるようになりますので、あらかじめ見方を理解しておくとよいでしょう。

なお、新築マンションやまとまった規模の新築一戸建てを分譲する場合、全戸のラベルを表示しきれないということがあります。その場合は、個別の住戸のものではなく、「住棟のラベル」あるいは「代表住戸のラベル」を表示する方法もあり、その旨を記載することとされています。

「自己評価」と「第三者評価」の2種類あり、それによる違いも

評価の方法は、販売・賃貸事業者が自ら「住宅性能表示・評価協会」のシステムを使って評価する「自己評価」と、販売・賃貸事業者が第三者の評価機関に申請して、評価機関が交付する「第三者評価」があります。

第三者評価制度としては、「BELS（ベルス）」と呼ばれる建築物エネルギー性能表示が使われます。第三者評価の場合は、ZEH水準を満たした上で、再エネ設備を使ってエネルギー収支ゼロを達成すれば、「ネット・ゼロ・エネルギーハウス」の表示ができるなど、ラベルや評価書の内容が自己評価とは少し異なります。

【建築物の省エネ性能の評価書の例（自己評価）】

なお、第三者評価のほうが客観性が高く、補助金の申請などに使用できる場合もあることから、国土交通省は第三者評価を推奨しています。

不動産ポータルサイトでも省エネ性能ラベルを表示

さて、近年は、住宅を探すときに不動産ポータルサイトで検索するという人が多くなっています。となると、ポータルサイトで検索するときに、省エネ性能ラベルが確認できるのが望ましいことになります。実は、大手ポータルサイトもこの動きに連携して、共通ルールを策定し、2024年4月から省エネ性能ラベルを表示する予定にしています。

これまでは、住宅を探す際には、多くの人が沿線・最寄り駅や広さ・間取り、価格などを条件にして、検索することが多かったでしょう。その傾向は今後も続くと思いますが、住宅の省エネ性能が分かりやすく表示されることで、省エネ性能で探す人が増えていくかもしれません。新しい制度によるラベルなどを上手に活用してほしいものです。

執筆者：山本 久美子（住宅ジャーナリスト）

※制度の詳細は「建築物省エネ法に基づく建築物の販売・賃貸時の省エネ性能表示制度」特設サイト（国土交通省）をご確認ください。