住宅ローンは審査の結果によって、借り入れの可否、借入金額、適用利率、保証料の金額などの条件が決まります。金融機関は住宅ローンを申し込んだ人のどこを見ているのかを知り、スムーズに審査が進むよう準備しましょう。
住宅ローン審査のポイントはココ！
住宅ローンの審査は、借り入れする「人」に対しての評価と「購入物件」の評価について総合的に行われますが、ここでは、借り入れする「人」に対しての審査ポイントについて紹介します。
住宅ローンの借入条件は、各住宅ローン商品のパンフレットやホームページなどに記載されています。
まずは借入条件などを確認し、自分が利用できるかどうかを確認しましょう。
実際の住宅ローンの審査では、申込人の次のような内容を確認しています。
年齢
借入期間を決めるために確認します。金融機関ごとに借入時年齢と完済時の年齢の上限が定められています。
例えば【フラット３５】の場合、借入時年齢が満70歳未満の方（※）で80歳になるまでに完済することが条件となっています。借入期間は、「80歳」－「申し込み時の年齢（1年未満切り上げ）」となっています。
したがって、年齢が50歳1ヶ月の人の場合、【フラット３５】での最長の借り入れ期間は「80歳−51歳」で29年となります。
※親子リレー返済を利用する場合は、満70歳以上の人も申込可能。
職業、職種、勤務年数
住宅ローンは比較的返済期間が長くなるローンです。
そのため、返済できるような収入が継続的に見込めるかを、職業、職種、勤続年数などから審査されます。
勤務年数については、【フラット３５】では勤務期間が1ヶ月でも申し込み可能ですが、民間の金融機関では、勤務年数が1年以上、3年以上などの条件が設けられている場合があります。
年収
各金融機関ごとに、住宅ローン以外の借り入れも含めた年間の返済額が年収に占める割合（返済負担率）の上限を設けています。
住宅ローンの借入希望額と返済年数から計算される年間返済額が、他の借り入れの年間返済額も含めて返済負担率の基準内であるかが審査されます。例えば、【フラット３５】の返済負担率は次の様に設定されています。
・年収400万円未満：30％以下
・年収400万円以上：35％以下
審査の対象となる年収の期間は、金融機関や申込人の職業によって異なりますが、過去1年から3年程度の年収が審査の対象になります。
現在の借り入れの返済状況
また、年収だけでなく、他の借り入れの状況についてもあらかじめ確認しておきましょう。
年収の項目で述べたように、年収に対する住宅ローンの借り入れ上限額は住宅ローン以外の借り入れも含めて審査されます。
マイカーローンや教育ローンのように比較的まとまった金額の借り入れだけでなく、クレジットカードの分割払いやリボ払いなども含まれます。
また、金融機関によっては、携帯電話やスマートフォンの機種代金の分割払いなども対象になる場合があります。ひとつひとつは少額でも積み重なると大きな金額になるので注意が必要です。
過去の借り入れの返済履歴
過去の借り入れで延滞などを起こしていないかを確認します。
全国銀行個人信用情報センター（KSC）や株式会社シー・アイ－・シー（CIC）といった個人情報機関に照会して、過去の借り入れ履歴を確認します。
延滞の履歴があった場合、金融機関ごとの審査基準によって借り入れできるかどうかが決まります。
金融機関によっては延滞の履歴が1つでもあると、その時点で借り入れができない金融機関もあります。
また、延滞の理由についてヒアリングが行われ、その内容を考慮して審査する金融機関もあります。
連帯債務、連帯保証で借り入れを行う場合は、連帯債務者、連帯保証人についても申込人と同様の内容の確認が行われます。
＜表 審査時の確認事項と確認方法＞
| 確認事項 | 確認方法 |
|---|---|
| 年齢 | 運転免許証などの本人確認資料 |
| 年収 | 源泉徴収票、確定申告書など |
| 職業・勤務先 | |
| 勤続年数 | 審査申込書記入内容、源泉徴収票など |
| 現在の借り入れ状況 | 個人情報機関への照会、審査申込書記入内容など |
| 過去の借り入れの返済履歴 |
審査の際には、申込書に希望の借入金額や借入年数などを記入します。
年齢や年収などは上表にもあるように、裏付けとなる書面を提出します。
一般的には書面からの情報で判断されますが、金融機関によっては、金融機関の担当者に状況などを説明すると、その内容を考慮して審査が行われる場合もあります。
なお、審査の結果は借り入れの可否だけでなく、条件付きで借り入れが可能という結果が出ることもあります。
条件付きの場合、借入金額の減額、保証人等の追加などがあります。
また、住宅ローンの審査とは別ですが、団体信用生命保険加入のために健康状態の審査があります。
団体信用生命保険は、住宅ローンの債務者を被保険者とする生命保険ですので、債務者が死亡などの保険金支払い事由が生じた場合、保険金が支払われます。
例えば、債務者が死亡または高度障害になった場合、その時点での住宅ローン残高と同額の保険金が債権者に支払われ、住宅ローンが完済されます。
団体信用生命保険は、加入者の告知内容や提出した健康診断書などを元に、現在および過去の健康状態や治療歴、病歴などに対して審査が行われます。
団体信用生命保険への加入が必須の住宅ローン商品の場合、団体信用生命保険に加入できないと住宅ローン契約が解除になります。
【フラット３５】の場合、団体信用生命保険への加入は任意になっていますので、借り入れする人の健康状態は住宅ローン契約に影響を与えません。
ただし、団体信用生命保険に加入せず債務者が死亡した場合、債務は遺族に引き継がれますので、その場合に備えた住宅ローンの返済計画を考えておく必要があります。
審査が通らなかった場合は？
住宅ローンの審査が通らなかった場合、一般的に金融機関はその理由を教えてくれません。
上記の審査項目を参考に、審査に影響することがないか確認しながら、次のようなことも検討してみましょう。
・借り入れ条件を変える：借入期間や借入金額の変更の他、連帯債務者、連帯保証人との収入合算、親子ローンなどを検討する。
・他の金融機関に申し込んでみる：金融機関によって審査の条件は異なります。金融機関を変えて申し込みを検討しましょう。
・既存借り入れを完済：車やショッピングのローンなど、現在返済している借り入れがあれば、完済することで、住宅ローンで使える年収に占める返済額の枠を増やすことができます。
住宅ローンの審査は、借り入れする人が返済できるかどうかを判断するものです。
上記のような対策を行って審査が通るようにすることも大事ですが、今一度、借入金額が家計の負担になり過ぎていないかなども見直してみましょう。
審査結果の理由は原則教えてもらえないため、経験に頼らなくてはいけないところもあります。
スムーズな借り入れが出来るように、金融機関や不動産会社の担当者、ファイナンシャルプランナーなどに相談してみるのもよいでしょう。
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