税金はいくら減る？「住宅ローン控除額」の計算方法

「年末の住宅ローン残高の1％」の税金が軽減されるという「住宅ローン控除」。今年住宅を購入された方などは「いくら税金が安くなるのか」が気になりますよね。2016年に居住を開始した場合、各年の最大控除限度額は40万円ですが、実際の控除額は、住宅ローン残高だけでなく、収入や家族構成などでも違ってきます。住宅ローン控除額やその計算方法を確認してみましょう。

住宅ローン控除とは

はじめに、住宅ローン控除制度について簡単に解説しておきましょう。住宅ローン控除制度（住宅借入金等特別控除制度）とは、一定の条件を満たして住宅の新築・購入・増改築等を行った場合に、その年から10年間、毎年年末の住宅ローンの借入残高の１%が所得税や住民税から税額控除される制度です。税額控除とは、本来納めるべき税金の額から直接、減税額が差し引かれるもので、納税額そのものを減らすことができます。所得税のベースになる所得から経費などが差し引かれる所得控除よりも、より大きな減税効果が得られます。また、住宅ローン控除を受けても固定資産税が減税されることはありません。

一般の住宅の場合、表1のように、10年間で最大で400万円の税金が軽減されることになります。購入する住宅が「認定長期優良住宅」「認定低炭素住宅」の場合には、認定住宅の特例が受けられて、控除額が大きくなります。

＜表1：住宅ローン控除の控除額（入居日が平成26年4月1日～平成31年6月30日の場合＞

＜表2：住宅ローン控除を受けるためのおもな条件＞

※参考：【フラット３５】HP　住宅ローン控除制度（平成28年10月現在）、平成28年度版　暮らしの税情報　マイホームを持ったとき１

住宅ローン控除の適用を受けるためには、確定申告が必要です。ただし、会社員などの給与所得者の場合は、初めて住宅ローン控除を受ける年のみ確定申告が必要で、2年目以降は、会社の年末調整で控除が受けられる仕組みになっています。
なお、個人住民税の住宅ローン控除の適用のための市区町村への申告は必要ありません。所得税の確定申告で住宅ローン控除についての手続きも行っていれば、市町村で住宅ローン控除の計算に必要な情報が把握され、控除が行われます。

＜初めて住宅ローン控除を受ける年の確定申告の際の必要書類の例＞

・確定申告書
・(特定増改築等)住宅借入金等特別控除額の計算明細書
・住民票の写し
・住宅取得資金に関わる借入金の年末残高等証明書
・家屋・土地等の登記事項証明書
・不動産売買契約書(請負契約書)の写し
・認定住宅の特例を受ける場合は、認定住宅であることを証明する書類
・源泉徴収票

※入居年月日や対象となる住宅の違いによって、必要書類は異なります。詳細は税務署にご確認ください

住宅ローン控除額の計算方法

では、住宅ローン控除額を計算してみましょう。住宅ローン控除額は「年末の住宅ローン残高の１％」で、その金額が所得税から差し引かれます。各年の最大控除額は40万円（一般住宅の場合）となっており、所得税で控除しきれなかった金額がある場合は、翌年度の個人住民税から差し引かれます（平成21年～平成31年6月30日までの間に居住した場合）。
ただし、住民税から控除される金額には限度があり、「前年分の所得税の課税総所得金額等の7％(136,500円を限度)までとなります（居住年が平成26年から平成31年6月30日で、住宅の取得費用に含まれる消費税額が8％または10％の場合）。

では、会社員の方がマンションを購入し、住宅ローン控除を受ける場合を例として計算してみましょう。

【例1：夫婦二人暮らしのAさんの場合】
家族：妻（専業主婦）
平成28年1月に3,000万円の住宅ローンを銀行から借りてマンションを購入
平成28年末のローン残高：2,900万円
平成28年の収入680万円(給与収入のみ)、 課税総所得金額：308万円、所得税：21万円
平成29年度の住民税：33万円

１）まず、住宅ローン控除額を計算します。
2,900万円(年末残高)×1％(控除率)＝29万円
２）所得税から控除できる額を求めます。
控除できる金額は、もともとの所得税額が限度となるので、21万円となります。
21万円（所得税額）－29万円＝▲8万円　となるので、控除できない8万円は住民税から控除することになります。
３）住民税から控除できる額を求めます。
住民税からの控除額は、次の[1][2]のうち、少ない方になります。
[1]住民税の控除限度額：308万円（課税総所得金額）×7％＝21万5,600円　ですが、13万6,500円が限度とされているので、13万6,500円となります。
[2]所得税で控除しきれなかった金額：8万円
[1]＞[2]なので、この例では8万円を住民税から控除できます。
∴控除できる所得税・住民税の合計額は、21万円＋8万円＝29万円となります。

この例では、所得税と住民税を合わせて、算出した控除額全額が控除できましたが、収入や家族構成などによっては、算出した控除額を税金から控除しきれない場合もあります。Aさんと収入額が同じでローンの借入額や借入時期も同じですが、家族構成の異なるBさんの場合と比較してみましょう。Bさんには大学生と高校生の子どもが二人いるので、Aさんよりも所得税や住民税が少なくなっています。

【例2：4人家族のBさんの場合】
家族：妻(専業主婦）、長男（19歳）、長女(16歳)
平成28年1月に3,000万円の住宅ローンを銀行から借りてマンションを購入
平成28年末のローン残高：2,900万円
平成28年の収入680万円(給与収入のみ)、 課税総所得金額：207万円、所得税：11万円
平成29年度の住民税：25万円

１）住宅ローン控除額は、Aさんと同じように29万円です。
2,900万円(年末残高)×１％(控除率)＝29万円
２）所得税から控除できる額は、もともとの所得税額が限度となるので、11万円となります。
11万円（所得税額）－29万円＝▲18万円　となるので、控除できない18万円は住民税から控除することになります。
３）住民税から控除できる額を求めます。
住民税からの控除額は、次の[1][2]のうち、少ない方になります。
[1]住民税の控除限度額：207万円×7％＝14万4,900円　ですが、13万6,500円が限度とされているので、13万6,500円となります。
[2]所得税で控除しきれなかった金額：18万円
[1]＜[2]なので、住民税から控除できるのは13万6,500円です。
∴控除できる所得税・住民税の合計額は、11万円＋13万5,000円＝24万5,000円となります。

すまい給付金のチェックもしよう

このように、扶養控除の対象となる家族が多い場合や収入が少ない場合などは、もともとの控除対象である所得税・住民税の額が少ないので、住宅ローン控除によって実際に税金から控除できる金額（控除可能額）は「年末のローン残高の1％」の金額よりも少なくなる場合もあります。「年末のローン残高の1％」は必ず控除できる金額ではないのです。年収が少なめで、住宅ローン控除の恩恵はあまり受けられない人を対象にした「すまい給付金」という制度もあります。給付金の額については、すまい給付金のホームページ内にあるシミュレーションページを参考になさってください。（ http://sumai-kyufu.jp/simulation/kantan/ ）

また、住宅ローン控除を受け始めたはじめの頃は控除額が多いご家庭も、返済が進めば控除対象となるローン残高が少なくなり、控除額も減っていきます。「思ったよりも、税金が安くならない」と思われる方も多いようです。また、繰り上げ返済をして返済期間が10年を切ってしまうと住宅ローン控除を受けることはできなくなるため、控除期間が10年より短くなる場合あります。我が家の所得税や住民税の金額を再確認した上で、控除額を計算してみましょう。

最新金利での住宅ローンシミュレーション【無料】はこちら＞＞

▼【相談無料】住宅ローン専門金融機関／国内最大手ARUHIは全国に店舗を展開中