「マイホームを買うには、手付金が必要」という言葉をよく耳にしますね。手付金とは、売買契約の際に契約の成立を示す証拠金のようなもので、物件価格の一部を先払いするものです。では、住宅ローンの審査に落ちた場合の手付金はどうなるのでしょうか。今回は、手付金と住宅ローン特約を中心に説明します。
住宅ローンの手付金とは？
手付金とは、住宅購入の売買契約時に一部先払いで支払う代金のこと。売買契約の際、決済までの間にお金を一部「手付金」という形で先払いします。なぜ手付金を支払う必要があるかと言えば「お互いに取引をキャンセルしないためのお金」と言えば分かりやすいでしょうか？ 借り主が「この契約をやめたい！」と申し出た場合は手付金が没収され、逆に取引の相手から「やっぱりこの契約をやめたい」と言ってきた時は、手付金があなたに返金されることになります。手付金の相場ですが、一般的には完成物件の場合は販売価格の5～10％が相場のようです。
手付金と頭金どう違う？
手付金は、売買契約時に契約成立を示す証拠金として支払うもので、最終的には売買代金に充当されます。頭金は価格から借入額を引いたものです。購入後の家計にゆとりを持たせたい場合には、頭金を多く用意し借入額を減らせば返済が楽になります。購入後のライフスタイルを熟考し調整することが大切になります。
手付金をローンに組み込むことは可能？
最近では諸費用もまとめて住宅ローンで借り入れできる金融機関が増えてきました。ただし、住宅ローンに諸費用を含めて借り入れする場合の貸出条件については、金融機関により異なります。諸費用も住宅ローンと同じ金利で組み込める銀行、住宅ローンとは別に割高な金利で諸費用ローンがある銀行、ローンに組み込めるが金利が割高になる銀行など様々です。
希望している金融機関で諸費用込みのローン審査が通らない場合は現金で諸費用を用意する必要があります。ただしその現金を他の金融機関などで借り入れた場合には希望している金融機関での住宅ローン審査が通らない場合もあります。
住宅ローン特約って何？
物件を購入する場合、契約書の取り交わしに先だって、取引において重要な事柄を明記する「重要事項説明書」の確認という段階があります。住宅ローンを活用する場合は、重要事項説明書の中に「住宅ローン特約」という記載があることが慣例です。
住宅ローン特約では、もし住宅ローン融資の審査を通過できなかった場合に、“売買契約を無条件に解約できること”を定めています。手付金は戻され、違約金なども支払う必要はありません。
通常、売り主や買い主の都合により解約する場合には、
・手付金をそのまま支払うことで解約（買い主都合）
・手付金の倍額を支払うことで解約（売り主都合）
・互いに契約の履行に着手している場合、物件価格の2割を超えない範囲での違約金を支払うことで解約
といったペナルティが発生することもありますが、「住宅ローン特約」の記載がある場合には、ペナルティを課せられることなく「無条件解約」となります。
例えば、当初、4,000万円の融資を受けて物件を購入しようとしていたのに、3,500万円までしか借りられないという審査結果がおりた場合、急に差額の500万円を用立てるのは難しいことが多いでしょう。このように、融資の一部、あるいは全額が承認されなかった場合は、通常住宅ローン特約の条件に該当し、無条件解約ができます。
住宅ローン特約が該当しないケースとは？
住宅ローン特約の項には、融資を申し込む金融機関名の明記をすることになっています。重要事項説明書とは別に一覧表で記されることや、「○○銀行・××銀行等」と実際に借り入れを行う金融機関に幅を持たせた書き方になっていることもあります。借入金利等を約束する条項ではないため、予定していた銀行ではなく、多少金利が高い別の金融機関で借り入れすることになっても住宅ローン特約には該当せず（重要事項説明書や添付書類に表記されている他の銀行に打診する必要があり）、無条件解約をすることはできません。ただし、重要事項説明書や添付書類明記されていない、あまりに条件がかけ離れた金融機関しか選択肢として残らない場合、住宅ローン特約に該当する場合もあります。
なお、通常は考えにくいのですが、住宅ローン特約を明記していない重要事項説明書もごくまれに存在します。現金購入者のフォーマットをうっかり使って書類を作成してしまった、などのミスでそうしたことが起こることも考えられますが、故意に記載をしていないケースもあります。その場合の重要事項説明書は、住宅ローンが受けられなくても物件購入の契約は有効となることを意味する書面となるため、消費者としては受け入れがたいものとなってしまいます。不利な内容になっていないか入念にチェックしましょう。
契約書、重要事項説明書は事前に控えをもらって入念にチェック
重要事項説明書の確認は、契約に先だって行われるとお伝えしましたが、商習慣においては同じタイミングで実施されることもあります。
重要事項説明や契約書の取り交わしの予定が決まったら、事前に控えを受け取り、内容をしっかり確認しておくようにしましょう。疑問点があれば担当者に確認をしたり、内容に納得がいかない場合は、文面を修正してもらうよう交渉することも本来は可能です。
不動産会社や営業担当者は、不動産の取引を数多く経験していますが、物件を購入する人にとっては一生に一度の買い物であることがほとんどです。契約書の内容が一般的なものかどうか、理解をするのに時間がかかって当然なので、事前にコピーをもらい焦らず理解するための時間を設けるようにしましょう。
契約書のサインは双方が内容に合意したことを示すものなので、内容を理解し納得できるまで相談する権利はあるのです。
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