住宅ローンは固定金利、それとも変動金利？ それぞれの特徴や違いを解説

住宅ローンの金利タイプを固定金利にするか変動金利にするかで迷う人は多いと思います。返済期間の長い住宅ローンは、家計への影響も少なくありません。家計に合った住宅ローンを選ぶために、金利タイプごとの特徴や返済額の違い、選ぶ時の考え方を見ていきましょう。

固定金利と変動金利、どこがどう違うの？

住宅ローンには基本的に「全期間固定金利型」「変動金利（半年型）」「当初固定金利型」の3つの金利タイプがあります。

全期間固定金利型は、返済終了まで金利が変わらず、毎月返済額も変わりません。つまり、借りた時点で住宅ローンの総返済額が決まるのが特徴で、【フラット３５】が代表格です。

変動金利（半年型）は、年2回金利情勢に合わせて金利が見直されます。ただし、多くの変動金利（半年型）の住宅ローンでは、金利が見直されても5年間は毎月返済額が変わらず、6年目に改定されます。改定後の毎月返済額は極端な増額にならないように、それまでの毎月返済額の1.25倍まで、という仕組みになっています。

例えば、5年間毎月8万円の返済だった場合、その間に金利が大幅に上昇していたとしても、6年目からの毎月返済額の上限は10万円です。そのため、金利の上昇幅によっては、毎月返済額のほとんどを利息が占め、元金残高が減らないといった事態が起こったり、利息が毎月返済額を上回る「未払い利息」が発生したりする可能性もあります。

当初固定金利型は、5年、10年など一定期間金利が固定されます。固定期間終了後は原則として変動金利（半年型）が適用されますが、再び固定期間を選択できる金融機関もあります。固定期間終了後に金利が上がっていた場合は、毎月返済額が大幅に増えて家計を圧迫することも考えられますので、当初固定金利型にも金利上昇リスクがあることを理解しておきましょう。

固定金利と変動金利では返済額にどれくらい差が出るの？

一般的に、固定金利よりも変動金利の方が金利は低くなり、当初固定金利型の場合は、固定期間が短いほど金利は低く、長いほど高くなります。
一例として、全期間固定金利型と変動金利（半年型）の住宅ローンを借りた場合の、毎月返済額や総返済額の違いを見てみましょう。

＜前提条件＞

借入額：3,000万円
返済期間：35年
元利均等返済・ボーナス払いなし

このように、金利の変動がなければ変動金利（半年型）の方が毎月返済額で約1万1,000円、総返済額で約470万円有利です。しかし、金利が上昇した場合、変動金利（半年型）は11年目以降に全期間固定金利型の毎月返済額を上回り、総返済額でも約72万円、全期間固定金利型より多くなります。

あなたにあった金利タイプは固定、変動どっち？

住宅ローンを借りるときは、今後の生活プランに必要な資金（教育費や老後生活費など）を確保した上で無理なく返済できることも大切なポイントです。全期間固定金利型、変動金利（半年型）では、それぞれ将来の家計にどのような影響があるのでしょうか？

全期間固定金利型は、毎月返済額が一定で総返済額も確定できるので、返済開始後の家計や将来の生活プランの見通しが立てやすくなります。金利が低い時に借りることができれば、将来世の中の金利が上昇しても毎月返済額は変わらず、総返済額でも大きなメリットを得られるでしょう。
変動金利（半年型）は適用金利が低いので、借り入れ当初の返済負担が軽くなるのがメリットです。ただし、返済開始後の金利情勢で返済負担は変わります。例えば、今後子どもに教育費がかかる家庭では、子どもが高校から大学在学中に支出のピークを迎えるので、ピーク時に毎月返済額が上昇していても返済可能かどうかシミュレーションしておくことが必要です。

最後に、金利タイプを選ぶ時の考え方や目安をまとめました。参考にしながらどちらの金利タイプが自分の家計に合うのかを検討してみてください。

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