住宅ローンの審査基準と対策を徹底解説「審査に通らない理由は？」

住宅ローンを申し込む際、審査は避けて通れないプロセスです。住宅ローンの審査は金融機関が貸し出しのリスクを評価し、借り手が返済能力を有するかを判断するためのものです。多くの人にとって、住宅購入は大きな決断であり、夢のマイホームを購入するには住宅ローンの審査に通過することが必要不可欠です。

この記事では、住宅ローンの審査基準を紹介し、事前審査・本審査でよくある通らない理由と、できる対策を解説します。住宅ローンの審査に通りやすくするために、事前の準備も紹介していますので、ぜひ参考にしてください。

住宅ローンの審査の流れと必要期間

住宅ローンの審査は、借り手の返済能力や物件の担保価値などを調べ、融資して問題ないかを判断するためにおこなわれます。まずは、住宅ローンの審査の流れと、かかる期間を把握しておきましょう。

住宅ローンの審査は2回ある

住宅ローンの審査は、事前審査と本審査の2回おこなわれるのが一般的です 事前審査は仮審査、本審査は正式審査など、金融機関によって異なる名称で呼ばれる場合もあります。

住宅ローンの審査から融資実行までの一般的な流れは下記の通りです。

事前審査申し込み → 事前審査 → 本審査申し込み → 本審査 → 住宅ローン契約締結 → 融資実行
　　　　　　約 2〜4日　　　　　　　　約1〜2週間　　　　　　約2週間〜1ヵ月

多くの金融機関が事前審査を採用しているのは、住宅ローンは住宅の購入決定後の契約となることが大きな理由です。

契約後に住宅ローンの審査に落ちると、住宅の購入者や不動産会社がそこまでかけた時間や手間が無駄になり、大きな損害を与えてしまいかねません。そうならないよう、申告した最低限の情報をもとに、予備的な審査をするのが事前審査の役割です。

住宅ローンの審査にかかる期間

住宅ローンの審査にかかる期間は、金融機関によって異なります。一般的な期間は以下の通 です。

 

事前審査にかかる期間	2〜4日程度
本審査にかかる期間	1〜2週間程度

 

事前審査は簡易的な審査であるため、本審査と比べると短期間で審査結果が出る傾向があります。たとえば、SBIアルヒなら店舗に来店して申し込みをすれば、最短当日で審査結果をお知らせしています ※追加資料のご提出や審査状況により、さらに審査日数を要する場合があり。

対して本審査は、実際に融資して問題がないか、事前審査よりも慎重に審査します。そのため事前審査と比較して、長い時間がかかるのが一般的です。

住宅ローンの審査の基準

申し込みをするうえで、住宅ローンの審査基準を把握しておくことは大切です。

国土交通省の「令和4年度 民間住宅ローンの実態に関する調査 結果報告書」によると、50%以上の金融機関が以下の項目を「融資をおこなう際に考慮する」と回答しました。

＜50%以上の金融機関が「融資をおこなう際に考慮する」とした項目＞

1	完済時年齢	98.7％
2	健康状態	97.9％
3	借入時年齢	97.2％
4	担保評価	96.1％
5	勤続年数	93.2％
6	連帯保証	93.1％
7	返済負担率	93.0％
8	年収	92.9％
9	金融機関の営業エリア	90.7％
10	国籍	73.3％
11	融資可能額（融資率）①購入の場合	71.7％
12	雇用形態	71.6％
13	融資可能額（融資率）②借換の場合	68.1％
14	カードローン等の他の債務の状況や返済履歴	65.1％

引用：令和4年度 民間住宅ローンの実態に関する調査 結果報告書｜国土交通 

14項目のうち、「担保評価」「金融機関の営業エリア」以外は、申込人に関する事項であることがわかります。

住宅ローンの事前審査の基準と対策

住宅ローンの事前審査の基準と、できる対策を解説します。

事前審査の基準

金融機関によって異なりますが事前審査では、主に以下の4点を中心に審査されます。

• ・収入の安定性
• ・返済負担率
• ・現在の借入状況
• ・信用情報

住宅ローンは数十年にわたって返済が続くため、金融機関にとっては申込者が長期間にわたって返済を継続できるかどうかが非常に重要なポイントです。このため、事前審査では申込者が住宅ローンを返済できる能力を持っているか、また希望する借入額が収入に見合っているかを確認します。

事前審査が通らない理由と対策

事前審査ではどのような理由で通らないことがあるのでしょうか。審査を通過するためにできる対策とあわせて解説します。

借入年齢や完済年齢が上限に近い

住宅ローンの借入時・完済時の年齢は金融機関によって異なりますが、借入時を65歳未満、完済時を80歳未満としている金融機関が多いです。

条件を満たしていれば審査自体は受けられます。しかしたとえば借入時が64歳で、完済時を79歳に設定しているような場合は、金融機関としては「貸し倒れ」（融資した資金を回収できなくなること）になる可能性を考慮せざるを得ません。そのため、審査に通りにくくなる可能性が高くなります。

＜対策＞
借入時や完済時の年齢が高齢である場合、親子リレーローンの検討がおすすめです。親子リレーローンとは、親と子が共同で一本の住宅ローンを組み、二世代にわたって返済を行う仕組みです。

親子リレーローンでは、債権者である親が返済を担い、後に子が返済責任を引き継ぐのが通常の流れです。借入時に親と子の収入を合算することができるため、より高額な借入が可能になる点も魅力の一つです。まずは家族間で十分な話し合いを持ち、検討することが重要です。

なお親子リレーローンは、同居している、もしくは同居を予定していることが条件とされるケースがほとんどです。同居ではない場合には、【フラット３５】のように、同居が前提とされない住宅ローンに申し込みましょう。

転職したばかりである
金融機関は申込者の返済能力を評価する際、収入と安定性の継続性を重視します。転職直後は、新しい職場での収入が安定して継続するかどうかが不確実と見なされがちで、その結果、審査で不利になることがあります。 また、多くの企業では、新入社員に対して数ヶ月の試用期間を設けています。この期間中は雇用が保証されていないと見なされることがあり、金融機関はこれをリスクと捉えることがあります。試用期間が終了し、正式な社員としての地位を確保してからの方が、審査することをおすすめします。

＜対策＞
金融機関のなかには、勤続年数1年未満でも住宅ローンを申し込めるところが少なからずあります。転職したばかりで勤続年数が短い場合は、はじめからそのような金融機関に申し込むとよいでしょう。

また【フラット３５】なら、そもそも勤続年数や雇用形態に対する条件がありません。平行して申し込み、審査を受けることも検討しましょう。

返済負担率が高い

返済負担率とは、年収に占める年間合計返済額（住宅ローンだけではなく、すべての借り入れを含めます）の割合を指し、以下の計算式で算出します。

返済負担率＝年間の返済額÷年収×100（%）

審査基準とされる返済負担率は、金融機関によって20%〜50%以内と大きく異なることが特徴です。金融機関が定めた返済負担率を超えると、審査に通るのは難しくなります。

＜対策＞
返済負担率がいくらなのかについては、明らかにしていない金融機関が多く、実際に審査に出してみないとわからないケースがほとんどです。

ただし、【フラット３５】については、返済負担率の要件が明らかにされており、年収400万円未満で30%以下、年収400万円以上で35%以下とされているので参考にするとよいでしょう。

また、返済負担率が高いと、審査に通るのが難しくなるのはもちろん、月々の返済自体が厳しくなります。一般的に、返済負担率は年収の25%以下にするのが無難とされています。マイホームを検討するときには「できるだけたくさん借りて、いい家を購入したい」と考えてしまいがちです。しかし今後のライフプランも考慮して、返済負担率が高くなりすぎないようにしましょう。

ほかの借入金が多い、個人信用情報に問題がある

車のローンやカードローンなど、ほかの借入金が多いと、審査に通らなくなる可能性があります。これは、返済負担率は、住宅ローンだけでなくほかの借入金もあわせて計算するためです。

また過去にローンの返済が滞り、個人信用情報に問題がある場合も、審査に通らなくなる可能性があります。具体的にはローンの支払いを何度も遅延していたり、61日以上の延滞や債務整理、自己破産などの履歴が残っていたりすると、「住宅ローンの返済も滞るのでは」と警戒され、落ちる可能性が高まります。

＜対策＞
住宅ローンの審査を受ける前に、できるだけ借入金を減らし、返済負担率への影響を軽減することが重要です。クレジットカードの引き落とし日の残高不足に気を付けて、遅延とならないよう心掛けましょう。

また自分の信用情報は、日本信用情報機構（JICC）、シー・アイ・シー（CIC）、全国銀行個人信用情報センターなどに開示請求できます。「クレジットカードや携帯電話の分割払いに遅延した記録が残っているかも」など気になる場合は、あらかじめ調べておくと安心です。

なお、信用情報に問題がある場合は、配偶者などほかの人で融資を申し込むことも検討しましょう。

事前審査の必要書 

事前審査ではどのような書類が必要になるのか確認しておきましょう。

＜事前審査で必要となる書類の例＞

申込書類	住宅ローン借入申込書
本人確認書類	健康保険証・運転免許証・パスポート・マイナンバーカードなどの写し
	住民票
	印鑑証明書
収入証明書類	給与収入：源泉徴収票の写し（直近2年分）※1
	給与収入以外：確定申告書および付属明細（直近2年分）※2
	納税証明書（直近2年分）

※1 給与収入のみの人
※2 自営業者、事業所得のある人、不動産所得のある人、急用所得があり確定申告もしている人のいずれかに該当する場合

事前審査で必要になる書類は、金融機関や申し込む住宅ローンの種類、物件の属性などによって異なります。必ず住宅ローンの事前審査を受ける金融機関の公式サイトで確認してから、準備を進めるようにしてください。

住宅ローンの事前審査に通りやすくするためにできる工夫

 住宅ローンの事前審査に通りやすくするために、あらかじめできる工夫を紹介します。

事前審査前に借り入れシミュレーションしておく

自身の条件で借入可能な金額をあらかじめ把握しておくと、返済負担率が大きすぎるといった理由で事前審査に落ちる可能性を減らせます。多くの金融機関では、公式サイトで融資可能額をシミュレーションできるようにしているので、試しておくとよいでしょう。

まだ物件が決まっていない場合でも、あらかじめ自分の借り入れ可能額を把握しておくと、予算にあわせて物件探しができて効率的です。「気に入った物件が見つかったのに、融資を受けられない」といった失敗も防ぎやすくなります。

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自己資金を増やす

自己資金が多ければ、借入金が少なくて済むので返済負担率を下げられます。ただし頭金を多く入れすぎて手元の資金が少なくなると、その後の急な出費に耐えられなくなる可能性があります。当面の生活費や、この先数年内に起こり得るライフイベントに必要なお金まで、頭金に回さないように注意しましょう。

自己資金を増やすには、親の援助を受けるのも方法の一つです。直系尊属からの住宅資金の贈与は、省エネ等住宅の場合には1,000万円まで、それ以外の住宅の場合には500万円まで贈与税が非課税となるので検討するとよいでしょう。

ペアローンや収入合算を検討する

借入金が大きくて審査に通らない場合は、ペアローンや収入合算も検討しましょう。

ペアローンは、共働きの夫婦などが、それぞれの名義で別々の住宅ローンを組む方法です。住宅ローンが2つになるので、それぞれ申し込み・審査があり手間がかかるものの、借入額を増やせます。

一方収入合算は、配偶者や親、子などの収入を、申込者の収入に合算する方法です。合算した金額をもとに住宅ローンの審査を受けるので、住宅ローンが一つで済むのがメリットです。ペアローンと収入合算はそれぞれメリット・デメリットを理解したうえで、自分たちにあうものを選びましょう。

住宅ローンの本審査の基準と対策

事前審査に通ったら、本審査へと進みます。事前審査に通ると本審査も通るだろうと思われがちですが、落ちることも当然あります。ここでは本審査でチェックされる主な項目と、事前審査に通ったのに本審査で落ちるよくある理由を、できる対策とあわせて解説します。

本審査の基準

本審査では、主に以下の3点を中心に審査されます。

• ・事前審査の申告内容と相違がないか
• ・健康状態
• ・物件の担保評価

本審査では、まずは事前審査で申告した内容に相違はないかが確認されます。

また、多くの金融機関は、団体信用生命保険（契約者に万が一のことがあった場合に、住宅ローンの残りが全額弁済される保険）への加入を住宅ローン利用の条件としています。そのための持病や過去に大きな病気がなかったかなどの健康状態の確認は、住宅ローンの審査にとっては非常に重要です。

物件の担保評価については、提出された書類をもとに、本審査で詳しく評価がおこなわれます。住宅ローンでは、金融機関が物件に対して「抵当権」を設定します。抵当権とは、万一返済が滞ったときに備えて物件を担保とし、いざというときには競売などで売却して資金を回収する権利のことです。

物件の担保価値が低ければ、金融機関はリスクが大きく、融資するのを躊躇します。そのため融資する金額にみあう担保価値があるかどうかは、重要な判断基準となります。

本審査で通らない理由と対策

 本審査に通らないときにはどのような理由が多いのか、対策とあわせて解説します。

書類の内容に虚偽が疑われる

本審査では、事前審査で申告した内容を、さらに詳しく精査します。そのため書類に記載した内容に虚偽が疑われる場合には、たとえ事前審査に通っても、本審査には通りません。

たとえば希望の金額を借り入れたいからと年収を高く記載していたり、ほかに借入はないと偽ったり。あるいは実際は投資目的であるのにマイホームの購入と偽って申し込んでいた場合などが想定されます。

＜対策＞
住宅ローンは高額な融資である以上、詳細に調査がおこなわれます。そのため「ごまかし」は通用しません。また万一嘘をついて審査に通ったとしても、虚偽であったことが明らかになると、住宅ローンの一括返済が求められます。

さらに警察への通報や、損害賠償請求などの法的措置が取られる可能性もあるため、虚偽申告は絶対に行わないでください。

ほかに新たな借入をおこなった

事前審査通過後に、車を購入して数百万円ものローンを組んだ、急に現金が必要になり高額なキャッシングをしてしまった場合は、本審査に落ちてしまうことがあります。これは新たな借入が発生することで、返済負担率が変わってしまうことが理由です。

＜対策＞
返済負担率は9割以上の金融機関が重視する審査項目です。実際に融資が実行されるまで、新たな借り入れは行わないようにしましょう。

退職や転職をした

事前審査が終わったあとに退職や転職をした場合は、そもそもの前提条件が変わります。本審査に通らないというよりは、審査そのものが初めからやり直しになってしまいます。

＜対策＞
住宅ローンの借り入れを検討している場合は、住宅ローンの契約が完了し、融資が実行されるまで退職や転職は避けましょう。

なお住宅の売買契約時には、万一住宅ローンの審査に通らなかったときには契約を白紙に戻せる「住宅ローン特約」が設けられているのが一般的です。しかし住宅ローン特約では、転職による審査落ちをカバーしないケースもあります。その場合は白紙解除とはならず、手付金を取り戻せないので注意しましょう。

カードローンなどを延滞した

信用情報は、事前審査のときだけではなく、本審査でもチェックされます。事前審査を受けた時点では問題がなくても、本審査を受けるまでの間に支払いの遅延や延滞などが発生した場合には、審査に通らない可能性が高くなります。

＜対策＞
すでに借り入れがある場合には、遅延や延滞には十分気をつけることが大切です。クレジットカードの引き落とし日に残高不足だったなど、単なる不注意であっても延滞であることに変わりはありません。銀行の残高には気を配っておきましょう。

団体信用生命保険の審査に通らなかった

団体信用生命保険の健康状態の審査は、本審査でおこなわれます。審査項目のなかでも、健康状態は完済時年齢に次いで重視される項目です。健康に働き続けられなければ、金融機関は貸し倒れになるリスクがあるためです。そのため団体信用生命保険の審査に通らなければ、住宅ローンの審査には落ちてしまいます。

＜対策＞
団体信用生命保険の審査は、実際に出してみないことにはどのような結果になるかわかりません。告知事項に該当していても、健康状態によっては審査に通る可能性があります。経過や現在の症状などについては、詳細記入欄にできるだけ詳しく記載しましょう。

また健康状態に不安がある場合は、はじめから【フラット３５】のような、団体信用生命保険への加入が任意の住宅ローンに平行して申し込んでおくのもおすすめです。

物件の担保価値が低かった

物件の担保価値については、事前審査時には、物件のパンフレットやチラシ、物件概要書、図面、価格表の写しなどを元に、簡易的な審査しかおこなわれません。また注文住宅の場合は、事前審査のあとに内容が変わることもあります。

詳細な担保評価は本審査でおこなわれるため、実際に物件の担保価値を調査した結果、融資額に見合うだけの価値がないと判断され本審査に落ちてしまうことがあります。

＜対策＞
住宅を評価するときには、「購入価格＝担保評価額」とはなりません。とくに中古住宅の場合は、どのように評価されるかわかりにくいのが現状です。

住宅ローンの借入では、担保価値よりも人物評価が重視される傾向があり、担保価値については融資判断に「影響する」ではなく「参考とする」としている金融機関も少なくありません。また影響しないと回答してい 金融機関もあります。担保評価が低いのではと懸念される場合は、ほかの項目の評価をできるだけ高めておきましょう。

なお【フラット３５】では、新築・中古の一戸建て・マンションそれぞれの技術基準を公表しています。また建築会社もこれまでの経験に沿った見立てをしてくれるので、相談のうえ融資希望額を決めることが大切です。

本審査の必要書類

住宅ローンの本審査で必要となる書類も確認しておきましょう。

＜本審査で必要となる書類の例＞ 

申込書類	住宅ローン借入申込書
	団体信用生命保険の申込書兼告知書
本人確認書類	健康保険証・運転免許証・パスポート・マイナンバーカードなどの写し
	住民票
	印鑑証明書
収入証明書類	給与収入：源泉徴収票の写し（直近2年分）※1
	給与収入以外：確定申告書および付属明細（直近2年分）※2
	納税証明書（直近2年分）
物件確認書類	売買契約書および重要事項説明書、工事請負契約書など
	登記事項証明書

※1 給与収入のみの人
※2 自営業者、事業所得のある人、不動産所得のある人、急用所得があり確定申告もしている人のいずれかに該当する場合

本審査で必要になる書類も、金融機関や申し込む住宅ローンの種類、物件の属性などによって異なります。事前審査に通ったら必要書類を知らされるので、それから用意するとよいでしょう。

住宅ローンの審査でよくある質問

住宅ローンの審査でよくある質問と、その回答を紹介します。

複数の住宅ローンに同時に申し込むことはできますか？

複数の住宅ローンに申し込むことは可能で、何の問題もありません。住宅ローンの審査基準は金融機関によって異なるため、複数の金融機関の審査を並行して受けることで、融資を受けられないリスクを減らせます。

また一つの金融機関が落ちてから次に申し込む場合、それだけ時間がかかってしまいます。住宅購入をスムーズに進めるためにも、住宅ローンは一度に複数申し込むとよいでしょう。

住宅ローンの審査に費用はかかりますか？

住宅ローンの審査そのものには費用はかからず、どの金融機関でも無料で受けることができます。ただし、印鑑証明書や住民票の写しなどの必要書類を入手するための手数料はかかります。

なお、住宅ローンの審査に通り、実際に契約する段階になると、融資事務手数料がかかるのが一般的です。融資事務手数料は、融資額の2.2％（税込）として保証会社に払う保証料を不要とするケースと、3万〜5万円程度の定額とし、別途保証料を支払うケースがあります。あらかじめ確認しておきましょう 

住宅ローンはどこで申し込みますか？

住宅ローンの申し込みは、融資を受けたい金融機関の窓口でおこなうのが一般的です。

ネット銀行など、窓口を設けていない場合には、手続きはネット上でおこなうケースもあります。ただし書類は郵送が必要です。書類の行き来にかかる時間も考慮する必要があるため、窓口での申し込みよりも長く時間を見積もる必要があるでしょう。なおアルヒでは、Webで来店予約が可能です。時間を無駄にせずにすむので、お気軽にご利用ください。

仮審査後に借り入れ希望額や借入期間を変えられますか ？

変更のできる金融機関もあります。

ただし希望を出した内容で、新たに本審査を受けることになるため、融資希望額が増えたり返済比率が高まったりした場合には、落ちる可能性も高まるでしょう。

年収が少なくても審査を受けられますか？

年収条件も金融機関によって異なります。年収条件を100万円以上、150万円以上などとしてい 金融機関もあれば、明らかにしていないケースもあります。なお年収とは、手取り額ではなく のことです。

年収条件が明確にされていない場合、審査自体は受けられます。ただし年収が少なければ、それだけ借りられる金額も少なくなるのが一般的です。

口座を持っていない金融機関でも審査を受けられますか？

住宅ローンを申し込む金融機関に口座がなくても、審査を受けることはできるのが一般的です。多くの場合、契約手続きをするまでに、口座を開設すればよいとされています。

ただしネット銀行だと、口座開設に 程度かかるケースもあります。迅速に進めたい場合は、申し込みとあわせて口座開設手続きをしておくとよいでしょう。

なおアルヒでは、すでにもっている銀行口座を返済口座に選べるので、新たに口座を開設する必要がなく便利です。

審査に通らなかった理由は教えてもらえますか？

審査に落ちた理由は、原則的には教えてもらえることはありません そのためほかの金融機関で新たに住宅ローンを申し込む場合は、審査に通らなかった理由を考えて対策する必要があります。

不動産会社や建築会社とも相談しながら進めるとよいでしょう。

まとめ

住宅ローンの審査に通るためには、「落ちる要素」をできるだけ排除することが重要です。特に借入金額が収入と比べて大きく、返済負担率が高いと審査に不利になる可能性が高いです。適切な借入金額で申し込むことが大切です。

また条件が厳しいと感じる方は、比較的条件がゆるやかな 【フラット３５】を検討するのも一つの選択肢です。平行して申し込んでおくと、審査に落ちる確率を減らし、マイホームの購入を効率的に進められるのでおすすめです。

（最終更新日：2024.05.15）