住宅ローン金利速報｜上昇から一転、引き下げに！ 2023年12月の【フラット３５】金利

住宅ローン 2023.12.01 ARUHIマガジン編集部

2023年も残すところあと1ヶ月となりました。2023年は物価の高騰や混沌とした世界情勢のニュースが流れた一方、新型コロナウイルス感染症が5類感染症へ移行となり、街に人々のにぎわいが戻った1年でもありました。来年の金利・経済動向はどうなるのか、注目していきましょう。2023年12月の【フラット３５】金利動向をお伝えします。

2023年12月の【フラット３５】金利

2023年12月の全期間固定金利型住宅ローン ARUHI フラット３５の金利は融資率9割以下・返済期間21～35年、機構団信加入で1.91％となり前月から0.05ポイント引き下げに。融資比率9割以下・返済期間15～20年の金利は1.43％と、こちらも0.05ポイントの引き上下げとなりました。融資比率9割以下・返済期間36～50年の金利は2.24％と、前月から0.04ポイントの引き下げとなりました。

ARUHI 住宅ローンの実行金利一覧

建設費または購入価額（以下、物件価格）の1割～5割の頭金があれば、従来のARUHI フラット３５よりさらに低金利で利用できる、ARUHI スーパーフラットの各種商品の金利は以下の通りです。

物件価格の5割以上の頭金があれば利用できる「ARUHI スーパーフラット5」（※団信込み。全疾病別途）は1.80％。

物件価格の4割以上の頭金があれば利用できる「ARUHI スーパーフラット6」（※団信込み）は1.81％。

物件価格の3.5割以上の頭金があれば利用できる「ARUHI スーパーフラット6.5」（※団信込み）は1.82％。

物件価格の3割以上の頭金があれば利用できる「ARUHI スーパーフラット7」（※団信込み）は1.82％。

物件価額の2.5割以上の頭金があれば利用できる「ARUHI スーパーフラット7.5」（※団信込み）は1.83％。

物件価格の2割以上の頭金があれば利用できる「ARUHI スーパーフラット8」（※団信込み）は1.83％。

物件価格の1.5割以上の頭金があり、年収に対する年間返済額「返済負担率」が20％以内であれば利用できる「ARUHI スーパーフラット8.5」（※団信込み）は1.90％となっています。

物件価格の1割以上の頭金があり、年収に対する年間返済額「返済負担率」が20％以内であれば利用できる「ARUHI スーパーフラット9」（※団信込み）は1.90％となっています。

最新の住宅ローン金利はこちら→【ARUHI フラット３５】

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まとめ

最後に今月の金利変動について、不動産や金融についてその業界の人に匹敵する知見をもつ、公認会計士ブロガー千日太郎さんにまとめていただきます。

米国金利の低下で2023年12月の【フラット３５】が下がった！子育てプラス（仮称）にも注目

7月と10月の日銀政策決定会合で長期金利の上限が短期間で引き上げられたことと、米国の長期金利上昇の波及によって日本の長期金利が上昇。【フラット３５】の金利も上がり続けてきたのですが、12月には一転して下がりました。

【フラット３５】（買取型）の資金調達の仕組みによると、住宅金融支援機構が機関投資家に機構債を販売して資金調達し住宅ローンを貸すという基本スキームとなっています。つまり機構債の表面利率はいわば資金の仕入値にあたり、【フラット３５】の金利が売値にあたると考えてみれば理解しやすいと思います。

11月までは長期金利が上昇を続けており、日銀の10月会合でYCC政策の再修正が決定、1％を超えることを容認したことで長期金利は一時0.95％まで急上昇しました。また、メガバンクと全国の地方銀行が定期預金の金利を0.002%から0.2％前後の水準に上昇させており、いよいよ日本もゼロ金利から金利のある環境へ移行していくと思われました。しかし、一転して長期金利が下がってきました。

長期金利が下がった理由は、米国の物価上昇率が市場予想を下回り、連邦準備制度理事会（FRB）の追加利上げ観測が後退し、米長期金利が低下した流れが日本の長期金利に波及したためだと考えられます。12月の【フラット３５】の金利が下がった主な理由は、この米国の金利低下の波及で国内金利が下がってきたタイミングで、機構債の表面利率が決定となったからでしょう。

さらに政府の少子化対策として、子育て世帯を対象に【フラット３５】の金利引き下げる方針が決まっていたのですが、11月10日に住宅金融支援機構がプレスリリースで【フラット３５】子育てプラス（仮称）を公開しました。令和5年度補正予算が成立した場合に、住宅金融支援機構がフラット35サイトでお知らせする日の資金受取分から、金利の引き下げが拡充されます。

【フラット３５】子育てプラス（仮称）のポイント
・子育て世帯または若年夫婦世帯に対し、子どもの人数などに応じて金利を引き下げ
・金利引き下げ幅を最大年▲1.0％に拡充
※詳しくはこちら

日銀の利上げがささやかれる中、米長期金利低下の波及による長期金利の低下で【フラット３５】は再び下がってきています。さらに子育てプラス（仮称）がスタートすると、【フラット３５】の金利引き下げ幅と金利引き下げ期間の両方が拡充されるため、若年夫婦世帯や子育て世帯は必ずチェックしておきたいところです。今後も動向に注目したいですね。

※【フラット３５】（買取型）の資金調達の仕組み
住宅ローンの【フラット３５】（買取型）は、下図のように住宅金融支援機構が民間金融機関から債権を買い取って証券化し、機関投資家に債券市場を通じて機構債という形で販売するという仕組みになっています。機構債は毎月20日前後に表面利率を発表し募集します。投資家たちは機構債を国が取り扱う安全な債券という考えで購入しますので、機構債の表面利率は国が発行する債券＝10年国債の利回り（長期金利）に連動する傾向があります。