マンション購入者必見！ “修繕積立基金”とは一体？

マンションの購入を検討しているときは、立地や価格、間取り、共用部分などを念入りにチェックするのではないでしょうか。しかし、購入時にかかるお金のことも忘れてはいけません。快適に住み続けるためにはさまざまな費用が発生することを理解しておきましょう。なかでも、購入時にかかる費用のひとつに「修繕積立基金」があります。ここでは、修繕積立基金とは何なのか、支払う目的や特徴、問題点などについて詳しく見ていきます。

修繕積立基金って何？

修繕積立基金とは、「新築マンションを購入したときにかかる費用」です。修繕積立準備金または修繕積立一時金と呼ばれることもありますが、修繕積立基金と同じ内容なので覚えておくとよいでしょう。

修繕積立基金はマンションの引渡時に支払います。ちなみに、中古マンションを購入する際は修繕積立基金の支払いはなく、引渡後は月々の修繕積立金のみを支払います。

管理準備金との違い

新築マンションの広告を見ていると、修繕積立基金のほかに管理準備金という項目が記載されていることに気づくでしょう。修繕積立基金は、マンションの建物を定期的に大規模修繕したり、設備を修理・メンテナンスしたりするための費用です。

一方で、管理準備金はマンションの日常的な管理にかかる費用です。マンションの管理業務を通して、住人が日常生活を快適に過ごすためのさまざまなサービスを行っています。たとえば、管理人が日中常駐しているようなマンションでは、住人が困ったときなどにすぐ管理人に相談できることも代表的なサービスのひとつといえるでしょう。

管理準備金はマンションの管理組合に支払う費用で、マンション購入時に一度だけかかります。その後は管理費として、毎月一定の金額を支払います。マンションを管理するためには、廊下やロビー、ゴミ捨て場などの共用部分の清掃、小規模な修繕、電灯など消耗品の交換など、さまざまな費用がかかることが想定されます。

さらに、火災保険料の支払い、管理組合の運営費用などが必要になります。新築マンションでは、事前にこれらの費用を準備しておかないと円滑な管理業務ができないことから、最初に管理準備金を徴収しています。気になる費用は、数万円程度の場合が多いようです。

修繕積立基金と管理準備金の使用用途は異なります。しかし、新築マンション購入時に一時金として住民が支払う性質のものであることを覚えておきましょう。

修繕積立基金は何のためのお金？

新築マンションの購入時は建物自体が綺麗なのであまり気になりませんが、一定の年数が経過すると修繕しなければならない場所がいろいろ出てくるものです。修繕を怠ってしまうと、建物の寿命が短くなるおそれがあります。

また、外観などが綺麗な状態に保てていないと住んでいてあまり気分がよくないと感じる人もいるでしょう。そのため、ほとんどのマンションでは、修繕計画に基づいて10年または15年経過するたびに大規模修繕工事を行います。

しかし、毎月支払う修繕積立金だけでは大規模修繕の際にかかる費用がまかなえないことがあります。修繕積立基金を新築マンション購入時に支払っておくことで将来の大規模修繕に備えておくことが可能です。

さらに、修繕積立基金のようなまとまったお金を最初に集めておけば、毎月支払う修繕積立金の金額を低く抑えることができるのもメリットといえるでしょう。

修繕積立基金を支払う必要性

なぜ修繕積立基金の支払いが必要なのか疑問に感じる人もいるでしょう。修繕積立基金が必要になったいきさつについては理由があります。たとえば、新築時に長期修繕計画を作成したものの見通しが甘く、結果的に修繕計画に沿ったメンテナンスができない分譲マンションが見受けられたからです。

また、大規模修繕時に費用が大幅に不足してしまったマンションも多く発生しました。このような場合、毎月支払う修繕積立金だけでは大規模修繕ができないという事態に陥ってしまうでしょう。結果として、新築時に修繕積立基金の支払いをすることで、大規模修繕時に費用が不足しないようマンション住人全体で備えることが一般的になったという背景があります。

修繕積立基金はいくらかかる？

修繕積立基金は、建物の維持管理のために必要な費用といえますが、どれくらいの費用がかかるのでしょうか。費用はどのマンションでも同じというわけではなく、立地エリアやマンションの構造・規模、所有している部屋の面積により異なるでしょう。

また、マンションでは長期修繕計画をもとに必要な修繕金額を見積もります。修繕積立基金の目安としては、20万～80万円程度を見ておくとよいでしょう。住居の専有部分が広い新築マンションでは100万円以上かかる可能性もあります。購入時に一度だけ支払う金額といっても、大きな金額になることもあるので事前に把握しておきましょう。

修繕積立基金の徴収で起こる問題

修繕積立基金が正しく徴収されていないと、大規模修繕時に資金不足に陥る事態になりかねないので注意が必要です。また、新築マンションの購入から月日が経ち大規模修繕の時期を迎えるころには、住人それぞれの経済状況が変化することもあるでしょう。なかには管理費や修繕積立金を長期にわたって滞納する住人が増えるケースもあります。滞納している住人が増加すればするほど、大規模修繕の費用は足りなくなるおそれが高まるでしょう。

そのため、大規模修繕の時期に工事費用が不足している場合は、管理組合を通して金融機関から不足分を借り入れることになります。当然、借入金には返済や利息が必要になりますので、長期的に見て修繕積立金の値上げは避けられないでしょう。そうしたリスクを回避するためにも、修繕積立基金を最初に徴収しておくことは非常に重要なのです。

費用は低く設定されている？

新築マンションを購入すると、住人は引渡時に修繕積立基金を支払い、その後は毎月定められた修繕積立金を支払っていくことになります。購入当初は毎月の修繕積立金が安いと感じることがあるかもしれません。場合によっては、毎月の管理費よりも低く設定されていることが多いのです。

その理由は、管理会社にとって修繕積立金は直接の利益に結びつかないからです。管理会社は管理費の徴収のほうがより大切と考える傾向があり、管理費が高額なケースも少なくありません。また、最初は安く感じた修繕積立金は将来にわたって変わらないということはありません。管理組合の集会で修繕積立金の値上げが決定されることもありえます。

新築マンション分譲時の修繕積立金の金額は、管理会社が決定します。そのため、初期の修繕積立金は低く設定される傾向があるので注意が必要です。というのも、長期的に見ると将来の値上げ幅が大きくなることがあるからです。しかし、修繕積立基金や修繕積立金が簡単に引き上げられてしまうと、マンションの資産価値が低下するリスクがあります。そのため、簡単に支払額がアップすることはないでしょう。

修繕積立基金は大規模修繕への備え！

修繕積立基金は、マンションの大規模修繕のときに不足するかもしれない費用を補うための大切な備えです。月々の修繕積立金を支払っているから大丈夫と安心してはいけません。いざ費用が足りなくなると一時金として修繕費用を追加で支払わなければならない事態も起こりえます。

さらに、一時金の支払いがなかったとしても、将来の修繕積立金が大幅に値上げになる可能性もあり、家計を圧迫しかねません。長期的に見ると、建物の修繕費用が不足状態にあると資産価値の低下にもつながります。売却しようとしたときに、希望していた価格よりも低くなるおそれもあるのです。

修繕積立基金は、新築マンションの引渡時に比較的大きな金額を支払います。しかし、大切な自宅マンションの寿命と資産価値を維持し、なによりも快適に生活をしていくうえで欠かせない出費であることを理解する必要があります。新築マンションを購入するのなら、修繕積立基金がいくらかかるのか事前に確認しておきましょう。