住宅ローン控除は住み替えしても利用できる？ 適用されないケースも解説

住み替えをした場合、住宅ローン控除を受け続けられるのでしょうか。住み替えをした場合でも要件を満たせば住宅ローン控除を利用できますが、状況によっては適用を受けられない可能性もあります。今回は、住み替えをした際に住宅ローン控除を受けるための要件や、受けられないケースについて解説します。

そもそも住宅ローン控除とは

住宅ローン控除とは「住宅借入金等特別控除」のことです。個人が住宅ローンを利用して住宅を取得した場合、一定の要件を満たすと所得税の控除を受けられるという制度です。新築住宅の購入だけでなく、中古住宅の購入や増改築などにも住宅ローン控除を適用できる可能性があります。

住宅ローン控除の控除額は「住宅借入金等の年末時点での残高×控除率」で計算します。控除税率は法改正によって変動があり、2022年度以降は0.7％です。また、控除期間は新築住宅の購入については13年、中古住宅の購入や増改築については10年と定められています。

住宅ローン控除は住み替えても利用可能？

初めて住宅を購入した際に住宅ローン控除が適用されている場合、住み替えで改めて住宅ローンを組んだ際も住宅ローン控除を受けられます。ただし、住宅ローン控除が適用されるのは、居住する住宅のみです。また、住宅ローン控除を受けるには、決められた要件を満たす必要があります。具体的な要件について以下で説明します。

住宅の要件
住宅ローン控除を受けるには、住宅の要件を満たす必要があります。まず、ローンを組む本人が住宅に居住しなければなりません。具体的には、住宅を新しく建てた時または取得した時から6ヶ月以内に居住を開始し、控除適用年の12月31日まで住み続けていることが要件です。店舗併用住宅でも構いませんが、居住スペースが2分の1以上を占めている必要があります。

床面積は50平方メートル以上でなければなりません。ただし、2023年末までに建築確認が取れたなら40平方メートルでよいとされています。さらに、耐震性能の基準も満たしていることが求められます。

取得者の要件
住宅ローン控除の対象は、控除を受ける年の合計所得金額が2,000万円以下の人です。ただし、床面積が40平方メートル以上50平方メートル未満の住宅については、合計所得金額が1,000万円以下の人でなければなりません。

また、住宅ローンの借入期間は10年以上である必要があります。入居した年およびその前後2年間において、居住用財産の譲渡特例の適用を受けていないことも要件です。

その他の要件
住宅ローン控除を受けるには、初年度に自ら確定申告をしなければなりません。会社員であれば、2年目以降は勤め先の年末調整で対応可能です。

転勤により本人が居住しなくなれば、住宅ローン控除の適用を受けられなくなります。ただし、適用期間内に再入居できれば、残りの期間については再び住宅ローン控除の対象になります。本人が住宅を離れる場合でも、単身赴任で配偶者が引き続き居住し続けるなら、そのまま住宅ローン控除の適用を受け続けることが可能です。

住み替え時に住宅ローン控除が適用されないケース

住み替えを行うと、住宅ローン控除以外の特例も受けられる可能性があります。ただし、住宅ローン控除と併用できない特例もあるため、注意が必要です。ここでは、住み替え時に住宅ローン控除が適用されないケースについて解説します。

居住用財産の譲渡特例の適用を受けた場合
居住用財産の譲渡特例とは、個人が住んでいた住宅を譲渡すると、譲渡益から最高3,000万円を控除できる制度です。居住用財産の譲渡特例の適用を受けるには、複数の要件を満たす必要があります。細かい要件が定められているため、それぞれよく確認しましょう。たとえば、対象の住宅に居住しなくなってから3年を経過した年の12月31日までに譲渡することも要件の１つです。

居住用財産の譲渡特例を利用して住宅を譲渡した人は、新たに住宅ローンを組んで住み替えても住宅ローン控除を利用できません。住宅を譲渡したうえで住み替える場合は、要注意です。

譲渡益に対する軽減税率の適用を受けた場合
譲渡のタイミングで住んでいた住宅の所有期間が10年を超えている場合、要件を満たせば長期譲渡所得の軽減税率の適用を受けられます。譲渡益に対する軽減税率を利用するための要件は、住宅を譲渡した年の1月1日時点で建物と土地の両方の所有期間が10年を超えていることです。

譲渡益に対する軽減税率の適用を受けると、住宅ローンを新たに組む住み替えにおいて住宅ローン控除を利用できなくなります。ただし、譲渡益に対する軽減税率は、居住用財産の譲渡特例と併用可能です。2つの制度を組み合わせれば、住宅ローン控除を受けられなくても一定以上の節税効果を期待できます。

特定居住用財産の買換え特例の適用を受けた場合
10年を超えて住んでいた住宅を譲渡して新しい住宅を購入する場合、一定の要件を満たせば特定居住用財産の買換え特例の適用を受けられます。特定居住用財産の買換え特例は、譲渡益への課税のタイミングを先延ばしにできる制度です。譲渡した住宅よりも購入した住宅の価格が高ければ、譲渡益が繰り延べとなります。一方、譲渡した住宅よりも購入した住宅の価格が低ければ、差額分のみが譲渡益としてみなされて課税対象になります。

特定居住用財産の買換え特例も、住宅ローン控除と併用できません。また、譲渡益に対する軽減税率や居住用財産の譲渡特例との併用も不可となっています。

住み替え時に住宅ローン控除を利用する際の注意点

住み替えをする場合、住宅ローン控除と住み替え時に利用できる特例のどちらの適用を受けるべきかについては、住宅の売却益によっても異なります。もともと住んでいた住宅の売却益が高く、新しく購入する住宅の価格が低いなら、各種特例を利用したほうが得をする可能性が高いです。

どの制度を利用すべきかについては一概には断言できません。それぞれの制度の詳細をよく理解したうえで、どれを活用するか検討する必要があります。節税できる金額を実際に計算して比較しながら最終的な決定を下しましょう。

まとめ

要件を満たしていれば、住み替え時にも住宅ローン控除を利用できます。ただし、住宅ローン控除は、住み替えの際に適用できる可能性がある特例と併用できないケースもあります。要件を満たしている制度の中から利用する制度を自分で選ばなければならないパターンもあるため、それぞれでどれくらい得になるかシミュレーションしましょう。具体的な計算をしたうえでどの制度の適用を受けるか決めることが大切です。

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