フリーランスや個人事業主が住宅ローンを組む際の注意点！ 審査のポイントは？

フリーランスや個人事業主は、会社員に比べて住宅ローンの審査に通りにくいといわれています。しかし、審査基準を満たせば、フリーランスや個人事業主でも住宅ローンの利用が可能です。今回は、フリーランスや個人事業主が住宅ローンを組む際の注意点や審査のポイントなどを解説していきます。

フリーランスや個人事業主が住宅ローンを組む際の注意点

フリーランスや個人事業主でも、審査基準を満たせば住宅ローンを組むことは可能です。

ただし、収入が安定しにくく社会保障も少ないため、給与所得者に比べて審査基準が厳しくなる傾向があります。毎月一定額以上の収入を継続して得ているかどうかが審査のポイントです。そのために過去数年分の確定申告書が必要になるでしょう。

仮に過去数年間の収入に大きな増減があった場合、金融機関は安定収入の継続性を疑うかもしれません。そうなると審査に通ることは困難です。

また、住宅ローンで購入する自宅を店舗や事務所として使用する場合、事業用として使う割合によっては住宅ローンを組めない可能性もあるので注意してください。

フリーランスや個人事業主が住宅ローンを利用する際の提出書類

フリーランスや個人事業主が住宅ローンを利用する際は、確定申告書の写しと納税証明書の提出が必要になります。それぞれの概要を解説するので参考にしてください。

確定申告書の写し
住宅ローンの事前審査では、所得額を確認するために確定申告書の写しを求められます。

金融機関によって異なりますが、3期分の確定申告書の写し（付表を含むすべての申告書）を求められるケースが多いでしょう。前述したように、フリーランスや個人事業主は年度によって収入が増減する可能性があるからです。

確定申告書を提出することにより、安定した収入を得ているかどうかを判断されます。

納税証明書
納税証明書とは、確定申告書を提出した際の納税額や所得金額などを証明する書類のことです。

住宅ローンの本審査では、基本的に1～3年分の納税証明書を求められます。

納税証明書は滞りなく納税を行っているか確認するためのもので、未納がある場合は審査に影響する可能性があるので気をつけてください。

仮に税金を滞納している場合、住宅ローンの審査前に納付することが大切です。

フリーランスや個人事業主が住宅ローン審査を受ける際のポイント

フリーランスや個人事業主が住宅ローン審査を受ける際の七つのポイントを解説します。どれも大切な要素なので、内容をおさえてください。

事業開始からの年数
前述したようにフリーランスや個人事業主が住宅ローンの審査を受ける際は、3期分の確定申告書の提出を求められることが多いです。独立初年度は経費がかかりやすく、所得が低くなりやすいため、複数年で判断される傾向があります。

事業を継続するうちに収入が増加し、経費を差し引いた所得が年々少しずつでも増えていれば、審査に通過する可能性が高くなります。事業開始から最低でも3年以上経過していることが望ましいでしょう。

所得金額
年収も住宅ローンの審査項目の一つです。フリーランスや個人事業主は売上から経費を差し引いた所得で審査されます。

所得の審査基準は金融機関によって異なります。100万円以上が基準のところもあれば、200万円以上や300万円以上、400万円以上が条件という金融機関もあります。

過去3期分の所得金額が黒字になっているかどうかが大切です。3期のうち、1期でも赤字があると審査に通らない可能性があるので注意してください。

借り入れや返済の状況
住宅ローン以外の借り入れがどのくらいあるのか、返済や納税などの滞納がないかも金融機関にチェックされます。クレジットカードやカードローンなどの借入額が多かったり、滞納していたりする場合、住宅ローンの返済が難しいと判断されやすいためです。

事業用のローンも審査の対象に含まれます。借入金額が多いと借入可能額が少なくなったり、審査に通りにくくなったりする可能性があるので注意が必要です。

健康状態
住宅ローンを組む際は、団体信用生命保険への加入が条件となっているケースも多いです。

団体信用生命保険とは、契約者が住宅ローンの返済期間に死亡したり、高度障害状態に陥ったりした場合に、住宅ローンの残高がゼロになる保険商品です。それにより、家族はマイホームに住み続けられるというメリットがあります。

健康状態が悪いと団体信用生命保険に加入できず、住宅ローンを組めなくなる可能性があります。

自己資金
事業用の借り入れが多い場合や物件の購入価格が大きい場合は、できるだけ自己資金を多くして返済負担率（返済比率）を下げることが重要です。自己資金なしで住宅ローンを組める可能性もありますが、基本的に借入金額は少ないほうが審査に通りやすいでしょう。

自己資金が多いと借入金額が少なくなるため、毎月の返済負担も小さくなります。したがって、計画的に自己資金を貯めた後、住宅ローンの審査に申し込むことを検討してください。

連帯保証人
一般的に住宅ローンは保証会社との契約により、連帯保証人が不要とされているケースが多いです。連帯保証人とは、本人が返済不能になった場合に、本人に代わって返済を行う人を指します。

フリーランスや個人事業主の場合、金融機関によっては配偶者や親・子などの連帯保証人を求められるかもしれません。特に所得に対して借入金額の比率が大きい場合、連帯保証人を要求される可能性が高くなります。

そのため、住宅ローンを検討している場合は、できる限り早期に配偶者や親・子と話し合い、連帯保証人の承諾を得ておくことが大切です。

物件の担保価値
購入を希望する物件の担保価値も審査基準の一つです。

住宅ローンを組む際は、購入物件を担保にするため、担保価値が高いほうが審査に通りやすくなります。

特に、中古物件の購入を検討している場合は、担保価値を把握しておくことが大切です。

担保価値の計算は、金融機関が設定した担保掛目を不動産の評価額に乗じて算出されます。一般的な担保評価は市場価格の70％というケースが多いでしょう。

フリーランスや個人事業主が利用しやすい住宅ローンとは

住宅ローンの審査基準は金融機関によって異なります。

フリーランスや個人事業主が住宅ローンを申し込む場合は、申し込み条件を事前に確認しておくことがおすすめです。

なかでも【フラット３５】は、申込者の職業や勤務形態、勤務先などを問わないため、フリーランスや個人事業主でも利用しやすいといえます。確定申告書の写しに関しても、金融機関のように3期分ではなく、2期分の提出、かつ直近の1年間が返済負担率の条件を満たしていればよいというメリットがあります。

一方で、購入する物件が技術基準を満たしている必要がある点には注意してください。

まとめ

フリーランスや個人事業主が住宅ローンを申し込む際には、確定申告書3期分の提出を求められることが多いです。過去3期分に赤字がある場合は審査に通らない可能性があります。

住宅ローンのなかでも、【フラット３５】は職業や勤務先に関係なく利用できるため、フリーランスや個人事業主が利用しやすいでしょう。

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