中古マンションの寿命はどのくらい？購入後の手入れと費用について

住まい 2020.03.12 菅原沙妃

自由にリノベーションできることからも、中古マンションに注目が集まっている昨今。しかし、いざ購入を検討するとなると、マンションの寿命やメンテナンスの費用が気になってくる点でしょう。そこで、住宅診断（ホームインスペクション）やマンション管理組合向けコンサルティング、不動産購入に関する様々なアドバイスを行うさくら事務所の創業者・不動産コンサルタントの長嶋修氏に取材し、お話を伺いました。購入後の手入れや費用のこと、そして中古マンションを売ることができるのかどうかについても教えていただきました。

そもそもマンションの寿命はどのくらい？

建物自体の寿命は理論上100年だが…

多くのマンションは鉄筋コンクリート構造で、実は建物自体の寿命は100年以上もあります。

とはいえそれは理論上の話で、実際には建物のメンテナンスができていないともっと早くに老朽化してしまいます。私たち人間が定期的に健康診断をし、悪いところを見つけ適切に治療すれば長生きするのと同じで、マンションも定期的なメンテナンスがとても重要です。

【建物の寿命】100年以上。ただし定期的なメンテナンスが必要

マンション設備の寿命は？

建物自体の寿命は長くても、住んでいると気になるのが見た目や設備の寿命ですよね。床や天井、壁の壁紙等といった内装は、ものによりますが15〜25年ほどです。給湯器、ユニットバス、システムキッチンといった家の設備も20年ほどです。

また、電気配線や配管設備は30年ほど持ちます。昔のマンションでは、配管設備に鉄を使っているところが多く寿命ももっと短かかったのですが、ここ20年ほどは配管設備の寿命も延び、古くなったときの交換も容易になりました。

【設備の寿命】内装：15〜25年、室内設備：20年、電気配線・配管設備：30年

中古マンションに長く住むためには手入れが必要？

せっかく購入したマンション。長く快適に住むために、上記で説明したそれぞれの寿命に合わせて、例えば内装だと20年の節目に、壁紙の取り替えや塗装のやり直しをすると良いでしょう。

また、中古マンションゆえの手入れは特にありませんが、水回りの点検は定期的に行うことをおすすめします。というのも、マンションの問題の9割は水回りに起きているからです。

いっぺんに水漏れした場合はすぐに気づけますが、なかには少しずつ水が漏れていることがあります。点検を怠るとそうした水漏れに気づかず、気づいたら床が浸水していてカビだらけになっていることも。

特に、洗面台やキッチンの下にある配管の、管と管のつなぎ目から水が漏れることが多いです。10年ごとにプロの点検を受けるのもいいですが、それよりも数ヶ月や年に一度、一通り水回りに問題がないか自分の目でチェックしましょう。

【メンテナンス】問題発生の9割は水回りが原因。数ヶ月や年に一度のチェックを

中古マンションのメンテナンス費用は？

再リフォーム・リノベーションに備えよう

新築・中古を問わず、20年・30年と住み続けるなら再度の壁の塗装や、設備の刷新を検討しましょう。配管の交換にはお金がかかることもあるため、あらかじめ予算を取っておくと安心です。

その際、リフォーム・リノベーションの費用のみで組めるリフォームローンもあるため、合わせて検討すると良いでしょう。

【メンテナンス費用（専有部）】長く住む予定なら、設備の刷新用に予算を確保しておこう

共有部分のメンテナンスは修繕積立金で行う

一方、マンションの共有部分は、住民全体の修繕積立金でメンテナンスが行われます。

大規模な修繕は15年に一度行うのが一般的です。一回目は外壁や屋根の修繕、手すりや共用廊下の塗装といった外回りをやります。二回目はそれに加え、エレベーターや電気配線等、設備まわりのメンテナンスをします。

修繕積立金が足りているか注意

この際気をつけたいのが、修繕積立金が足りずにマンション全体としてのメンテナンスが行われないケースです。修繕積立金は、1平米あたり200円が相場で、例えば50平米のマンションを買ったとすると、毎月1万円を新築時から貯めていれば継続的なメンテナンスが可能です。

ところが2回目以降の大規模修繕では、半分のマンションで積立金が足りていない現状があります。というのも、売りやすくするために修繕積立金を抑えている物件が多くあるからです。

特に購入価格の高い新築マンションや築浅の物件ほど、修繕積立金を低く設定しがちです。ですがタワーマンション等、豪華な設備が備わっている物件は、1平米あたり300〜350円の積立金が必要です。

同じ時期に建てられた、似たような設備のマンションでも、設定した修繕積立金が違えば将来の耐久性に大きな差がついてくるため、マンションの修繕積立金が十分な額かどうかは必ず確認しましょう。

【メンテナンス費用（共用部）】大規模修繕に必要な修繕積立金が十分な金額か確認を

中古マンションの寿命がきたらどうなる？

メンテナンスが大事とはいえ、それでももしマンションの寿命が来たらどうなるのでしょうか？

中古マンションの建て替えはされない

実は、マンションの建て替えはこれまでにほとんど事例がなく、国内ではたったの270件ほど。これは、建て替えにはマンションの住民全員が費用を用意しないといけず、なかなか合意が取れないためです。

同じ理由で取り壊しも行われないため、老朽化してもそのまま放置されることがほとんどです。また、寿命を迎えた、つまり老朽化したマンションだと自分が希望する価格で売ることが難しくなってしまいます。

【建て替え】国内での事例は少ないのが現状。寿命を迎えた老朽化マンションは売却が難しい

中古マンションは株価や金利の変動を受ける

中古マンションは株価や金利の変動を受けやすいです。中古マンションを売買する人の中には投資目的の人もおり、株の売買を行なっている人も多い点が理由として挙げられます。

また金利については、低金利だと住宅ローンの借入上限額が大きくなるため販売価格が高くなり、高金利だと逆にローンの上限額が低くなるため、販売価格が安くなります。

日本は今後人口減少が進むので、購入した中古マンションの価格が将来どうなるか気になる人もいるかと思います。

まずは直近の、2020年の東京五輪後ですが、「五輪後に不動産価格が下がる」というのはほとんど都市伝説のようなものです。1964年の東京五輪以降のすべての五輪開催地の状況を見てみると、先進国や経済の規模が大きい国では、五輪は不動産価格にまったくと言っていいほど影響を与えていないことが分かっています。ですので、東京五輪の影響を過度に心配する必要はありません。

また、人口減少に合わせて、今後ほとんどの自治体は駅を中心としたコンパクトシティ政策を取っていくと考えられます。こうした観点から、今後も利便性を重視したマンションは、価値が下がりにくいと考えられます。

「将来いくらで売れるのか」を具体的に計算するのは難しいですが、社会の状況や景気の影響をどのように受けるのかを知っておくことで、いざ売るというときの準備ができるでしょう。

【将来の売却】社会状況（株価・金利など）の影響を受けやすいため、景気の変動は常にチェック