住宅ローンと抵当権設定について。また費用っていくらかかる？

住宅ローンを利用する際には、対象となる不動産に「抵当権」が設定されます。しかし、抵当権の設定を必要とするような大きな買い物をすることは、一般家庭ではめったにないこと。「抵当権」と言われても、とまどう方も多いようです。今回は、住宅ローンを利用する際の「抵当権」について、確認してみましょう。

抵当権とは

お金を借りる際には、担保が求められる場合が多くあります。担保とは、債務（借金）が契約どおりに返済されない場合には、債権者（お金を貸した側）が担保として提供を受けたものを一方的に換価し、債務返済に充てられるものを指します。住宅ローンの場合なら、「担保」は、その対象となる不動産（住宅や土地）です。
　その担保となるもののひとつが「抵当権」です。債権者（住宅ローンの場合は金融機関や保証会社等）が抵当権の設定を登記していると、債務者（住宅ローン利用者等）が契約どおりの返済ができなくなった場合には、債権者はその不動産を競売にかけて代金を債務の回収に充てることができます。複数の抵当権者がいる場合には、早い順位で登記されているほど、優先順位が高くなります。したがって、多くの場合、住宅ローンの借入条件の担保の欄には「土地・建物に第一順位の抵当権を登記する」ことが挙げられているのです。

＜表1　住宅ローンの条件の担保欄　ARUHIフラット３５の場合＞

なお、一般に住宅ローンの担保には抵当権が設定されますが、抵当権の一種である「根抵当権」が設定される場合もあります。通常の「抵当権」は特定の債務のみを担保しますが、「根抵当権」は、一定の範囲内の不特定の債務を一定額まで担保するものとされています。たとえば商取引などで、借り入れと返済をたびたび行うのであれば、そのたびに抵当権の設定と抹消の登記を行うのは大変です。そこで、一定の借入限度額（極度額）の範囲内であれば何度でも借り入れが可能な仕組みでローン契約が結ばれる場合があり、その担保となるのが「根抵当権」というわけです。住宅ローンに根抵当権が設定されている場合は、ローンの返済が進んでローン残高が減れば、極度額まで何度でも借り入れができることになります。

続いて、住宅ローンを利用する際の「抵当権」との関わりを確認してみましょう。

住宅ローン借り入れ時には「抵当権の設定」

住宅ローンを利用する際には、借り入れ先の金融機関を「抵当権者」、住宅ローン利用者を「抵当権設定者」として抵当権設定の登記がなされます。金融機関にとっては、抵当権がきちんと設定登記できていないのに融資を実行すると、万一返済が滞った場合には大きな損を被る可能性がありますよね。したがって、抵当権設定の手続きは、融資の実行と同時に行われ、手続きは通常、借り入れ先金融機関と金融機関の指定する司法書士で進められます。住宅ローン利用者は、印鑑証明書を準備しておきます。

＜表2：抵当権設定の登記申請書の添付情報の例＞

・設定者の登記識別情報（または登記済証）
・登記原因証明情報（金銭消費貸借兼抵当権設定契約書等）
・設定者の印鑑証明書（作成後3ヶ月以内のもの）
・金融機関等の会社法人等番号もしくは登記事項証明書（作成後1ヶ月以内のもの）
・代理権限証明情報（登記申請に関する委任状）

抵当権設定の費用としては、登録免許税や司法書士への手数料などがかかります。
抵当権設定登記の登録免許税の税率は原則として、借入金額の0.4％です。ただし、住宅用家屋の新築もしくは取得をするための借り入れに係る抵当権の設定登記については、一定の条件（新築または取得後1年以内に登記されたものであること、床面積50㎡以上であること等）を満たせば「住宅用家屋の軽減税率」が適用されて、0.1％の税率になります。
司法書士への手数料は、司法書士（事務所）によって異なりますが、3～10万円程度のようです。

住宅ローン借り換え時には「抵当権抹消・抵当権設定」

住宅ローンの「借り換え」は、新たに借りたローンで借り入れ中のローンを一括返済し、その後は新たに借りたローンを返済していくことです。
したがって、抵当権に関しては、元のローンの借入先金融機関が抵当権者となっていた抵当権を外し（抵当権の抹消）、新たなローンを借りる金融機関を抵当権者として抵当権設定の登記を行うことになります。ローンが完済されないと元のローンの抵当権抹消はされず、新たなローンを借り入れるには元のローンの抵当権抹消後、新たに抵当権を設定することが条件になるので、抵当権の抹消・設定の手続きは同日に行われます。抵当権抹消・設定の手続きは、一般に、新たな借入先の金融機関指定の司法書士が行います。

住宅ローン完済後には「抵当権抹消」

住宅ローンもいよいよ完済となったら、金融機関から抵当権抹消に関する書類が渡されるので、抵当権抹消の登記手続きを行います。抵当権の抹消手続きは、金融機関に紹介された司法書士に依頼する場合が多いですが、別の司法書士に依頼することも、自分自身で手続きすることも可能です。
抵当権抹消の登記は手続き期限が決まっているわけではありませんが、金融機関から受け取る抵当権抹消に関する書類には有効期限があります。また、抵当権が設定されたままだと、その不動産の売却やその不動産を担保とした借り入れができない場合もあります。すみやかに抵当権抹消の手続きを行ったほうがよいでしょう。

＜表3：抵当権抹消登記申請書の添付情報　の例＞

・抵当権者の登記識別情報（または登記済証）
・登記原因証明情報（抵当権者が作成した解除証書等）
・金融機関等の会社法人等番号もしく登記事項証明書（作成後1ヶ月以内のものに限る）
・代理権限証明情報（登記申請に関する委任状）

抹消の登記の登録免許税は、土地または建物1個につき1,000円です（ただし、20個以上の不動産について同一の申請書で抹消の登記をするときは20,000円になります）。司法書士に依頼する場合の手数料は、司法書士(事務所)によって異なりますが、数千円～1万円前後のようです。
　登記手続きが遅れると、必要書類の有効期限も切れ、あらためて必要書類を自身でそろえることになり、費用が掛かる場合もあります。ご自分で手続きするにせよ、司法書士に依頼するにせよ、抵当権抹消の登記の手続きは、必要書類の期限を確かめてタイミングを逃さずに行いましょう。

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