マンションの固定資産税評価額はいくら？ 評価額の調べ方と税金の計算方法

マンションを購入するときに必ず確認しておきたいのがその評価額です。購入時の税金の算出はもちろん、購入後住み始めてからかかる税金を計算するためにも必要となります。そのため、これからマンションを購入する人は、評価額についてよく理解しておく必要があります。そこで今回は、マンションの評価額の調べ方と税金の計算方法について詳しく紹介します。

そもそも不動産の評価額とは？

今回取り上げる評価額とは、一般的に「固定資産税評価額」といわれるもので、土地や建物の価値を定めたものです。評価額は、固定資産税をはじめとして、都市計画税、不動産取得税などの税金を計算するもとになります。国が定めた基準に基づき各市町村が決定しており、原則として3年ごとに評価替えが行われます。土地の評価額は、一般的に実勢価格（実際に売買が行われる際の取引価格・時価）の70％程度といわれています。
とはいえ、実勢価格は、常に変動しています。そこで、実務的には、国土交通省が毎年1月1日時点の地価の評価を行う「公示価格」を取引価格の目安とし、算出しています。そのため、「固定資産税評価額」は、公示価格の70％で計算します。また、「相続税評価額」が相続税や贈与税の計算に使われるもので、公示価格の80％程度に設定されています。

「課税標準額」との違い

「課税標準額」は、固定資産税課税標準額とも呼ばれ、その名のとおり、課税対象となる金額を指します。建物の場合、一般的に評価額と課税標準額は同じ金額になります。異なってくるのは土地の場合で、特例の適用や地価の上昇などによる負担調整が生じることが多く、評価額のほうが高くなります。
たとえば、200平方メートルまでの小規模住宅用地であれば、特例によって評価額の6分の1が課税標準額になり、小規模住宅に住む人の税金負担が軽減されます。このように、評価額が高くても、特例を適用することで課税対象となる金額を下げることができるのです。

評価額の決まり方

土地の価値を定めた評価額は、「固定資産評価基準」に基づいて自治体の担当者が決めています。土地の場合、面積はもちろん、形状や周辺環境、どのような道路に面しているかなどが評価額にかかわってきます。また建物の場合は、築年数をはじめ、家の規模や構造などが考慮されます。
なお、マンションの場合、土地の評価方法は持分割合に応じて異なります。持分割合とは、マンション全体の床面積に対する所有面積の割合のことで、土地も同じ割合で所有していることになります。持分割合は一般的に、登記簿を閲覧することで確認できます。

購入するマンションの評価額を調べるには

マンションを購入しようと考えている人が評価額を知りたい場合、新築マンションなのか中古マンションなのかで調べる方法が異なります。まず新築マンションの場合、購入時には評価額が定まっていません。正確な評価額はわかりませんが、国税庁で標準的な基準を定めているため、概算することは可能です。同じエリアのマンションがどれくらいの評価額なのかを確認したり、不動産業者などに相談して計算してもらったりすることができます。

一方で、中古マンションの場合、すでに前の所有者が固定資産税を納めているため、売主や不動産業者に確認すれば教えてもらえます。評価替えが行われていなければ前年と同じ額になりますが、評価額は3年ごとに見直しされるので注意が必要です。

評価額に納得できない場合

評価額を確認して思ったよりも高かったり、地域の人の話を聞いたりして疑問を感じる人もいるでしょう。3年ごとに行われる評価替えですが、評価額は自治体の担当者が決めているため、数字が間違っていたりミスをしていたりする可能性もゼロではありません。その際に有用なのが、「縦覧制度」です。縦覧制度とは、他人の土地や家屋の評価額を、「土地・家屋価格等縦覧帳簿（固定資産課税台帳）」で確認できる制度で、同じエリアの物件を自分の物件の評価額と比較することができます。
同じエリアなのに、ほかの物件と評価額の差があまりに大きい場合には、各自治体にある固定資産評価審査委員会に対して不服を申し立てることができます。評価額は納めるべき税金の額に影響するので、疑問に思うときには相談するとよいでしょう。なお、審査の申し出ができる期間は各自治体で決まっているため、申請の際には期限を確認しましょう。

評価額が使われる税金の計算式

固定資産税評価額をもとに決められる税金にはいくつか種類がありますが、それぞれ計算式は以下のように定められています。

・固定資産税　…　課税標準額×1.4％
・不動産取得税　…　課税標準額×4％
・都市計画税　…　課税標準額×0.3％

一つ目の「固定資産税」は、毎年1月1日現在で、市区町村の台帳や登記記録に所有者として登録されている人に課される税金です。年の途中で物件を売買した場合でも、1月1日の所有者に納税義務があり、一括か、年4回に分けての納税が義務付けられています。物件を売却した場合は、未経過分の固定資産税を日割り計算し、買い主から預かり、売り主が納付するのが一般的です。

二つ目の「不動産取得税」は、その名のとおり、不動産を取得したときに発生する税金です。相続以外で、土地や建物を購入したり贈与されたりした場合に課されます。

三つ目の「都市計画税」は、都市計画法によって定められた市街化区域内の土地や建物に課される税金で、固定資産税とあわせて徴収されます。

また、これら三つの税金に加えて、「登録免許税」があります。登録免許税は、建物を建てたときの保存登記や物件を売買した時の移転登記にかかわる税金で、固定資産税評価額に所定の税率を掛けたものが納めるべき税金となります。

評価額は下げられない？

固定資産税をはじめとする税金は、評価額をもとに決められているため、評価額が高ければ高いほど、納める税金も高くなります。評価額を下げるために、課税標準の特例をうまく使いたいところ。特例の条件を満たす物件を購入することで、減税措置を受けることができます。減税措置を受けられる特例として大きく二つが挙げられます。

一つ目が「小規模住宅用地」のケースで、200平方メートル以下の部分は評価額の6分の1、200平方メートルを超える部分は3分の1が課税対象となります。

二つ目が「新築」のケースで、一般の住宅なら3年間、認定長期優良住宅のマンションなら最長7年間、固定資産税が半分になる特例です。それぞれ適用要件があるため、減税措置を受けられるかどうか、事前に確認しておきましょう。また、適用期間が過ぎると固定資産税が上がるので、注意が必要です。そのほか、耐震改修やバリアフリー改修を実施した場合も、固定資産税を下げることができます。

マンション購入時には評価額にも目を向けよう！

マンションを購入する場合には、購入価格以外に、固定資産税評価額にも目を向ける必要があります。評価額は、固定資産税をはじめとする多くの税金の基準となる金額で、毎年納める税金にかかわる重要なものだからです。評価額は、建物や土地のさまざまな状況を参考に各自治体が決定し、3年ごとに評価を見直します。物件を保有している間、かかり続けるコストですので、きちんと理解した上で、マンション購入に臨みたいものです。