住宅ローンの借り換えにかかる手数料はいくら？負担を抑える方法も紹介

住宅ローン 2023.11.30 かわしまけいこ

住宅ローンの借り換えには手数料がかかります。手数料が高額だと借り換えによるメリットが小さくなるため、事前に手数料について把握しておくことが大切です。そこで今回は、住宅ローンの借り換え時に発生する手数料や諸費用の内訳と金額の目安、手数料負担を抑えるコツについて解説します。住宅ローンの借り換えを検討する際の参考にしてください。

住宅ローンの借り換え時に発生する手数料

まず、住宅ローンの借り換え時にはどのような手数料や費用が発生するのかを押さえていきましょう。それぞれの金額の目安は後ほど紹介します。

融資事務手数料
融資事務手数料とは、融資審査や契約書手続きなど金融機関が行う事務業務に支払う手数料で、「事務取扱手数料」や「融資手数料」と表現されることもあります。融資事務手数料の支払い方法には、借り入れ金額に一定の割合を乗ずる「定率型」と、借り入れ金額に関係なく一律の「定額型」の２種類があります。

一度に支払う金額は定額型のほうが圧倒的に少なく、契約時の負担を抑えることができますが、金利は高めの傾向です。毎月の返済額は多くなり、返済期間が長くなるほど利息分の支払いも増えるため、定率型よりも総支払額が膨らむ可能性があることに注意が必要です。

住宅ローン保証料
多くの金融機関では、「保証会社との契約」を住宅ローンの借り入れ条件にしています。保証会社はいわば個人の連帯保証人のような存在で、住宅ローンの返済が滞ったときには契約者に代わって金融機関に支払いを行います。その保証を受けるために支払うのが「住宅ローン保証料」です。

支払い方法には、契約時に全額を払う「一括前払い方式（外枠方式）」と、金利に上乗せして毎月支払う「金利上乗せ方式（分割・内枠方式）」の2種類があります。住宅ローンは借入期間が長期にわたるため、それに見合って保証料も高額になりがちです。とはいえ、万一の立て替え分は保証会社から契約者に請求されるため、返済負担がなくなるわけではありません。近年は「保証料無料」とする金融機関もあるので、情報を集めて比較検討することが大切です。

全額繰り上げ返済手数料
借り換えにあたり、現在利用している住宅ローンを全額繰り上げ返済するために支払う手数料です。金融機関によって規定はまちまちですが、一般的には金銭消費貸借契約書（住宅ローン契約書）に記載されているので、事前に確認しましょう。全額繰り上げ返済手数料を設定していない金融機関も一部あります。

抵当権設定・抹消費用
住宅ローンの借り換え時には、対象となる不動産に設定される抵当権を、現在借り入れをしている金融機関から新たに借り入れる金融機関に移管しなければなりません。具体的には登記簿に記載された抵当権者を一度抹消し、新たな抵当権者を設定する手続きが必要で、それぞれに登録免許税がかかります。また、一連の手続きは司法書士に依頼するのが一般的で、その手数料（司法書士報酬）も必要です。

その他にかかる費用

その他にかかる費用として、以下のようなものがあげられます。

■印紙税
契約書に印紙を貼付して納める税金で、借り入れ金額に応じて定められた税額を支払います。なお、インターネット上で手続きが完結する電子契約では契約書の発行がないため、印紙税は不要です。

■保証会社からの一部返金事務手数料
現在の住宅ローン借り入れ時に保証料を一括前払いしている場合、借り換えに際して保証会社から一部返金してもらうことができます。その手続きに支払う手数料です。

■火災保険料、地震保険料
借り入れの条件として火災保険の加入が義務付けられていることが多く、火災保険で補償されない地震に備え、あわせて地震保険に加入するのが一般的です。

■団体信用生命保険料
ほとんどの金融機関では団体信用生命保険（団信）への加入を借り入れの条件としています。ただし、【フラット３５】では加入する・しないを選択することができます。

借り換え時にかかる手数料の目安

住宅ローンの借り換えには、さまざまな手数料や費用がかかることがわかりました。以下にそれぞれの相場・目安をまとめたので、参考にしてください。

借り換え時の手数料負担を少なくする方法

借り換えに必要な支払いのうち、特に大きな割合を占めるのが融資事務手数料と住宅ローン保証料です。これらの選び方次第で、借り換え時の手数料負担を大きく軽減できる可能性があります。ここからは、負担軽減につながる3つの方法を紹介します。

手数料が安い金融機関を選ぶ
借り換え先の金融機関を選ぶときは金利に注意が向きがちですが、融資事務手数料もしっかりチェックするようにしましょう。融資手数料の支払い方法によるメリット・デメリットを以下に簡単にまとめます。

なお、ARUHIの場合、インターネットで借り換え手続きを行えば通常「2.2％」の融資事務手数料が「1.1％」になります。この差はかなり大きいのではないでしょうか。

住宅ローンに上乗せして借りる
借り換えにかかる費用が用意できない場合、住宅ローンに上乗せして借りられる金融機関を選ぶという方法もあります。ただし、上乗せすると住宅ローンの残債が増えるため、借り換えのメリットがあるかどうかを事前に検証することが大切です。金融機関の公式サイトでシミュレーションできるので、借り換え後の毎月の返済額や総支払額などを確認してみましょう。

保証料を分割払いにする
前述のとおり、住宅ローン保証料には2種類の支払い方法があります。保証料を分割払いできる金利上乗せ方式（内枠方式）なら、借り換え時の費用負担を抑えられるでしょう。ただし、金利に上乗せされる分、毎月の返済額は多くなります。

ちなみに、全期間固定金利の【フラット３５】は住宅ローン保証料がかかりません。変動金利と比べると金利は高めですが、金利上昇の影響を受けないという点で安心感があります。