【フラット３５】まるわかりガイド

「全期間固定金利型」の住宅ローンとは

住宅ローンの金利とは、借りたお金（元金）の使用料として、上乗せして支払うお金の割合を指します。【フラット３５】が該当する「全期間固定金利型」の住宅ローンは、借入時の金利が返済終了までずっと変わらないタイプの住宅ローンです。

住宅ローンにはほかにも定期的（一般的には半年ごとが多い）に金利が見直される「変動金利型」と、一定期間金利が固定される「固定金利期間選択型」があります。

	固定金利	変動金利
	①全期間固定金利型	②変動金利型	③固定金利期間選択型
特徴	借入時の金利が全期間変わらないタイプ	金融情勢の変化に伴い返済の途中でも定期的に金利が変動するタイプ	「当初◯年間◯％」など、一定期間固定金利が適応となるタイプ

固定金利
①全期間固定金利型
借入時の金利が全期間変わらないタイプ

変動金利

②変動金利型

金融情勢の変化に伴い返済の途中でも定期的に金利が変動するタイプ

変動金利

③固定金利期間選択型

「当初◯年間◯％」など、一定期間固定金利が適応となるタイプ

「全期間固定金利型」の住宅ローンは金利が全期間変わらないため、将来的な資金計画を立てやすいのがメリットです。

なお、【フラット３５】に適用される金利は一律ではなく、借入金融機関によって異なります。また適用されるのは住宅ローン実行時の金利であり、申込時の金利ではない点にも注意しましょう。

借り入れが可能な人の条件

【フラット３５】の申し込み要件は以下の通りです。

【フラット３５】には一般的な住宅ローンの利用条件にある「勤務形態」や「勤続年数」に制限はなく、安定した収入が見込めれば申し込み可能です。
そのため、銀行などで借り入れを断られた人でも、【フラット３５】であれば借り入れ可能な場合があります。

1. 申し込んだ人とその後継者が2世代で住宅ローンを返済していく方法。親と子や孫が利用するケースが一般的です。親が高齢のため返済期間が短くなる場合でも、子を後継者にすることで、返済期間を長くできます。
2. 【フラット３５】による借り入れ、【フラット３５】以外の住宅ローン、自動車ローン、教育ローン、カードローン（クレジットカードによるキャッシング、商品の分割払いやリボ払いによる購入を含む）などを指します（収入合算者の分を含む）。
3. すべての借り入れに関して、年収に占める年間合計返済額の割合を指します。「年間の返済額÷年収×100（%）」で計算し、総返済負担率が高いほど返済が厳しくなります。

対象となる住宅

【フラット３５】を利用するには、借入対象となる住宅が住宅金融支援機構の定める技術基準に適合している必要があります。技術基準は対象住宅が新築か中古かによって異なり、構造や住宅性能などに関して細かな項目が定められています。これらの基準をすべて満たす必要があります。

以下は新築住宅の技術基準の概要です。中古住宅に関する基準については、【フラット３５】は中古住宅の購入やリノベーションでも利用できる？で解説します。

基準項目と概要

1. 一戸建て住宅等には、連続建て住宅及び重ね建て住宅を含みます。
2. 住宅の規模とは、住宅部分の床面積をいい、車庫や共用部分（マンションの場合）の面積を除きます。
3. 木造の住宅とは、耐火構造の住宅及び準耐火構造（※5）の住宅以外の住宅をいいます。
4. 2023年4月1日以降に設計検査の申請を行う住宅であっても、建築確認検査を受けた日（建築確認検査不要な住宅は着工日）が2023年3月31日以前の場合は、従前の基準（断熱等性能等級2相当）を適用できます。
5. 準耐火構造には、省令準耐火構造を含みます。
6. 耐久性基準とは、基礎の高さ、床下換気孔等に関する基準です。

加入時

加入時の主なメリットとデメリットには、次のようなものがあります。

【フラット３５】は、全期間固定金利型の住宅ローンであるため、返済計画の立てやすさや金利上昇リスクを回避できるなどのメリットがあります。

また、最低所得制限がなく、勤務形態や勤続年数が問われない点、団体信用生命保険※への加入が任意である点など、一般の金融機関では借り入れが難しいと考えられる人でも申し込めることが特徴です。

※ 住宅ローンの契約者が万一の事態に見舞われた場合、保険金で残っている返済金が支払われ、住宅ローン残高がゼロになる保険です。

全期間固定金利型は、変動金利型や固定金利期間選択型と比較して借入時の金利が高くなる傾向があります。勤務形態や勤続年数は問われないものの、物件の担保価値を重視しているため、独自の技術基準をクリアする必要があります。

さらに、土地も合わせて購入する場合、「つなぎ融資」（住宅ローンの実行前に、土地代金や着工金などを支払うために一時的に利用するローン）の商品がないことも、一部の人にとってはデメリットとなる可能性があります。
ただし、【フラット３５】利用時に申し込めるつなぎ融資の商品を取り扱っている金融機関もあるため、つなぎ融資が必要な場合は各金融機関の商品ラインナップを事前に確認しましょう。

返済時

続いて、返済が始まってからの主なメリットとデメリットも確認しましょう。

【フラット３５】は全期間固定金利型の住宅ローンであるため、社会環境が変化し金利が上昇しても、借入期間中に金利が変わることはありません。そのため、利息が返済額を上回り元本がなかなか減らない、いわゆる「未払い利息」発生の心配がありません。また、繰り上げ返済時に一般的な住宅ローンで必要となる手数料もかかりません。

全期間固定金利型の【フラット３５】は、金利上昇リスクの心配がない一方で、借入時より金利が下がった場合、高い金利のまま借り続けるか借り換えを検討することになります。

向いている人

【フラット３５】が向いているのは、次のような人です。

【フラット３５】は全期間固定金利型の住宅ローンであるため、金利の上昇リスクを避けたい人に適しています。また、銀行などが提供する一般的な住宅ローンの審査に通りにくいと考えられる人にも向いています。具体的には、持病などで団体信用生命保険に加入できない人や転職したばかりの人、自営業者、個人事業主、パート勤務で収入合算したい人などは、一度検討してみると良いでしょう。

向いていない人

一方で、【フラット３５】にあまり向いていないのは、次のような人です。

全期間固定金利型の【フラット３５】は、変動金利型や固定金利期間選択型と比べると、借入時の金利が高くなる傾向があります。そのため、毎月の返済額を抑えたい人にはあまり向いていません。

変動金利型で借り入れ、今後大きく金利が上昇しても返済額の増加に対応できる人についても、選択肢としての優先順位は下がりそうです。

金利

【フラット３５】Sの金利引き下げ期間や引き下げ幅は、住宅の技術基準によって以下のように異なります。

• ※ 2024年2月現在
• ※ 2024年3月31日までの申込受付分に適用

金利引き下げ期間が満了すると引き下げ前の金利に戻り、完済するまでその金利が続きます。

評価項目

【フラット３５】Sが評価する住宅性能は、次の4つです。

基本的に、より住宅性能が高く、より長く快適に使える住宅ほど、引き下げ期間・引き下げ金利ともに優遇されると考えてよいでしょう。

【フラット３５】子育てプラスとは

【フラット３５】子育てプラスとは、子育て世帯^※1または若年夫婦世帯^※2に対して全国一律で子どもの人数等に応じて一定期間借入金利が引き下げられる制度です。

• ※1 借入申込時に子ども（胎児および孫を含みます。ただし、孫にあってはお客さまとの同居が必要です。）を有しており、借入申込年度の4月1日において当該子どもの年齢が18歳未満である世帯をいいます。
• ※2 借入申込時に夫婦（同性パートナーを含みます。）であり、借入申込年度の4月1日において夫婦のいずれかが40歳未満である世帯をいいます。

【フラット３５】リノベとは

【フラット３５】リノベとは、中古住宅の購入とあわせて一定の要件を満たすリフォームをする場合に、【フラット３５】の借入金利が一定期間引き下げられる制度です。

【フラット３５】地域連携型とは

【フラット３５】地域連携型とは、子育て世帯や地方に移住する人を支援するために、一定の条件を満たす場合に【フラット３５】の借入金利が一定期間引き下げられる制度です。【フラット３５】地域連携型は、住宅金融支援機構と地方公共団体が連携してプランを提供しています。

【フラット３５】地方移住支援型とは

【フラット３５】地方移住支援型とは、地方公共団体による移住支援金※の交付とセットで【フラット３５】の借入金利が一定期間引き下げられる制度です。利用には、地方公共団体が交付する移住支援金の交付決定通知書が必要となるなど、各種要件があります。

※ 移住支援金の要件など詳しくはこちら（内閣官房・内閣府総合サイト）

【フラット３５】維持保全型とは

【フラット３５】維持保全型とは、長期優良住宅や安心R住宅、インスペクション実施住宅など、維持保全や維持管理に配慮した住宅（中古住宅を含む）を取得したときに、【フラット３５】の借入金利が一定期間引き下げられる制度です。

金利の種類

【フラット３５】は全期間固定金利型の住宅ローンです。そのため変動金利型や固定金利期間選択型を希望する場合は、銀行などが提供する住宅ローンを選ぶことになります。

総返済負担率

【フラット３５】では、総返済負担率（返済比率）は年収400万円未満なら30%以下、年収400万円以上なら35%以下が申し込み要件となっています。銀行の一般的な住宅ローンでは総返済負担率は各行で異なるうえ明示されていないことが多く、実際に審査に出してみないと審査に通るかはわかりません。

申し込み年齢

【フラット３５】の申し込み年齢は原則満70歳未満、親子リレー返済を利用する場合にのみ70歳以上でも可能です。銀行の住宅ローンの申し込み年齢は70歳未満としているところが多いようですが、65歳未満としているところもあります。

完済時の年齢

【フラット３５】の完済時の年齢は80歳未満とされており、これは多くの銀行も同様です。銀行の住宅ローンで完済時の年齢が80歳未満とされているのは、加入が義務づけられている団体信用生命保険の保障期間が、満80歳の誕生日が属する月の末日とされているケースが多いためです。

勤務形態

【フラット３５】では、安定した収入が見込める場合、正社員なのか、契約社員や派遣社員なのか、あるいは個人事業主なのかといった、勤務形態は問われません。対して銀行の住宅ローンでは、安定した返済が可能かどうかを判断するために、勤務先や勤務形態も審査対象となります。

勤続年数

【フラット３５】では、勤務形態と同様に、勤続年数も問われません。銀行の住宅ローンでも、勤続年数の条件は具体的に明示していないところが多いものの、「2年以上」などと明確に条件を定めているところもあります。

借入額

【フラット３５】は100万円から借入可能で、上限は8,000万円です。銀行の住宅ローンの借入額は金融機関によって異なりますが、1億円以下とするところが多いようです。

しかし近年住宅価格が高騰しており、1億円を超える物件の購入を検討する人が増えています。その結果、一部の銀行では通常の住宅ローンの上限を2億円や5億円に引き上げる、通常の住宅ローンとは別に大型住宅ローンを用意するなどの対応をしています。

借入期間

【フラット３５】の借入期間は、最短15年（申込者もしくは連帯債務者が満60歳以上の場合は10年）から最長35年もしくは申込時の年齢から80歳になるまでの年数のうち短い年数となっています。一方銀行の住宅ローンの借入期間は金融機関によって異なりますが、【フラット３５】と同様、最長35年としているところがほとんどです。

対象となる住宅の床面積

【フラット３５】では、対象とする住宅の面積を、一戸建てで70平方メートル以上、マンションなどの集合住宅で30平方メートル以上としています。対して銀行の住宅ローンの床面積の要件はさまざまです。特に一戸建てについては、敷地面積に制限を設けているケースもあるのでよく調べる必要があります。なお【フラット３５】は、敷地面積に対する要件はありません。

適合証明書

【フラット３５】の利用には、設定された技術要件に適合していることを証明する適合証明書の提出が必要です。銀行の住宅ローンは適合証明書の提出は不要ですが、「新耐震基準に適合している」など、各行が定める要件をクリアすることが求められます。

保証料

保証料とは、万一返済が滞ったときに備えて保証会社に支払う費用を指します。【フラット３５】では保証料が不要ですが、銀行の住宅ローンを借り入れる場合は、指定する保証会社による保証を義務付けられることがほとんどです。

なお、実際に返済不能となったときには、代位弁済手続きを行うことで、保証会社が金融機関への返済を肩代わりしてくれます。しかし、借入金自体がなくなるわけではなく、実際は保証会社への支払い義務が残る点は留意しておきましょう。

保証人

保証人については、 【フラット３５】も銀行の住宅ローンも不要となります。ただし銀行の住宅ローンは、保証人が不要となる代わりに保証会社の保証を受けることが借り入れの条件とされるケースがほとんどです。

繰り上げ返済手数料

銀行の住宅ローンを繰り上げ返済するときには、多くの場合、繰り上げ返済手数料が必要です。ネットバンキング経由だと繰り上げ返済手数料が無料になるケースもあるようですが、窓口で手続きすると数万円かかることもあります。一方、【フラット３５】では、繰り上げ返済手数料は不要です。

団体信用生命保険への加入

銀行の住宅ローンでは、住宅ローンの契約者に万一のことがあった場合に備え、団体信用生命保険への加入を義務付けていることがほとんどです。対して【フラット３５】は、団体信用生命保険への加入は任意とされ、また加入しない場合は金利が0.2％下がります。

ただし団体信用生命保険に入っていないと、契約者に万一のことがあったときでも【フラット３５】の返済義務が残ります。残される家族に負担をかけないためにも、健康上やむを得ない事情がある場合を除き、団体信用生命保険は加入することを前提に検討しましょう。

火災保険

火災保険については、【フラット３５】も銀行の住宅ローンも加入が義務付けられています。住宅ローンは住宅を担保に融資するため、万一建物が焼失した場合に備える必要があるためです。

事前審査

事前審査は、 【フラット３５】を利用できるか判断する最初のステップです。主に借り入れ可能な人に該当するかの確認と、年収の確認が行われます。

事前審査には、以下のような書類の提出を求められるのが一般的です。

必要書類は申し込む金融機関によって異なるため、申し込みを検討している金融機関に確認するようにしてください。

本審査

本審査は、実際に融資可能かを判断するために、事前審査よりも細かなチェックが行われます。そのため、物件の売買契約書や重要事項説明書をはじめとするさまざまな書類が必要になります。

必要な書類は金融機関によって異なり、また対象物件が新築なのか中古なのか、一戸建てなのかマンションなのかなどによっても違うため、事前審査に通った時点で確認しておくとよいでしょう。

なお本審査に通って融資の契約を結ぶ際には、対象物件が【フラット３５】が求める技術要件に適合していることを示す適合証明書も必要です。こちらも準備を進めましょう。

審査期間

【フラット３５】の審査にかかる期間は、審査を申し込む金融機関により異なります。一般的には、事前審査に2〜4日、本審査に1〜2週間程度かかるケースが多いようです。

年齢条件を超えている

【フラット３５】が定める年齢条件を超えていると、審査を申し込んでも通りません。【フラット３５】の申込年齢の上限は、申込時点で満70歳未満とされています。申し込み時に70歳を超える場合は、親子リレー返済を検討しましょう。

総返済負担率が高すぎる

【フラット３５】は総返済負担率の要件があり、年収400万円未満で30%以下、年収400万円以上で35%以下であることが求められます。たとえば年収300万円で月15万（年間180万円）の借り入れを希望するなど、要件に合わない申し込みをすると、審査に通らない可能性が高くなります。年収に対する適切な借入額で申し込みましょう。

ほかに借り入れがある

総返済負担率は「年間の返済額÷年収×100（％）」で計算します。この「年間の返済額」には車のローンやそのほかの借入金額も含まれます。そのため住宅ローンの返済額だけだと返済負担率を下回っても、ほかの借入額を含めるとオーバーし、審査に通らないことがあります。ほかに借り入れがある場合、合算して返済額を計算する、あるいはほかの借り入れを完済してから申し込みましょう。

信用情報に問題がある

ほかの借り入れをすべて返済していても、過去に返済が滞ったことがあるなどの場合、返済リスクがあると判断され、審査に通らない可能性があります。口座残高が不足してクレジットカードの引き落としができなかった、といった場合でも記録が残るため、要注意です。自分の信用情報が気になる場合は、信用情報機関に開示請求して確認してみるとよいでしょう。

技術基準を満たせなかった

仮審査、本審査に通っても、対象物件が技術基準をクリアできず、適合証明書を取得できなかった場合には本契約ができません。新築住宅であれば技術基準をクリアしないケースはほとんどないと考えられますが、中古住宅は要注意です。特に旧耐震基準で建てられた住宅は、技術基準をクリアするのが難しくなります。【フラット３５】の利用を前提としているのなら、あらかじめ適合できるか確認したうえで、購入を検討することをおすすめします。

融資率とは

融資率とは、住宅の建設費・購入価額に対する借入額の割合で、「借入額÷住宅の建築費または購入価額」で計算します。基本的には頭金が多ければ融資率は低くなり、少なければ高くなると考えてよいでしょう。【フラット３５】は、融資率が「9割以下」か「9割超」かによって借入金利が変わり、「9割以下」と比較して「9割超」は借入金利が高くなります。

【フラット３５】リノベの金利

【フラット３５】リノベは、当初10年間の金利が通常の 【フラット３５】よりも低く設定されています。また住宅性能にあわせてAプランとBプランがあり、性能が高いほど金利が低くなることが特徴です。

※ 2024年3月31日までの申込受付分に適用

【フラット３５】リノベの金利

【フラット３５】リノベを利用するには、リフォーム工事全体の費用が、金利Aプランでは300万円、金利Bプランでは200万円を上回っていることが条件です。また実施するリフォームは、住宅金融支援機構が定める技術要件を満たしたうえで、中古住宅の維持保全にかかる措置を取ることも求められます。