3,000万円のマンション・戸建てにかかる固定資産税の目安は？

マイホームを購入すると、毎年納めなければならないのが固定資産税です。マンションや戸建てを購入予定の人は、固定資産税がいくらになるか気になるところではないでしょうか。

この記事では3,000万円程度のマイホームを購入予定の人に向けて、固定資産税の計算方法や、3,000万円のマンション・戸建てにかかる固定資産税の目安を解説します。住宅を所有している場合に適用される、固定資産税の軽減措置についても紹介するので、マイホーム購入後にかかる支出を計算する参考にしてください。

固定資産税とは？

固定資産税は、土地・建物をはじめとする固定資産に対して課される税金です。固定資産の所在する市町村に納付する地方税であり、東京23区は例外的に東京都へ納める決まりとなっています。固定資産税は使い道が特に限定されていない普通税であり、市町村による公共施設整備や行政サービスなどに広く利用されます。

納税義務者は毎年1月1日時点での固定資産所有者です。そのため物件を売買した場合は、所有期間に応じて売主・買主間で日割りにして清算するのが一般的です。

不動産は土地と建物のそれぞれに固定資産税が課されます。税率は原則1.4％ですが、自治体ごとに異なる税率を設定することも可能です。納付時期や納付方法も自治体によって異なるものの、大半の自治体は一括納付または年4回の分割納付となっています。毎年第1期の納付月に納税者へ郵送される納付書（納税通知書）で支払う仕組みです。

また、地域によっては固定資産税とともに都市計画税を納める必要があります。都市計画税は用途が決まっている目的税で、税収は都市計画事業や土地区画整理事業の財源として用いられます。

都市計画税が課されるのは、市街化区域内にある土地・建物の所有者です。すべての自治体が課税しているわけではないため、居住している自治体がどうなのか事前に確認しておくとよいでしょう。都市計画税の税率は原則0.3％で、固定資産税とともに毎年納付します。

固定資産税の金額はどのように計算されるのか？

土地と建物それぞれに課される固定資産税の金額は、どのように計算するのでしょうか。基本的な計算方法や、軽減措置の内容と条件について解説します。

土地・建物の固定資産税評価額を基に計算する
固定資産税の税率は、前述のように原則1.4％です。対象となる固定資産の評価額に1.4％をかけるのが、基本的な固定資産税額の計算方法となります。不動産の場合、土地・建物それぞれ税額を計算し、合算することで納税額を求めます。

固定資産税＝固定資産税評価額×1.4％

固定資産税評価額とは、土地・建物の価値を計算して求める評価額のことです。総務省が評価基準や評価方法・手続きなどを定めた「固定資産評価基準」をもとに、物件のある場所の市町村長が決定します。

土地の固定資産税評価額は、「路線価方式」で計算するのが一般的です。路線価とは、道路（路線）に面する土地1平方メートルあたりの価格を示すもので、一連の宅地が面している路線（道路）ごとに定められています。路線価には国税庁が公表する「相続税路線価」と、市町村が算出する「固定資産税路線価」があり、固定資産税や都市計画税の計算には固定資産税路線価が用いられます。固定資産税路線価は、国土交通省が発表している公示価格の7割程度の設定です。

一方、建物の固定資産税評価額は再建築価格方式で定められます。対象となる建物と同じものを、評価時点で新築した場合にかかると想定される金額（再建築価格）に、築年数による価値の低下分を示す経年減点補正率をかけて評価額を求める方法です。

固定資産税評価額は3年ごとに見直され、市町村から毎年納税通知書とともに送られてくる課税明細書で確認できます。

固定資産税の軽減措置を適用する
固定資産税の基本的な計算方法を紹介しましたが、住宅に関しては軽減措置が設けられています。土地は「住宅用地の特例」による軽減措置、建物は新築住宅の場合のみ「新築住宅に係る税額の減額措置」が適用されます。中古マンションや中古戸建ての場合は、土地の固定資産税・都市計画税のみが軽減措置の対象です。

まず、土地に適用される「住宅用地の特例」の内容を見てみましょう。

マンションの場合はマンション全体の敷地面積ではなく、住戸ごとの共有持分を基準に考えます。一般的な物件なら、小規模住宅用地に該当するケースがほとんどでしょう。

同様に新築住宅のみに適用される減額措置の内容も紹介します。

この軽減措置は税額自体を1/2に減額するものであり、期間が決まっているものの大きな節税効果が期待できるでしょう。

経年減点補正率を乗じる
中古戸建て・中古マンションにおける建物の固定資産税評価額を求める際は、築年数による経年劣化などを反映するため「経年減点補正率」が適用されます。中古物件の建物評価額の計算方法は次のとおりです。

中古物件の建物評価額＝再建築価格×経年減点補正率

経年減点補正率は木造建物・非木造建物それぞれに設定されており、築年数が経過するほど低い値になります。経年減点補正率の下限値は0.2で木造の場合は27年以上、非木造の場合は45年以上で下限に達します。

この補正により、基本的に中古物件は築古になるほど建物分の固定資産税評価額が低くなるのです。ただし、新築だと購入当初は建物の減額措置が適用されるため、必ずしも中古のほうが新築よりも税額が安いとは限りません。

3,000万円の不動産にかかる固定資産税はいくら？

それでは実際に固定資産税額をシミュレーションしてみましょう。ここでは3,000万円の中古マンションを購入すると仮定して、固定資産税額を計算します。試算の条件は次のとおりとし、敷地の持分は200平方メートル以下とします。

＜土地＞
持分が200平方メートル以下なので小規模住宅用地の特例措置が適用されます。
1,300万円×70％（評価額が時価の7割と想定）×1/6×1.4％≒2万1,200円

＜建物＞
非木造建物における築20年の経年減点補正率0.5054を反映します。中古マンションなので建物の固定資産税に対する軽減措置はありません。

1,700万円×70％（再建築価格が時価の7割と想定）×0.5054×1.4％≒8万4,200円

土地と建物の税額を合計した約10万5,400円が、購入した年にかかる固定資産税となります。なお、築年数が増えるごとに経年減点補正率が低下するため、年数を経るほど税額は安くなるでしょう。

中古物件の場合、購入した年の保有期間比率に応じて売主・買主で日割り清算するので、初年度に支払う金額は上記よりも少なくなります。

3,000万円の不動産にかかる固定資産税の目安は？

3,000万円の中古マンションを購入した際の固定資産税額を試算しましたが、3,000万円でほかの種類の不動産を取得したとき、固定資産税の目安はどれくらいなのでしょうか。

土地の固定資産税評価額は公示価格の7割程度、新築時の建物の固定資産税評価額は建築費用の5〜7割程度が目安とされます。これをベースに計算すると、3,000万円の不動産における固定資産税評価額の目安は年間8〜15万円程度と考えられるでしょう。この値は住宅用地の特例措置が適用された場合を想定しています。

ただし、土地と建物の按分や築年数、建物構造、適用される軽減措置、戸建て・マンションの別などで計算内容が異なってくるため、同じ3,000万円の不動産でも一概に固定資産税がいくらとはいえません。

固定資産税に関するよくある質問

最後に、固定資産税に関してよくある質問に回答していきます。

【戸建てvsマンション】固定資産税が高いのはどっち？
戸建てとマンションでどちらの固定資産税が高い・安いとはいえません。なぜなら物件の立地や建物構造によって土地・建物の按分が異なるうえ、築年数が違えば利用できる軽減措置も大きく違ってくるからです。戸建て・マンションで税額の計算方法が変わるわけではないので、あくまでも物件ごとの状況によります。

それどころか、価格が3,000万円の中古マンション同士を比較する場合でも、固定資産税の金額が大きく異なるケースもあります。

たとえば、RC造のマンションのほうが木造戸建てよりも耐用年数が長いため、建物の価値が下がるスピードは遅くなります（経年減点補正率が低くなりにくい）。同じ築年数の中古物件で比較すると、木造戸建てよりRC造マンションは固定資産税が安くなりにくいといえるでしょう。

固定資産税の調べ方は？
新築物件の場合、購入前に正確な固定資産税額を把握することはできません。そもそも固定資産税評価額がまだ決まっていないので、税額も正確には計算できないのです。税額の目安を確認したいときは、不動産会社の担当者に聞いてみるとよいでしょう。

中古物件では、売主の同意を得ていれば市町村の固定資産課税台帳で固定資産税評価額を確認できます。あるいは、売主の持っている課税明細書を確認させてもらう方法もあります。

定期借地権付きの住宅を買った場合、固定資産税はかかるのか？
近年、物件価格の安さなどから定期借地権付き分譲マンションの人気が高まっています。定期借地権付き住宅の人気を支えるもう一つの理由が、土地にかかる固定資産税や都市計画税を負担せずに済むからです。

固定資産税や都市計画税は、不動産の所有者に対して課されるものです。定期借地権付き住宅の場合、住宅購入者が所有するのは建物のみで、土地はあくまでも所有者から借りているという体裁になります。購入者は建物に課される固定資産税・都市計画税だけを納め、土地にかかる税金は地主が負担します。

ただし、定期借地権付き分譲マンションでは地主へ月々の地代を支払わなければなりません。また、定期借地契約の期間が満了になると更地にして地主へ返還しなければならないなど、デメリットもあるため注意しましょう。

まとめ

固定資産税は、居住している市町村（東京23区の場合は東京都）に対して納める地方税の一種です。マンションや戸建ての所有者には、土地・建物それぞれの固定資産税を納める義務があります。

固定資産税の税率は原則1.4％ですが、特例措置や軽減措置も設けられています。3,000万円の不動産を購入した場合、固定資産税の目安は年間8〜20万円程度です。土地・建物の按分、築年数、建物構造などによって税額は異なるため、あくまでも目安としてとらえてください。

固定資産税は毎年支払わなければならない維持費なので、不動産の購入前におおよその固定資産税額を把握しておくようにしましょう。

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（最終更新日：2024.04.19）