市街化区域とは？ 市街化調整区域との違いは？ 不動産購入時の必須知識をご紹介

戸建て住宅用の土地を探すときに、「市街化区域」や「市街化調整区域」という言葉を目にした経験はありませんか？ 国内にある土地の多くはその用途が決まっており、「市街化調整区域」などは購入を控えたほうがいいケースもあります。今回は「市街化区域」、「市街化調整区域」などについて、概要や注意点について解説します。

土地の購入の際には、これらの意味を正しく理解しておく必要があるため、知識を深めるための参考にしてください。

都市計画区域とは

都市計画区域とは、都市計画を進めていく場所として都道府県知事もしくは国土交通大臣によって指定される区域のことです。市街地、郊外、農地、山林、田園地帯など、土地の目的や人の動きなどから、一体の都市として区分けする必要がある場所を指定します。

そのため、都道府県や市町村の区分けとは関係性はなく、いくつかの市町村にまたがって区分けがされることもあります。

都市計画区域として指定されるのは、「市街化区域」と「市街化調整区域」、「非線引き区域」の3種類です。

市街化区域とは
市街化区域とは、すでに市街地になっている区域もしくはおおむね10年以内に優先的に市街化をすすめる区域のことです。市街化区域には住居系（第一種低層住居専用地域）、商業系（商業地域）、工業系（工業専用地域）などの13種類の用途が定められています。住宅は、工業専用地域以外であれば建てることが可能です。

市街化調整区域とは
市街化調整区域とは、市街化区域とは異なり「市街化を抑制するための区域」です。主に無秩序に乱開発を行うことを防ぐ目的を持っており、原則開発行為は行えない場所となっています。そのため、基本的には住宅や商業施設を建てることはできません。

また、すでに建っている建物をリフォームする場合には、内容によっては行政に対して申請し、許可を受けることが必要です。ただし、市街化区域と比較すると土地の値段が比較的安い、というメリットもあります。

非線引き区域とは
非線引き区域とは、市街化区域そして市街化調整区域のどちらにも当てはまらない地域のことで、正式には「区域区分が定められていない都市計画区域」を指します。

非線引き区域のメリットはほかの区域よりも規制が緩く、土地の利用も比較的自由に行える点です。ただ、規制が緩いがゆえに周辺環境の変化により迷惑施設ができてしまう可能性があるほか、インフラが整っていないところもあります。

都市計画区域以外のエリア

都市計画区域以外のエリアについてはどのような取り扱いがなされているのでしょうか。ここでは都市計画区域以外のエリアについて解説します。

都市計画区域外

都市計画区域ではないエリアは「都市計画区域外」に分類され、その中に「準都市計画区域」が存在します。つまり、都市計画区域外とは都市計画区域および準都市計画区域以外の区域を指します。

通常、建物を建てる際にはその用途地域によって建ぺい率、容積率が規定され、隣の敷地や前面道路との関係によって、高さなどが決まりますが、都市計画区域外に住宅を建てる場合は、それらの決まりは適用されません。ただし、耐震性などの基準は適用されるため、基準を満たした建物を建てる必要があります。

準都市計画区域
都市計画区域外の中にある「準都市計画区域」とは、乱開発などにより将来の開発に支障が出てくる可能性があるとみなされたエリアを指します。具体的には、高速道路のインターチェンジや観光地の周辺エリアなど、将来的な開発が見込める可能性があるエリアです。

都市計画区域ではありませんが、住宅を建てようと思った際に各都道府県による規制がかかる可能性もあります。

また、準都市計画区域の全部が都市計画区域に指定されると、それまで準都市計画区域だったエリアは都市計画区域となります。また、一部が都市計画区域に指定された場合も、そのエリアについては都市計画区域とみなされます。

なぜ区域分けが必要？

たとえば、人々が自由に建物を建てしまうと、住宅と商業施設、工場が混ざり合う街になり、秩序がなくなり住みにくくなってしまいます。そのような事態を避け、人々が住みやすいようなまちづくりをルール化するために制定されたのが「都市計画制度」です。そして、都市計画を進めていくための法律が都市計画法です。

都市計画法により、用途地域にあった建築物が建てられるため、住宅の隣に向上や大規模商業施設が建てられるようなことはありません。すみ分けができることにより、それぞれが住みやすい街になります。

不動産購入時に把握しておくこと

ここからは、不動産を購入する際に、「市街化区域」および「市街化調整区域」について知っておくべきことを解説します。これから不動産を購入しようと考えている人は、ぜひ参考にしてください。

市街化調整区域でも住宅を建てられる可能性がある
市街化調整区域は「市街化を抑制するための区域」のため、原則として住宅の建築はできません。しかし、絶対に建築できないわけではなく、行政に申請して建築の許可が下りれば住宅の建築は可能です。

建築の許可をもらうためには、以下のような基準を満たす必要があります。

市街化調整区域の売買はしにくい
市街化調整区域で建物を建設するためには、申請して許可を得る必要があります。建設だけでなく、既存の建物の建て替えやリフォームを行う場合も、建設と同様に申請し許可を得なければなりません。

本来市街化を抑制しているため、水道や電気などのインフラが通っていないケースもあります。もし、そのような場所に家を建てる場合、自分でインフラ構築をしなければならず、その分建築費用も高額になってしまいます。

また、市街化調整区域であることから担保価値が低くなり、住宅ローンを利用しようと思っても、審査に通らない可能性もある点にも注意が必要です。

市街化区域は住みやすくおすすめ
市街化区域は建築物の目的が分けられており、静かな住宅街の近くににぎやかな商業施設が建つなどということはありません。

住宅街の近くに公園や学校があるなど子育てにもよい環境のまちづくりが実現できるため、住みやすいと感じるでしょう。住宅の建築を考えるなら、市街化区域内で土地を選ぶことをおすすめします。

まとめ

市街化区域とは、すでに市街地が形成されているか、おおむね10年以内に優先的に市街化が促進される区域です。用途地域に沿って建物が建てられるため、人が暮らしやすいように土地利用が適切に行われます。

一方、市街化調整区域は市街化を抑制されているエリアで、原則として住宅の建築はできません。どうしても住宅を建てたいときは申請し、許可を得ることが必要です。ただし、既存の住宅の建て替えやリフォームでも申請が必要、住宅ローンの審査が通らない可能性があるといった点に注意してください。