住宅ローンの相場って？どの程度の借入金額を組むのが良い!?

住宅ローン 2017.11.03 金子千春

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住宅ローンを組む際、世の中の人はどの程度の金額のローンを組んでいるのか、「相場」が気になるところですが、住宅ローンの借入金額には絶対的な適正額はありません。それぞれの家計にとっての「長期間、無理なく返済できる額」について考えてみましょう。

年収による借入額の目安はある？

年収による借入額の目安を考える際には、2つの側面から考える必要があります。ひとつは「金融機関の審査上の借入可能額（借りることができる金額）」であり、もうひとつは今まで見てきた「家計における適正借入額（借りてもいい金額）」です。

金融機関の審査においては、年収によって返済負担率の上限が決められています。例えば、【フラット３５】であれば、年収400万円未満であれば30％以下、400万円以上であれば35％以下です。民間金融機関は機関によって異なりますが、一般的には30～35％以下となっています。

一方で、「家計における適正借入額」については、一般的には年収の25％程度が理想と言われています。これらを基に年収ごとの借入額の目安を見てみましょう。

＜年収ごとの借入額の目安＞

年収	返済負担率	年間返済額の上限	審査上の借入額上限※1	家計における適正額（年収の25％を基準）※2
300万円	30％以下	90万円	約2,298万円	約1,915万円
350万円	30％以下	105万円	約2,681万円	約2,234万円
400万円	35％以下	140万円	約3,575万円	約2,554万円
450万円		157万5,000円	約4,022万円	約2,873万円
500万円		175万円	約4,469万円	約3,192万円
550万円		192万5,000円	約4,916万円	約3,512万円

※【フラット３５】金利1.1％、30年間、元利均等返済で借り入れた場合。住宅ローン以外の借入額は考慮せず。
※家計における適正額は、年収の25％に返済負担率を抑える場合の借入上限額
※1 住宅金融支援機構【フラット３５】「年収から借入可能額を計算」シミュレーションより算出
※2 住宅保証機構株式会社「借入可能額の試算」より算出

こうして見てみると、審査上での借りられる金額と家計上の理想の借入額とではかなりの差があることがわかります。もちろん、これらはあくまでも目安であり、全期間固定型で借り入れするのか、変動金利（半年型）で借りるのか、借入期間や金利などによっても異なりますし、同じ年収でも家族構成や年齢、将来のライフプランや支出動向によっても変わります。

住宅ローンは「借りられる額」ではなく「返済できる金額」で考える

では、無理なく返済できる金額はどう考えれば良いでしょうか？住宅ローンを組んで家を買おうと思った場合、とかく「この家を購入したら、毎月の返済額はいくら？」というように考えがちですが、住宅ローンで失敗しないコツは、「無理なく返済できる金額」から自分の家計にとっての適正な借入額と物件価格を考えることが非常に大切です。具体的に考えてみましょう。

【Ａ夫婦さんの場合】

夫35歳、妻35歳、子ども2歳
年収（税込）	550万円
現在の家賃	月12万円
住宅取得のための貯蓄	月7万円（ボーナス分合計60万円含む）

まず、「無理なく返済できる額」を「現在の家賃」と「住宅取得のための貯蓄額」から考えます。

「現在の家賃」＋「住宅取得のための貯蓄額」＝「無理なく返済できる金額」
月12万円　+　月7万円　＝　月19万円　（年間228万円）

したがって、Ａさんのケースでは、月19万円、年間228万円が「無理なく返せる金額の上限の目安」といえます。ただし、この金額をすべて返済可能額と考えるのは禁物です。

住宅購入・維持には様々な費用が発生します。住宅購入後に毎年かかる「固定資産税」や「都市計画税」、将来必要になる「リフォーム資金」、マンションの場合はさらに「修繕積立費」・「管理費」・「駐車場代」などを「無理なく返済できる金額」から控除する必要があります。

＜住宅購入後・維持にかかる費用（一例）＞

「無理なく返済できる金額」から控除する費用

固定資産税

都市計画税

リフォーム資金

修繕積立費

管理費

駐車場代

また、子どもの教育費負担など将来的に増える支出や家族が増えた場合の負担増も考慮しましょう。

＜将来発生しうる費用（一例）＞

考慮すべき費用

子どもの教育費負担

将来家族が増えた場合の負担

なお、住宅購入後に負担が減るものも存在します。例えば、「団信に加入することによる保険料削減」「一戸建てを購入する場合の駐車場代」「配偶者が仕事を始めることによる収入増」などが挙げられます。これらは、逆に「無理なく返せる金額」に加えても良いでしょう。

＜住宅購入後に減る費用（一例）＞

「無理なく返せる金額」に加える費用

保険の見直しによる保険料削減（団信に加入の場合）

駐車場代（一戸建てを購入する場合）

配偶者が働きにでることによる収入増

「無理なく返せる金額」からの適正な借入額シミュレーション

ここでは仮に、「固定資産税」「都市計画税」が年間10万円、「修繕積立費」「管理費」「駐車場代」の合計が月3万円（年間36万円）、今後の教育費を月2万円（年間24万円）積み立てると仮定します。

＜今後増える支出例＞

費用名	金額
固定資産税	年間10万円
都市計画税	年間10万円
修繕積立費	年間36万円（月3万円）
管理費
駐車場代
子どもの教育費	年間24万円（月2万円）
合計	年間70万円

この場合には、「無理なく返済できる金額：年間228万円」から「今後増える支出の年間70万円（上記例）」を引いた158万円が年間の「今後の増える支出も考慮した無理なく返済できる金額」となるわけです。つまり月額で約13万円の返済に抑えておく必要がありますね。

無理なく返済できる金額：年間228万円　-　今後増える支出：年間70万円　＝　今後の増える支出も考慮した無理なく返済できる金額：年間158万円（月額約13万円）

では、この「無理なく返済できる金額：月額約13万円」からＡさん夫婦の「適正借入額」を見ていきましょう。例えば、返済期間を30年、適用金利1.1％と仮定すると、「適正な借入額」は約3,985万円となります。

月額約13万円　÷　3,262円（※下記表1参考）　×　100万円　＝　約3,985万円
※100万円あたりの元利均等返済型で30年間、借り入れたときの返済額

＜表1　借入金100万円あたりの毎月返済額（元利金等返済）＞

返済期間	金利1.0％	金利1.1％	金利1.2％	金利1.3％
20年	4,598円	4,436円	4,688円	4,734円
25年	3,768円	3,814円	3,859円	3,906円
30年	3,216円	3,262円	3,309円	3,356円
35年	2,822円	2,869円	2,917円	2,964円

参照：住宅ローンの適正な返済比率は？ “借りられる金額”と“借りていい金額”はどう違う？

自分の家計における購入可能な適正物件価格はどう考える？

上記の「適正借入額」に「頭金」をプラスした金額が、自分の「購入可能な適正物件価格」といいたいところですが、住宅取得時には「印紙税」「登録免許税」「不動産取得税」など税金や「融資手数料」「保証料」「司法書士に支払う手数料」などを含む「諸経費」がかかります。諸経費は金融機関によってどの程度かかるかは異なりますが、相場としては購入価格の約1割程度と考えておきましょう。

＜住宅取得時にかかる税金・諸費用（例）＞

費用名	分類
印紙税	税金
登録免許税
不動産取得税
融資手数料	諸経費
保証料
司法書士に支払う手数料

つまり、「適正借入額」+「頭金」＝「物件購入価格」+「税金・諸経費」といえますね。

例えば「頭金」で500万円を準備することができるのであれば、先ほど計算した「適正借入額」3,985万円との合計は4,485万円になります。諸経費を物件購入価格の相場である1割と仮定し、物件購入価格（Ｘ）を算出すると、

4,485万円（適正借入額と頭金の合計）＝Ｘ（物件購入価格）＋0.1Ｘ（税金・諸経費）
1.1Ｘ＝4,485万円
Ｘ（物件購入価格）＝約4,077万円（自分の家計における「適正な物件価格の上限」）

つまり、約4,070万円（万円以下切り捨て）が現時点での、自分の家計における「適正な物件価格の上限」ということになります。整理をすると、

＜シミュレーションまとめ＞

費用名	金額
借入適正額	3,985万円
無理なく返済できる金額（今後の増える支出も考慮）	年間158万円（月額約13万円）
頭金	500万円
適正な物件価格の上限	約4,070万円
諸経費	約407万円（物件価格1割と仮定）
返済負担率	約28.7％