住宅ローン【フラット３５】Sの金利引き下げ幅が0.3%から0.6%に拡大へ

住宅ローン 2015.01.27 大森広司

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2015年1月、政府が閣議決定した「地方への好循環拡大に向けた緊急経済対策」により、【フラット３５】Sの金利引き下げ幅拡大が決まり、補正予算成立後から実施される予定です。引き下げ幅が拡大されると、返済負担がどのくらい軽くなるのか試算してみましょう。

当初の金利引き下げ幅を0.3%から0.6%に拡大

【フラット３５】Sは、購入する住宅が「耐震性」「省エネルギー性」「耐久性・可変性」「バリアフリー性」のいずれかの基準を満たすと、【フラット３５】の当初金利が一定期間引き下げられる制度です。金利引き下げ期間が当初5年間の金利Bプランと当初10年間の金利Aプランがあり、金利Aプランは住宅の技術基準が金利Bプランよりも厳しくなっています。

金利引き下げ幅はこれまで0.3%でしたが、2014年度補正予算案によると0.6%に拡大されるとのことです。【フラット３５】の金利はこのところ過去最低を更新し続けており、2015年1月の最低金利（融資比率9割以下、返済期間21年以上の場合）は1.47 %と、初めて1.5%を切りました。さらに、【フラット３５】Sなら、現在は0.3%の金利引き下げで当初1.17%で借りられます。それが0.6%の引き下げとなると、もし同じ金利であれば、当初金利が0.87%という超低金利で借りられることになります。

例えば3,000万円を35年返済（ボーナス時返済なし、元利均等返済。以下同）で借りた場合、金利1.47%の【フラット３５】では毎月返済額が9万1,415円ですが、0.6%引き下げた0.87%で試算してみると、当初返済額が8万2,880円と9,000円近くダウンします。金利が下がると元金が早く減るので、金利引き下げ期間が終わったあとの返済額も軽くなります。金利Aプランなら、11年目以降の毎月返済額も9万円を切る水準です。

返済期間20年以下なら当初金利が0.6%に

今は民間ローンの固定金利も低くなっていますが、35年固定では最も低い水準でも1.7%台程度です。例えば都市銀行の1.78%の35年固定で3,000万円を借りた場合の毎月返済額は9万6,025円と、2015年1月の【フラット３５】と比べて5,000円近く、同じ金利から0.6%に金利引き下げ幅が拡大した場合の【フラット３５】Sの当初返済額と比べると1万3,000円以上の差となります。

さらに、【フラット３５】は返済期間が20年以下の場合は金利が下がります。2015年1月の最低金利（融資比率9割以下の場合）を例にすると、【フラット３５】Sなら1.2%から0.6%引き下げられ、0.60%と民間ローンの変動金利をも下回る超低金利になります。仮に3,000万円を20年返済で借りたとすると、【フラット３５】Sの当初返済額は13万2,681円と、【フラット３５】より8,000円近く下がります。民間ローンで最低水準となる1.50%の20年固定と比べると、【フラット３５】Sの当初返済額は1万2,000円ほど軽くなる計算です。

＜民間ローンの固定金利と【フラット３５】、【フラット３５】Sの返済額の違い＞

※2015年1月時点の金利を例に試算