マイナス金利で住宅ローンの金利は史上最低水準に？

2016年1月29日に欧州中央銀行（ECB）やスイス、デンマーク、スウェーデンの中央銀行に続いて日銀がマイナス金利を導入することを決めました。マイナス金利導入には賛否両論あるようですが、私たちにはどう影響するのでしょうか？

今回導入されたマイナス金利とはどんなもの？

マイナス金利導入といっても、私たちが銀行にお金を預ける際に利息をもらえずに、逆に利息を支払わなければならない、というわけではありません。
今回、日銀が決定したマイナス金利とは、「民間の金融機関が日銀の当座勘定に預けている資金の一部にマイナス金利を適用する」というものです。民間の金融機関は、お客さまから預かったお金を企業に融資したり、国債などで運用したりしています。しかし、すべてのお金を融資などに回しているわけではありません。融資などに回さない余った資金は「日銀の当座勘定」に預けています。その場合ある一定水準を超える金額には金利がついており、超低金利下では民間の金融機関の貴重な収入源となっていました。金利はここ数年下がり続けて現在0.1％となっていますが、2月16日からこの金利をマイナス0.1％に引き下げることになりました。つまり、金融機関は、今までは当座勘定に預けることで一定水準を超える金額について利息を受け取れましたが、今後はお金を預けることで逆に利息を払わなければならなくなったのです。（イメージ図参照）
＜マイナス金利導入のイメージ＞

日銀が民間の金融機関の保有する国債を購入するなどして金融機関にいくらお金を供給しても、肝心のお金が日銀の当座勘定に預けられたままではなかなか世の中にお金は回りません。ですから、「マイナス金利を導入することで、企業や個人の融資、運用に回してもらい景気回復や物価上昇を狙っていきましょう」というのが今回の導入の目的です。新たな緩和策の対象となる日銀の当座勘定は当初、10～30兆円となる見通しです。

マイナス金利は住宅ローンの金利にどのような影響を及ぼす？

マイナス金利が導入されて一番心配になることが、「将来私たち個人が預ける預金金利もマイナスになってしまうのでは？」という点ですね。ただ、この点については、現実的には実施は難しいでしょう。というのも、もし預金がマイナス金利などになったら、顧客はみんな金融機関からお金を引き出してしまう可能性があるからです。もちろん、預金金利はさらに下がることが予想されます。実際に、すでに一部の金融機関では、預金金利の引き下げ、MMF（※）の販売停止などの動きがあります。一方で、プラス面もあります。それが住宅ローン金利の引き下げです。これは新たに住宅ローンを借り入れる人はもちろん、借り換えを考える人にとっても大きなメリットです。
では、改めて、変動金利型、固定金利型それぞれの住宅ローンの金利の決まり方を確認しましょう。

※ＭＭＦとは公社債投資信託のひとつ。マネーマネジメントファンド（Money Ｍanagement Fund）の略で、短期間の国債や企業が発行する社債、短期金融商品（譲渡性預金やコマーシャルペーパーなど）など安全性の高い債券を中心に運用する商品。いつでも引き出せる点にも特徴がある。

住宅ローンの変動金利（半年型）は、「短期プライムレート」を基準にして各金融機関が毎年4月1日、10月1日に決定しています。この短期プライムレートとは、銀行が優良企業に融資をする際に適用する金利のうち、期間が1年以内のもので、金融機関同士が資金の貸し借りをする際に適用される「市中金利」に連動します。市中金利に影響を与えているのが日銀の政策金利ですので、住宅ローンの変動金利（半年型）は、日銀の政策金利にほぼ連動するといえます。ちなみに、日本の政策金利は、以下のように現在ゼロ金利と史上最低水準で、金融機関の変動金利（半年型）の金利が連動しているのも確認できますね。

※三井住友銀行　「住宅ローン金利水準推移」を元に筆者作成

では、固定金利はどうでしょうか？　固定金利には、一定期間金利を固定する「当初固定金利型」と「全期間固定金利型」の2つのタイプがありますが、いずれも「長期金利」に連動します。長期金利とは満期までの期間が1年超の債券などに用いられる金利で、代表的なものは「新発10年国債利回り」です。金融機関の中にはマーケット金利に連動せず、独自に決めているところもありますが、一般的には住宅ローンの固定金利は「新発10年国債利回り」の動きに影響を受けます。

今回、マイナス金利がついた量的・質的緩和政策の導入を受けて、少しでも利回りが確保できる債券に資金が向かい、結果、住宅ローンの長期金利の指標となる新発10年物国債利回りは2月9日に一時、初のマイナス0.010％にまで低下しました。つまり、満期まで国債を持っていると損をする驚きの事態です。
では実際に、金利の推移を見てみましょう。

※長期金利で代表的な【フラット３５】の金利は住宅金融支援機構より。新発10年国債利回りは日本相互証券発表の期末値。

やはり、長期金利（新発10年物国債利回り）の推移と全期間固定金利型である【フラット３５】の金利推移は連動していますね。

すでに金利が最低水準である変動金利（半年型）は引き下げの余地はあまりないと考えられるため、特に引き下げが期待されるのは、長期金利に連動する10年以上期間が固定される当初固定金利型のものや【フラット３５】を中心とする全期間固定金利型といえるでしょう。
ただし、マイナス金利導入によって長期金利が下がり、個人向けの住宅ローン金利は下がることによって、融資の利ザヤが縮小する分、金融機関が信用リスクに敏感になって、融資基準を厳しくする、つまり融資の審査が厳しくなる可能性がある点にも要注意です。

マイナス金利状況下での金利タイプを選ぶ際のポイント

一部の金融機関では、当初10年固定金利で0.79％と非常に低い金利となっており、住宅ローン控除を活用すれば、住宅ローンを組むことで支払う利息額より、住宅ローン控除で戻ってくる金額のほうが多くなるケースも出てきます。このような状況下では、どの固定金利型と変動金利型のどちらが有利なのか、金利タイプで借りるのが良いのか迷ってしまうかもしれません。
ただ、マイナス金利が導入された今、近い将来に金利が急上昇することは考えにくいですが、20年、30年という長期間でみれば、少なくとも、今より金利は上がっている可能性が高いといえます。マイナス金利状況下での金利タイプを選ぶ際の検討例を見てみましょう。

・手元資金に余裕があり、繰上返済などの活用により実質15年程度で返済できるのであ
れば、当初10年固定金利型で借り入れる。10年間は繰上返済をせずに住宅ローン控除の
恩恵を最大限に受け、10年経過後に繰上返済を活用して短期間で返済する。
・繰上返済をあまり考えず、長期間での返済を考えるのであれば、現在、長期金利は史上最低水準まで低下しているので、まず返済額が一定で金利上昇による返済負担増の心配がない全期間固定金利型で借り入れる。そして、一部繰上返済をできるときに少しずつ行い、利息負担を軽減していく。

あるいは、長期優良住宅など【フラット３５】Sの金利タイプAを活用できるのであれ
ば、頭金を1割以上入れて期間20年（融資率9割以下）で借り入れると当初10年間の金利は1％を切るところまで低下します（2016年2月現在）。住宅ローン控除の活用、返済額が一定で金利上昇リスクがないことも併せると、教育費負担の増加、家族構成の変化など将来の家計に不安定な要素が多いケースでは有効かもしれません。

なお、団体信用生命保険の保険料を別途負担する必要がある【フラット３５】では、金利低下によって支払利息が少なくなるため返済額を抑えることができます。結果、団信保険料の負担感が相対的に大きくなりますが、場合によっては、リスク細分型の民間保険会社の保険を活用することで、保険料を大幅に抑えることも可能です。さらに、金利低下によって、保証料や事務手数料といった住宅ローンを借り入れる際の諸費用の負担感も大きくなりますので、コスト面でのチェックも忘れずに！

単に金利や金利タイプだけなく、頭金の額や返済期間をどの程度に考えるかも含め、自分にとってメリットのある住宅ローンの活用を考える必要がある時代になったといえますね。

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