住宅ローンを滞納すると届く通知書を解説　督促状・期限の利益喪失通知書・代位弁済通知書

多くの人が長い期間をかけて返済をしていく住宅ローン。ときには支払いができなかったり、忘れてしまったりすることがあるかもしれません。住宅ローンを滞納すると、金融機関から督促状や催告書が届き、そのまま支払いをせずにいると、さらに通知書が増えていきます。どんな通知書が届くのか、それぞれの意味や対処方法について解説します。

住宅ローン滞納後に届く通知書

住宅ローンを滞納すると、時間が経過するにつれて数種類の通知書が届きます。それぞれの通知書がもつ意味は異なるので、内容を把握してきちんと対処することが必要です。そこで、各種通知書についてわかりやすく解説します。

督促状・催告書
住宅ローンを滞納すると、すぐに家が差し押さえられてしまうのではないかと心配になる人もいるでしょう。ですが、一度滞納しただけですぐに自宅を差し押さえられてしまうことありません。滞納して最初に届く書類は「督促状」や「催告書」です。これは住宅ローンを滞納してから1～3ヶ月が経過すると金融機関から届く書類で、「期日までにこの金額を支払うように」といった内容です。

滞納から1〜2ヶ月程度までは、支払いを求める事務的な通知であること多いでしょう。しかし、2ヶ月を超える頃からは金融機関から直接電話が来たり、元金や遅延損害金の一括返済を求めるという内容が記載された通知書が届いたりと、厳しい内容になってきます。恐怖心から通知書を無視したくなってしまうかもしれませんが、支払いが難しい場合でも必ず金融機関に連絡をして相談することが大切です。

期限の利益喪失通知書

住宅ローンを滞納しはじめてから3〜6ヶ月が経過すると、「期限の利益喪失通知書」という書類が届きます。「期限の利益」とは、債務者が期日までに完済するなら分割返済してもよいという権利のことで、期限の利益喪失通知書はこの権利を失うという通知です。つまり、この通知書が届くとローン契約が破棄され、これまでのような月々の住宅ローンの返済ができなくなってしまいます。

期限の利益喪失通知書には元金と利息、遅延損害金の一括返済を求める内容が記載されています。その通知されている金額は、住宅ローンの借入額や支払い期間によって異なりますが、数千万円に上ることもあるでしょう。月々の住宅ローンの支払いを滞納している人が、一括返済できるケースはほとんどありません。

代位弁済通知書
期限の利益が喪失して残債の一括返済ができずにいると、金融機関は保証会社に残債を一括で支払うように請求します。これを代位弁済といい、その通知書類が「代位弁済通知書」です。代位弁済通知書が届いたということは、代位弁済が完了し、債権者が金融機関から保証会社に代わったことを意味します。

債権が保証会社に移ると、保証会社から返済を請求されます。支払いが難しい場合でも、その旨を保証会社に相談しましょう。早い段階であれば、分割返済の相談に応じてくれる可能性もあります。

また、支払いが困難であれば任意売却も選択肢の一つです。任意売却なら、競売よりも高く売却できるケースが多く、引渡し日の調整もできるため、住む家を突然失うというリスクも回避できます。

競売開始決定通知書

住宅ローンの滞納が6〜10ヶ月に達すると、保証会社や債権回収会社から裁判所へ競売が申し立てられます。申請が認められると、競売が開始される旨を知らせる「競売開始決定通知書」が届きます。

この段階に至っては、競売か任意売却のどちらかを選ぶしかありません。少しでも高く売りたいと思うなら、任意売却が有利です。ただし、任意売却には競売の開札日の前日までに完了しなければならないという期限があります。

任意売却の手続きに入っても、すぐに物件が売れるとは限りません。場合によっては1年以上かかる可能性もありえるため、競売開始決定通知書が届いたタイミングが、任意売却の最後のチャンスだといえるでしょう。

現況調査通知
競売開始決定通知書が届いてから1〜2ヶ月で、裁判所から「現況調査通知」が送付されます。現況調査通知は、執行官と不動産鑑定士が不動産調査のために訪れる日時が記載された書類です。現況調査は法律に基づいたものなので拒否することはできず、協力しなければ開錠されて、否応なしに住宅の中を調査されます。

調査するときには、周辺環境や家の中の状況を写真に収めます。これらの情報はインターネット上に公開されるので、競売にかけられていることを周りに知られてしまうかもしれません。室内の様子も不特定多数に公開されてしまうので、抵抗を感じる人も多いでしょう。

期間入札通知
現況調査が終了して2〜3ヶ月経つと、裁判所から競売の入札期間や開札日、売却決定日などが記された「期間入札通知」が届きます。開札日には落札者が決定し、裁判所による売却許可決定が出ると落札価格での売却が決まり、所有権は落札者に移ります。したがって、期間入札通知が届いたなら、住宅の差し押さえが目前に迫っているということです。

まとめ　通知書の放置は厳禁！ 必ず対応を

住宅ローンを滞納すると、時間の経過とともに、差し押さえや競売に向けての手続きが確実に進んでいきます。通知書が届いたら、その意味を把握して債権者に支払いの相談をしたり、任意売却を検討したりすることが必要です。売却にかかる期間を考慮すると、競売開始決定通知書が届くまでには、任意売却を決断しないといけないでしょう。

支払い催促の電話や通知書に書かれている内容が怖くて、目を背けてしまう人もいるかもしれませんが、対応が遅れると実現可能なことも不可能になってしまいます。各種の通知書が届いたら、きちんと目を通し、打てる手を打つために行動していきましょう。

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