コロナ禍以降、マイホームの住み替えを検討している人が増えています。しかし、「手間がかかりそう」「急ぎではないし…」と、なかなか踏み切れないという人も多いのでは？ 実は、住み替えにもベストなタイミングがあるのをご存じでしょうか。今回は、マンションの住み替えに適したタイミングを、不動産アドバイザーの高田さんに解説していただきました。
「築5年以上10年未満」で住み替えが多い理由
高田さんは長く不動産業界に携わり、ARUHI住み替えコンシェルジュのアドバイザーとしてマイホームの住み替えサポートも行っています。
住み替えが多いのは「築5年以上10年未満」で、市場に売り出される物件も築10年前後が多いとのこと。その理由を伺いました。
●5年以上所有して売却する方が、税率が低い
マイホームの住み替えには、不動産の売却が発生します。購入時の価格よりも高く売れた場合は、その利益分に課税され、税金を納めなければなりません。その際、所有期間によって長期譲渡所得と短期譲渡所得の２つに区分され、それぞれ異なる税率で税金が計算されます。
この税率を比べると、所有期間5年以下で売った場合の税率は、5年以上で売った場合の約2倍近くになります。
「マイホームを売った時、所有期間に関係なく譲渡所得から最高3,000万円まで控除ができる『居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例』もありますが、この特例は住宅ローン控除と併用できません。次に住む物件を購入する住み替えでは、新たに住宅ローンを利用される方がほとんどです。そのため5年以上所有してから売却し、長期譲渡所得で税率を抑えるのが得策と言えます」（高田さん）
●10年で住宅ローン控除・金利の優遇期間が終わる
住宅ローン控除は、年末のローン残高の１％を所得税（一部、翌年の住民税）から、10年間（契約時期と入居時期に応じて最大13年間）控除する制度。この住宅ローン控除の期間が終わるタイミングを節目として買い替える人が多いそうです。
「金利の優遇期間が10年で終わる住宅ローンもあります。住宅ローン控除が終わり、金利が上がると金銭的なメリットが少なくなるため、このタイミングで住み替えようという方は多いですね。また、購入して10年ほど経つと家族の人数は大体決まっているでしょう。広すぎたり、狭すぎたり、家族と家がフィットしていないなら、住み替えのきっかけになるタイミングとも言えます」（高田さん）
マンションは「築７～８年」で住み替えがおすすめ
マンションの場合は、築７～８年で住み替えるのが良いそう。その背景には、物件の資産価値の変化が大きく関わっています。
築10～15年になると売却価格が下がる
マンションの売却価格は築年数が影響します。大きな節目となるのが「築10～15年」です。
15年目以降に下がり幅が急激に広がります。その大きな理由は２つあると、高田さんは言います。
●リフォームが必要になる
「建具や設備は、10年も経つと見た目も機能も古くなります。経年劣化や不具合も発生してくる時期で、12～13年が寿命とされている給湯器の入れ替えも必要です。次に購入する人はリフォーム代も考慮して総額で検討しますので、その分物件価格に影響を受けるのです」（高田さん）
十年一昔と言うように、住宅の設備や仕様、デザイントレンドも10年前と比べると大きく変わっているもの。住んでいるとなかなか気付かないですが、外から見ると「少し古臭いな」と感じられてしまうため、購入検討者はどうしてもリフォームを入れたくなるそう。
「築7～8年であれば、そこまで古臭さは感じさせません。設備などもまだ問題なく使えますし、この時期が価値を下げずに売りやすいと言えます」（高田さん）
●修繕積立金が増える
毎月支払う修繕積立金は、屋上防水や鉄部塗装など大規模修繕のための修繕費として積み立てられています。新築時は数千円程度と低く設定されていますが、5年程度で値上げしていくことが多いそうです。
「おおむね築10～15年で1回目の大規模修繕が行われます。修繕を実施すると次の修繕に向けて積立金の値上げが起こり、築年数が経つほど修繕積立金は増えていきます。マンション購入者の月々の支払いは、住宅ローン＋管理費＋修繕費です。修繕費が高くなると月々の支払総額が高くなるため、購入市場では修繕費が低いマンションが選ばれるようになります。築年数が経って修繕費が高くなっている場合は、その分物件価格が調整されてしまいます」（高田さん）
築10年が経つとリフォームが必要になったり、修繕積立金が高くなったりして、その分だけ資産価値が目減りして売却価格に影響が出てしまうのです。
「最近では自分好みの空間に創り上げるリノベーションが広まっていて、築年数が経っている物件には追い風とも言えます。とは言え、日本人の特性として『新しいものが好き』という人は多く、古い物件は売りづらいのが実状です。築７～８年程度の、まだ古さを感じさせないうちに売って住み替えるのが、タイミングとしては最適です」（高田さん）
思い立った「今」が、住み替え時でもある
良いタイミングは逃したくないものですが、「住み替えたいと思ったときがベストタイミング」だと高田さんは言います。
「これまでの経験上、思い立った時に動いた人の満足度は総じて高いものです。今は不動産価格が上がり傾向で、高く売れる時期でもあります。また近い将来には、住宅ローン年末残高の１％が控除される住宅ローン減税制度の内容が見直されて、現在よりもお得感が低いものに変更になる可能性もあります。住み替えを考え始めている方は、まずは動いてみましょう」（高田さん）
高田さんがアドバイザーを務める「ARUHI住み替えコンシェルジュ」は、マイホームの住み替えに特化して、住み替え時の住宅ローンの相談から売却・購入まで、住み替えに関して無料でトータルサポートしてくれます。高田さんによる「はじめての住み替えセミナー」も定期的に行っているので、気軽に参加してみるのもおすすめです。
【詳しくはこちら】ARUHI住み替えコンシェルジュ3つの特徴、セミナー講座情報
まとめ
「家は狭すぎてもストレスですし、広すぎても経済的なストレスを抱えます。家族の人数や状況にあわせて、適切なサイズに住み替えていくのが理想的です。築10～15年になると売りづらくなるので、それを乗り越えるか、その前に売って住み替えるのか、ある程度事前に考えておくと良いでしょう」と高田さん。このタイミングを迎える前に、先のことを見据えて本格的に住み替えを検討してみてはいかがでしょうか。
【取材協力】
不動産アドバイザー 高田 一洋氏
数々の資格を保有する不動産コンサルタント。保有資格は宅地建物取引士/管理業務主任者/賃貸不動産経営管理士/２級FP技能士/住宅ローンアドバイザー/ほか多数。住宅用・投資用不動産の売買に10年以上携わり、3千件以上 の実績で培ったノウハウ、金融知識で住み替えをバックアップ。自身も3度の住み替えを経験し、実体験に沿ったアドバイスやサポートをしてくれる。
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