再建築不可物件とは？ 購入するメリットやデメリット、注意点などを解説！

物件を探しているとき、「再建築不可」と記載された戸建てを見かけたことがないでしょうか。相場よりも安く売り出されている物件が多いので、気になっている人もいるかもしれません。ただし、再建築不可物件には通常の物件にはない特徴があるため、購入前に慎重に検討する必要があります。今回は、再建築不可物件の特徴と、購入のメリット・デメリット、注意点について解説します。

再建築不可物件とは

再建築不可物件とは、既存の建物を取り壊して建て替えることができない物件（土地）のことを指します。なぜ建て替えができないかというと、建築基準法の「接道義務」をクリアしていないためです。接道義務とは「建物の敷地が幅員4m以上の建築基準法上の道路に2m以上接していなければならない」というルールで、都市計画区域と準都市計画区域に適用されます。たとえば、事故や火災が発生した際、道路の幅が狭いと緊急車両が目的地まで入れません。「もしものときに消防車や救急車が入れないような場所に家を建ててはいけない」というのが接道義務の意味するところです。

再建築不可物件はリフォームできる？

再建築不可物件のリフォームは可能ですが、建築確認申請が不要とされる範囲内に限られます。建物を建てるときや大規模なリフォームを行う際は、建築計画が建築基準法などの規定に適合するものであることを自治体に届け出て、検査を受ける必要があります。接道義務を満たしていない土地はそもそも申請が通らないため、以下のような建築確認申請が不要なリフォームしかできません。

・水回り設備の入れ替え
・壁や床の張り替え
・10平方メートル以内の増築
・主要構造部（壁、柱、床、はり、屋根又は階段）の2分の1未満の修繕

リフォーム前提で再建築不可物件を購入する場合は、リフォーム会社や設計士にどこまでの工事が可能かを相談・確認するようにしてください。

再建築不可物件のメリット

再建築不可物件には、購入費用や固定資産税を安く抑えられるというメリットがあります。これら費用面のメリットについて、さらに詳しく解説します。

価格が安い
再建築不可物件は買い手が見つかりにくいため、相場よりもかなり安い価格で売り出されている場合がほとんどです。なかには相場の半額程度まで価格を下げている物件もあります。建て替えができないという注意点はあるものの、前述のとおり内装は新しくできるうえ、10平方メートル以内であれば増築も可能です。購入費用を抑えられるので、水回り設備を最新モデルにグレードアップしたり、比較的高価な自然素材の内装材を使用したりするなど、リフォームに費用がかけられます。立地や間取りなどの条件が合えば、お買い得といえるかもしれません。

固定資産税が安い
再建築不可物件は資産価値が少ないとみなされて固定資産税評価額が下がるため、固定資産税や都市計画税の税額も低くなり、維持費も安く抑えられます。ちなみに、不動産の贈与税や相続税を計算する際も固定資産税評価額を基準とします。そのため、相続が発生したときに、一般的な不動産と比較して税額を安く抑えることが可能です。

再建築不可物件のデメリット

納得して購入するならよいのですが、再建築不可物件はメリットよりもデメリットのほうが多いことは知っておくべきでしょう。ここからは再建築不可物件の主なデメリットを三つ紹介します。

災害により全壊しても再建築できない
前述のとおり、再建築不可物件は建て替えができません。災害で全壊した場合にも再建築はできないため、住まいを失ってしまうことになります。再建築不可物件はそもそも車が入れない場所にあるため、さら地にして駐車場経営をするなど、ほかの用途での使用も難しいでしょう。建物を撤去したあとの土地活用が難しい点は、大きなデメリットといえます。

売却することが難しい
前述のとおり、再建築不可物件は買い手が見つかりにくい傾向にあります。運よく買い手が現れたとしても、売却価格は一般的な物件よりも大幅に安くなることに注意してください。

購入時に住宅ローンを利用できない
購入時に住宅ローンを利用できない点も、売却が難しくなる要因の一つです。再建築不可物件は資産価値が低いため、住宅ローンを組む際の担保として認められないケースが多く、基本的に現金一括払いで購入することになります。いくら相場よりも安いとはいえ、現金一括購入は負担に感じる人が多いでしょう。建て替えができず、住宅ローンも利用できない再建築不可物件は、買い手にとってデメリットが大きすぎるとして敬遠されがちです。

再建築不可物件の再建築を可能にするには？

原則として建て替えが認められない再建築不可物件でも、状況によっては再建築ができるようになります。ここからは、再建築を可能にする方法について解説します。

隣接地を購入する
隣接する土地を購入して接道義務を満たせば、再建築が可能になります。しかしながら、隣接地が都合よく売地になっているとはかぎりません。また、資金面の負担も大きくなってしまいます。たとえば、隣接地の所有者と交渉して、幅員4m以上の道路に接するところまで幅2m以上の土地を分筆してもらって購入するか、賃貸借契約を結んで借りるのがよいでしょう。

建築基準法43条但し書き道路の申請をする
建築基準法43条但し書き道路の申請が認められれば、接道義務を満たしていない土地でも再建築が可能になります。43条但し書き道路の条件は以下のとおりで、すべてを満たす必要があります。

・敷地の周囲に広い空き地がある
・安全性や防火性について特定行政庁の認定を受けている
・建築審査会の同意を得ている

特定行政庁とは建築主事がいる都道府県または市町村を指し、建築審査会は特定行政庁に設置される組織です。但し書き道路の認定には周辺環境や建物の階数、自治体の条例なども関係するため、上記の条件を満たしたからといって申請が認められるとはかぎりません。自治体の多くはWebサイトに詳しい説明を掲載しているので、気になる人は目を通してみてください。

位置指定道路の指定を受ける
位置指定道路とは、特定行政庁から建築基準法上の道路として認められた私道のことです。土地所有者など個人が築造した私道でも、一定の条件を満たして位置指定道路の認可を得れば、その道路に接する再建築不可物件の建て替えが可能になります。

指定を受けるには幅員4ｍ以上であることに加え、隅切りや排水設備を設けるなどさまざまな条件をクリアしなくてはなりません。なお、申請には必要書類のほか、道路権利者の印鑑証明・登記簿謄本が必要です。申請の流れや必要書類、申請手数料などは、役所の担当窓口または自治体のWebサイトで確認できます。

まとめ

再建築不可物件では、原則として建て替えや大規模な増改築ができません。リフォームして住み続けることはできますが、火災や地震などで建物を失ったときに建て直せないので、注意してください。販売価格は安いものの住宅ローンが組めないため、購入するとしたら現金一括払いになります。どちらかというとメリットよりもデメリットのほうが多いので、購入前にしっかり検討するようにしてください。