住宅ローンは30～35年という長期に亘って返済が続くため、途中で返済が困難になることもあります。なかでもサラリーマンが返済困難に陥る原因としては、会社都合による退職、つまり、リストラによるものが多いようです。そこで、ここではリストラによって住宅ローンの返済が困難になった場合の対策をご説明します。家という資産を守るために、万が一の場合はすぐに行動できるよう備えておきましょう。
返済が困難になる場合の要因は？
住宅ローンは、何千万円もの大きなお金を30年とか35年といった長期間で借り入れするものです。ですから、長い返済期間中には経済的な事情が大きく変わることも十分あり得ます。
サラリーマンの場合、経済的な事情が変化する最大の要因といえば退職でしょう。なかでも会社都合による退職、つまり、リストラによってローン返済が困難になってしまう方が少なくないようです。そこで、万が一、リストラされてしまい、住宅ローンの返済が困難になった場合の対策についてお話ししたいと思います。
対策は早ければ早い方がいい
まず申し上げておきたいことは、対策は早ければ早い方がいいということです。職を失うと大きな不安に襲われ、何も考えられなくなることもあるでしょう。また、融資を受けている金融機関にリストラの事実を知られたくないという気持ちも働くことと思います。
すぐに再就職先が見つかり、十分な収入が確保できれば問題ないのですが、今の社会情勢を考えるとそう簡単なことではないと思われます。仮に、短期間で再就職先が見つかったとしても、収入は大きく減ってしまうケースが少なくないでしょう。
まずは家計を見直して余計な支出を抑えることが必要です。また、両親や親族にお金を借りられないか相談するのもいいでしょう。しかし、それだけでは本質的な解決策にはならない場合が多いのではないでしょうか。
住宅ローン返済の滞納が続くと、延滞金を請求されることもありますし、最悪の場合には自宅を競売にかけられて、家を失った上に債務だけが残ってしまうということにもなりかねません。
もう返済が続けられないという切羽詰まった状況に陥る前に、できるだけ早く対策をとりましょう。返済が困難になった場合の対策としては、
・返済額の軽減、返済期間の延長申請
・自宅を賃貸に出す
・個人再生
・任意売却
という４つの対策が考えられます。それぞれについて、ご説明していきましょう。
返済額の軽減申請、返済期間の延長申請をする
まず考えられるのは、住宅ローンの融資を受けている金融機関に、（1）返済額の軽減申請、もしくは（2）返済額の延長申請をすることです。ただし、どちらも申請すれば認められるというものではなく、銀行の審査が必要になります。
返済額の軽減申請、返済期間の延長申請のどちらも、金融機関に認められれば、月々の返済額を軽減することができます。何が違うかといえば、返済額の軽減申請は、「一定期間の住宅ローン返済額を軽減する」もので、返済期間の延長申請は「返済期間を延長することで、その分、月々の返済額が小さくなる」というものです。それぞれ詳しく見ていきましょう。
（1）返済額の軽減申請
これは、例えば病気や怪我で一時的に収入が減った、家族の入院など高額な医療費が発生して一時的に支出が増大したといった場合に、その期間だけ月々の返済額を軽減してもらうものです。
ただし、軽減された分については、軽減が認められた期間が終了した後に、金利をつけて支払う必要があります。つまり、軽減期間終了後の返済負担は、次の計算式の通り、一時的に大きくなってしまうのです。
月々の返済額＝従来の返済額＋（軽減期間に軽減された返済額＋金利）
ですから、例えば特殊な資格をお持ちの方など、すぐに再就職できる目処がついている場合におすすめできる方法ですが、先々の目処がまったくつかないという場合は、次の「返済期間の延長申請」を優先されることをおすすめします。
（2）返済期間の延長申請
これは、住宅ローンの返済期間を延長してもらうものです。例えば、残りの返済期間が15年で、10年の期間延長が認められた場合、ローンの残高を25年で返済していくことになります。
当然、返済期間が延びるため、その分金利の負担は大きくなってしまいますが、月々の返済額を小さくすることができます。
返済額を軽減するには最も無理のない方法ですので、住宅ローンの返済が困難になった場合には、まずこの方法を検討することをおすすめします。
自宅を賃貸に出すことを検討する
上でご説明した返済額の軽減申請、返済期間の延長申請は、自宅に住み続けることを前提としていますが、そうでなければ自宅を賃貸に出し、その賃料で返済を続けるという方法があります。
通常、住宅ローンが残っている状態で自宅を賃貸に出すことはできないのですが、移住・住み替え支援機構（JTI）の「再起支援借上げ制度」を利用できる場合があります。これは、JTIの「マイホーム借上げ制度」を利用して、自宅をJTIに借り上げてもらい、家賃をローン返済に充てる制度です。契約は3年ごとの定期借家契約なので、返済が続けられる状況になったら、契約を更新せず、家に戻ることができます。
この制度が利用できるかどうかについては、融資を受けている金融機関に相談してみてください。
なお、家賃返済特約付き【フラット３５】であれば、「再起支援借上げ制度」を問題なく利用することができます。詳しくは、住宅金融支援機構が運営する【フラット３５】のホームページなどでご確認ください。
個人再生を活用する
個人再生とは、簡単に言うと裁判所に申し立てを行うことで、債務を減額してもらう手続きです。自己破産とは違い、一定の条件を満たせば住宅を手放さずに手続きをすることができます。
ただし、その場合、減額されるのは住宅ローン以外の債務になります。住宅ローンについては、返済を続けなければなりません。住宅ローン以外にも借り入れがあって、その債務を圧縮できれば住宅ローンの返済を続けていけるという場合に有効な方法といえます。
個人再生の手続きは複雑なものなので、検討される場合には司法書士などの専門家に相談することをおすすめします。
できるだけ避けたい任意売却
住宅ローンの返済が困難になった場合の最終手段として、任意売却があげられます。自宅を売却して、その売却代金で住宅ローンを返済するという方法です。ローンが返済できなくなって自宅を競売にかけられるよりは高い金額で売却できる可能性が高いと言えます。
ただし、任意売却を行うためには、融資を受けている金融機関の承諾が必要です。先にご説明した返済期間の延長申請も含め、住宅ローンの返済が困難になった場合には、できるだけ早く金融機関と相談することをおすすめします。
なお、任意売却を行っても、売却額が住宅ローンの残高よりも少ない場合には、家を失った上に債務が残ってしまうことになります。できるだけ、売却という手段を取らなくてもいいように最善を尽くしたいものです。
失業に備えた保険もある
リストラや会社の倒産といった事態は、誰にでも起こり得るものです。そうした不測の事態に備えるため、失業時のローン返済をサポートしてくれる失業保険付き住宅ローンが最近増えています。
失業保険付き住宅ローンは、リストラや会社の倒産によって失業した場合に、毎月のローン返済額に充当するための保険金が支払われるものです。取り扱っているのは地方銀行が多いようですが、【フラット３５】に付保できる保険を扱っている金融機関もあります。
先行きの不安な今の時代に合った保障とも言えるものなので、加入を検討してみてはいかがでしょうか。
ちなみに、過去にリストラに遭った経験をお持ちの方から住宅ローンの相談を受けたことがありますが、過去のリストラが原因で融資を受けられないということは考えられません。再就職してから日が浅いといった場合には、勤続年数が足りないという理由から審査が通らないことはありますが、現在の返済能力に問題がなければ融資を受けることはできますのでご安心ください。
繰り返しになりますが、リストラや会社の倒産といった事態は、誰にでも起こり得ます。そのような事態が起こらないことが一番ですが、万が一のことがあった場合には、大切な家という資産を守るためにも、できるだけ早いタイミングで金融機関はもちろん、ファイナンシャル・プランナーや司法書士といった専門家に相談した上で、最善の対策を講じることをおすすめします。
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