住宅ローン月12万円の返済で借入可能な金額は？ 年収の目安や注意点も解説

住宅ローンを毎月12万円返済するとしたら、いくらまで借りられるのでしょうか。また、月12万円の返済を続けるには、年収いくらくらいが理想なのでしょうか。今回は、住宅ローンを月12万円返済する場合の借入可能額や年収の目安、購入できる物件タイプなどを紹介します。

住宅ローンを月12万円の返済で組む場合の借入可能額は？

月12万円の返済で住宅ローンを組む際の借入可能額は、金利タイプや返済方法、返済期間などによって異なります。たとえば、全期間固定金利型の住宅ローン【フラット３５】なら、下記の条件での借入可能額は3,737万円です。

・金利：1.8％
・返済方法：元利均等
・返済期間：35年

ただし、返済期間を短くする場合は以下のとおり、借入可能額が少なくなります。

住宅ローンを月12万円返済するために理想的な年収

次に、住宅ローンを毎月12万円の予定で返済していくには、いくらくらいの年収が必要なのか見ていきましょう。

借入可能な年収
住宅ローンの借入可能額は、返済負担率（返済比率）によっても変わってきます。返済負担率とは、年収に対する年間返済額の割合（年間返済額÷年収×100）で、金融機関ごとに設けている基準内に収まるよう、借入額を調整しなくてはなりません。

【フラット３５】では、以下の基準を満たすことが申込要件に含まれています。

月12万円返済する場合の年間返済額は144万円です。そのため、返済負担率30％なら年収480万円以上、返済負担率35％なら年収411万円以上が目安になります。

理想的な年収
前述のとおり、【フラット３５】では、年収411万円以上あれば毎月返済額12万円の住宅ローンを組むことが可能です。ただし、無理のない返済をするためには、できるだけ返済負担率を抑える必要があります。

理想的な返済負担率は家庭によって異なるため、実際に住宅ローンを組んだ人の返済負担率を参考にしてみるとよいでしょう。以下にまとめたのは、【フラット３５】利用者の総返済負担率ごとの利用者の割合の推移です。

なお、2022年度の平均返済負担率は23.1％でした。上記の表からもわかるとおり、半数以上の人が返済負担率25％未満で借りていることがわかります。

出典：2022年度 フラット３５利用者調査 | 住宅金融支援機構

住宅ローンを月12万円の返済で購入できる物件は？

月12万円の返済予定で住宅ローンを組むとすると、どのような物件が購入できるでしょうか。参考までに「2022年度 フラット３５利用者調査」で公表されている物件種別ごとの購入価額を紹介します。

都市部で購入する場合
前述のとおり、金利1.8％・返済方法元利均等・返済期間35年という条件で【フラット３５】を利用する場合の借入可能額は3,737万円です。ここに2割程度の頭金を入れると、大体4,500万円前後の物件が購入できることになります。

「2022年度 フラット３５利用者調査」では、首都圏・近畿圏・東海圏での住宅購入平均価額について以下のような結果が公表されました。

国土交通省のデータによると、マンションは2009年あたりから値上がり傾向にあり、2010年と比べると全国平均で2倍近い価額になっています。都市部で住宅購入を考えるなら、建売住宅のほうが、選択肢が多いかもしれません。

出典：不動産価格指数｜国土交通省

都市部以外の場所で購入する場合
首都圏・近畿圏・東海圏以外の地域では購入価額が比較的安い傾向にあり、建売住宅の平均購入価額は2,947.5万円、マンションは4,018.5万円となっています。予算を4,500万円とする場合、建売住宅であれば頭金なし、マンションも頭金を1割程度入れると購入できる可能性があるでしょう。

さらに、土地付注文住宅の場合、土地取得費が平均927.2万円、建設費が平均3,223.8万円で、合計4,151万円です。頭金を1～2割ほど用意すれば、土地付注文住宅も選択可能といえます。

出典：2022年度 フラット３５利用者調査 | 住宅金融支援機構

住宅ローンを月12万円の返済で組む場合の注意点

住宅ローンの一般的な返済期間は35年と長期にわたります。現時点で月12万円の返済が可能でも、将来的にはどうなるかわかりません。そこでここからは、住宅ローンを月12万円の返済で組む場合の注意点を紹介します。

頭金を用意する
月12万円の返済をフルローンで組むのは、あまりおすすめできません。借り入れが高額になるため、金融機関の審査も厳しくなりがちです。なるべくなら物件価格の2割を目安に頭金を用意しましょう。前述のとおり、頭金を入れることで物件の選択肢が増えるというメリットもあります。なお、住宅購入時にはローン事務手数料や保証料、登記費用などの諸費用も発生するため、頭金とあわせて計画的に貯蓄しなければなりません。

生活費とのバランスを考える
ライフスタイルの変化によって、必要な生活費も変動します。特に教育費は、子どもの年齢や人数、進学先によって多額な資金を要するケースがあります。住宅ローンを組む際には、予定している毎月の返済額が将来のライフスタイルの変化にも対応できるかを検討するのが大切です。

退職後も返済が可能なのか考える
返済が定年後も続く場合は、貯蓄や退職後の収入で月12万円の返済が可能かどうかも考慮する必要があります。年金だけで返済を続けることが難しいようなら、繰り上げ返済で残債を減らしていくことも考えてみましょう。

繰り上げ返済には、返済額は変えず期間を短くする「期間短縮型」と、返済期間は変えずに毎月の返済額を減らす「返済額軽減型」があります。金利分を含めた返済総額を抑えたい場合は、期間短縮型のほうがおすすめです。

まとめ

【フラット３５】を利用する場合、借入条件にもよりますが、月12万円の返済に対する借入可能額は3,737万円が目安となります。そこから逆算すると、返済負担率30％未満をクリアできる年収の目安は480万円以上です。

ただし、無理のない返済を続けるには、返済負担率25％以内で検討する必要があります。頭金を入れて借入額を少なくすれば、その分の返済負担が抑えられます。住宅購入に向けて計画的に貯蓄を進めるようにしましょう。

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