団信なしの住宅ローン　死亡時の返済リスクと対策法を解説

住宅ローンを組む際、団体信用生命保険（団信）を付けることを融資条件としている金融機関が多く、住宅ローンの借り入れと団信の加入がセットになっているのが一般的です。団信に加入していれば、万が一契約期間中に債務者が死亡した際には残債の返済が免除されます。もし団信なしで住宅ローンを組んで、返済途中で死亡した場合はどうなってしまうのでしょうか。

この記事では、団信なしで契約者が死亡した場合に想定されることについて解説します。併せて、団信に加入していても返済が免除されないケースや、団信なしの契約者の死亡時に遺族がとれる対策も解説します。

団信なしで突然の不幸…一体どうなるのか？

団信へ加入していれば住宅ローン残債の支払いが免除されますが、団信なしで契約者が死亡した場合はどうなるのでしょうか。

団信の概要

そもそも団体信用生命保険とは、住宅ローン契約者が加入する生命保険の一種です。団信に加入している住宅ローン契約者が契約期間中に死亡、あるいは所定の高度障害状態となった場合、生命保険会社から金融機関に対して住宅ローンの残債全額が支払われる仕組みになっています。これにより契約者に万が一の事態があった際、本人や相続人は残債の支払いが免除されるのです。

団信は多くの金融機関で融資条件に含まれており、健康上の問題などで団信に加入できないと住宅ローン自体を組むことができません。

通常、団信の保険料は住宅ローンの金利に含まれるため、契約者が別途負担する必要はありません。ただし、特約を付ける場合には、金利を上乗せする形で追加の保険料を支払うのが基本です。

団信未加入のケースでは
多くの金融機関で加入が義務付けられている団信ですが、【フラット３５】をはじめ、団信なしで組める住宅ローンもあります。その場合、団信に未加入の住宅ローン契約者が契約期間中に死亡したり、高度障害状態で働けなくなったりしても、ローンの支払いは免除されません。

契約者本人が死亡したら、残存債務は相続人にそのまま引き継がれることになります。相続というとプラスの財産をイメージしがちですが、住宅ローンを筆頭にマイナスの財産（負債）も一緒に相続される決まりです。

健康上の理由で団信に加入できないのであれば、通常のものに比べて加入条件が緩やかな「ワイド団信」を検討するとよいでしょう。ワイド団信は通常の団信に比べて金利は高めですが、持病や病歴がある人でも同様の保障を受けられます。

団信に加入していても免除されないケース

団信に加入していれば、死亡時や高度障害状態になったときに原則として住宅ローン残債の返済が免除されます。しかし、団信加入済みでも返済が免除されないケースもあるため注意が必要です。

住宅ローン返済を滞納している

契約者が生前に住宅ローン返済を滞納していた場合、団信に加入していてもローン返済が免除されないことがあります。先ほど紹介したとおり、通常の団信の保険料は金利に含まれているので、金融機関は受け取った利息のなかから保険会社に保険料を支払っています。つまり、契約者が返済を滞納していたということは、金融機関から保険会社への保険料の支払いも滞っていたことになるのです。

保険料未払いの状態が続いていれば、団信の契約そのものが失効している可能性が高く、たとえ住宅ローン契約時に団信へ加入していても、死亡時に保険が適用されないことがあります。

死亡原因が免責事由に該当する
団信には免責事由が設定されていて、その事由に該当すると、契約者が死亡しても保険金が支払われません。保険金が入らないので死亡後も残債が免除されず、返済を続ける必要が生じます。

免責事由は保険会社や商品によって異なるものの、「保障開始から1年以内に自殺したとき」「反社会的勢力の排除に関する条項に抵触した」などが代表的です。

また、団信加入時の告知事項が事実と異なっていて、それが理由で死亡・高度障害状態となった場合も免責事由となります。

団信なしで死亡…考えられる対策法は

団信なしで契約者が死亡すると住宅ローン残債が免除されず、相続人に返済義務が引き継がれてしまいます。こういった場合に考えられる対策法はどのようなものか順番に紹介しましょう。

住宅ローンを引き継ぐ
先述のとおり、住宅ローン残債などのマイナスの財産も、プラスの財産と併せて相続人に引き継がれます。相続時に債務も含めてすべて相続することを単純承認といいます。単純承認した相続人は契約人名義の住宅ローン契約を引き継ぎ、返済を継続していかなければなりません。

相続開始を知ってから3ヶ月以内に、このあと紹介する限定承認や相続放棄の手続きを行わなければ、自動的に単純承認となります。この方法では引き継いだ住宅ローンを返済しながら、相続した家にそのまま住み続けることも可能です。

限定承認をする
相続財産に住宅ローンをはじめとしたマイナスの財産があることが明らかな場合には、限定承認を選択する方法もあります。

限定承認とは相続財産にマイナスの財産があるケースにおいて、プラスの財産の範囲内で返済するという制度です。プラスの財産総額がマイナスの財産総額よりも高ければ、債務をすべて返済した残りの財産を相続できます。反対にマイナス財産がプラス財産を上回る場合には、プラス財産の分だけ返済するので最終的な相続財産額はゼロとなります。

法定相続人にとってメリットの多い限定承認ですが、手続きを相続人全員で行わなければならないなど手間がかかる点は要注意です。

相続放棄をする

住宅ローンの残債が多額であるなど、マイナスの財産が明らかに多いとわかっているときは相続放棄をするのも一つの方法です。相続放棄では被相続人の財産を一切相続しないので、マイナスの財産だけなくプラスの財産も受け取れません。

各相続人が単独で手続きできるため、限定承認のような手間がかからない点がメリットの一つです。相続財産の総額がマイナスであることが明確な状況にもかかわらず、限定承認の手続きが困難な場合に有効です。

相続放棄は、相続開始を知ってから3ヶ月以内に家庭裁判所へ申し立てれば手続きできます。ただし、一度手続きをしてしまうと撤回できないので慎重に検討しましょう。

家を売却して残債を支払う
契約者の死亡によって住宅ローン返済が難しくなった場合、家を売却して得た資金を残債に充当することも考えられます。このとき売却金額が残債以上になる見込みがあれば問題ありませんが、売却金額が残債を下回ることが明らかなケースでは、差額分を相続人の自己資金などで補う必要があるでしょう。

相続人の資金に余裕があれば良いものの、差額の返済が難しい場合もあります。このようなときに有効なのが「任意売却」です。任意売却とは、金融機関の同意を得たうえで一定の条件のもと抵当権を抹消してもらい、不動産売却の手続きを行う方法を指します。

任意売却を希望する場合は早めに金融機関へ相談し、不動産仲介会社に査定を依頼しましょう。査定額を共有して金融機関の了承が得られれば、売却活動を進められます。

まとめ

住宅ローンを借り入れるにあたっては、金融機関が団体信用生命保険（団信）への加入を義務付けているのが一般的です。ただし、【フラット３５】のように団信に加入しなくても借り入れられる住宅ローンもあります。

万が一、団信未加入の住宅ローン契約者が契約期間中に死亡すると、住宅ローンの残債も相続されることになります。相続人にマイナスの財産を遺してしまうリスクを十分理解したうえで、団信に加入するか否か慎重に考えましょう。また、そのようなリスクが現実化した場合でも、今回紹介した対策法を念頭に落ち着いて行動しましょう。

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