変動金利で住宅ローンを組む人が知っておきたい125％ルールとは？

住宅ローンの金利タイプの一つに変動金利があります。変動金利は金利タイプの中で最も低い金利が適用されるため、できる限り金利の負担を抑えたい人に向いています。
ただ、変動金利は原則として半年ごとに金利が見直されるため、金利上昇局面では毎月の返済額が増えるなどのリスクがあります。
変動金利を選択する場合には、「125％ルール」の内容についても理解しておくことが大切です。

今回は変動金利で住宅ローンを組む場合に知っておくべき125％ルールとは何か、また125％ルールのメリットやデメリットについて解説します。

住宅ローン変動金利の125％ルールとは？

住宅ローンの変動金利は、原則半年ごとに見直されますが、見直された金利がすぐに毎月の返済額に反映されるわけではありません。なぜなら、変動金利には5年ルールといって、返済額が5年間固定される仕組みがあるからです。ただし、返済額が変わらないだけで、返済額に占める利息の割合が変化することは覚えておきましょう。

そして、5年ごとに見直される返済額についても、見直し前の返済額の125％を超えないというルールが設けられています。それが125％ルールです。
仮に金利が大きく上昇したとしても、見直し前の毎月の返済額が10万円なら、5年後に見直される返済額が12万5,000円を超えることはありません。

金利上昇局面で大きく金利が上昇することで、返済の負担が重くなることを避けるためにこのような配慮がなされています。

ただし、最近ではネット銀行を中心に5年ルールや125％ルールを採用しないところも出てきているため、申し込む前に5年ルールや125％ルールが設けられているかを必ず確認するようにしましょう。

125％ルールのメリットとは？

125％ルールがあることで、金利が見直されたとしても見直し後の返済額が大きく上昇しないようになっている点は大きなメリットです。

125％ルールがなかった場合、金利の上昇幅によっては毎月の返済額が当初の2倍近くになることも考えられます。

毎月の返済額が増えることにより、家計に負担がかかるだけでなく、返済困難な状態に陥る可能性もあります。そうなると、最終的には購入した家を手放さればならなくなってしまいます。

金利上昇局面に固定金利の住宅ローンに借り換えようとする際には注意が必要です。変動金利よりも固定金利のほうが高く設定されており、さらに借り換えには諸費用がかかるなど、出費がかさんでしまうため、最終的な返済額が増えてしまう恐れがあります。

125％ルールのデメリットとリスクとは？

125％ルールによって返済額の上昇を抑えられたとしても、
総返済額が減ることはない点と、知らず知らずのうちに未払い利息が発生する可能性には注意しなければなりません。

住宅ローンは高額な資金を借り入れ、長期にわたって返済していくものです。仮に5年ごとに毎回125％近くの返済額の上昇を繰り返すことで、返済期間中の返済額が当初の2倍以上になってしまうケースもあります。

たとえば、当初は0.4％の金利が適用されていたとしても、5年後の見直しで金利が約2％まで上昇すると、返済額は見直し前の125％に達します。その分、利息負担も大きくなり、返済を続けてもなかなか元金が減らないという事態を招きかねません。

さらに金利の上昇によって、返済額のうち利息を占める部分が元金を超えてしまうと、その利息分が未払い利息となり、完済時に一括で支払うか、返済途中での支払いを求められる可能性もあります。

変動金利で住宅ローンを組む際に注意すべきポイントと対策は？

現在の低金利下では、変動金利は低水準で推移しており、金利負担を少なくするためにも変動金利を選ぶ人が増えています。
しかし、変動金利で住宅ローンを組む際には、いくつかの注意点があります。

ここでは、変動金利を選択する際の注意点と対策について解説します。

金利が上昇すると金利負担が増す
住宅ローンの金利は、日本銀行が行う金利政策によって変動します。

現在、日本銀行は長期金利の変動幅を緩和する動きを見せており、事実、住宅ローンの固定金利は上昇傾向にあります。変動金利は依然として低金利の状態にありますが、いつ上昇するかはわかりません。

もちろん、金利が上昇することに合わせ、収入が増えればよいのですが、必ずしもそうなるとは限らないでしょう。

変動金利を選択することで、場合によっては全期間固定金利を選択するよりも多くの利息を負担する可能性もあります。

現時点での金利の低さだけに目を奪われて変動金利を選ぶのではなく、事前にシミュレーションを行い、返済額が5年ごとに上昇すると仮定しても完済まで無理なく返済を続けられる金額を借りることを心がけましょう。

また、余裕ができた際には繰り上げ返済を行うほか、金利の上昇に備え、増加分を預貯金で賄えるようにするなどの事前準備も考えておくことが大切です。

返済計画が立てにくい
現在のように超低金利の状態が続いているうちはよいのですが、今後金利が大幅に上下する状況になると、それから先の返済計画が立てにくくなります。もちろん5年ルールによって5年間の返済額は変わりませんが、返済額が25％増える可能性も考えられます。

特に35年など長期の借入期間を設定している場合は、今後の金利上昇局面への備えを考えておかなければなりません。

そのためにも、余裕がある時に繰り上げ返済を行うなどの対策をとるほか、タイミングを見て固定金利への借り換えなども検討してみましょう。固定金利でも無理のない返済を続けられるのであれば、最初から全期間固定金利を選ぶことも有効な選択肢です。

返済終了時に未払い利息が残る可能性がある
変動金利は125％ルールが適用されるため、見直し後の返済額は直前の返済額の125％までに抑えられます。返済額が大きく増えないのはよいことですが、返済額に占める利息分の割合が元金を上回った場合、その利息は未払い利息として残ります。

未払い利息の発生とは、元金の返済が行われず、また、利息も増えていく状態を意味します。

金融機関によって異なりますが、未払い利息分の取り扱いについては、多くの場合完済時に一括で支払うことを求められます。

未払い利息が発生することにより、最終的に返済する額が増えてしまうため、毎月の返済額に占める利息分の割合を確認しておくとともに、金利上昇局面では積極的に繰り上げ返済を行うなどの対策をとるようにしましょう。

元金が減りにくくなる場合も
住宅ローンの返済方法には、元利均等返済と元金均等返済があります。元利均等返済は毎月の返済額は一定で、当初は利息が占める割合が大きく、返済を続けていくにつれ、元金の割合が増えていく返済方法です。

一方で元金均等返済は、元金を返済期間に応じて一定額にし、それに応じた利息分を上乗せして返済する方法です。返済当初は返済額が多く、返済を続けていくにつれて返済額が少なくなる特徴があります。

金利上昇局面で返済方法に元利均等返済を選んでいると、利息を優先した返済となるため、元金が減りにくくなります。そのため、返済を行うことできちんと元金が減っていることを確認することが大切です。

また、繰り上げ返済を利用することで元金を減らす方法や、当初の返済額を許容できる余裕があるなら、元金均等返済を選ぶことも検討してみましょう。

変動金利の125％ルールに関するよくある質問

ここからは、変動金利の125％ルールに関するよくある質問について回答します。
どれも重要な内容ですので、理解を深めておきましょう。

どのくらい金利が上がると返済額は125％以上になるのか？
たとえば、借入金額が5,000万円で借入期間が35年、当初金利が1％（元利均等返済）の場合、6年目からの金利が何％になると返済額が見直し前の125％になるでしょうか。ちなみにこの条件の場合、当初5年間の毎月の返済額は14万1,142円です。

シミュレーションを用いて計算してみると、以下のようになります。

このように、1％から2.5％とかなりの金利上昇となっても増加率は23％で、返済額は見直し前の125％に達しません。

逆に1％から2.5％以上の金利上昇局面には返済額が125％以上になることが予想されますが、現在の金融政策下では、このような急激な金利上昇は経済的な混乱を招くため、常識的な範囲では考えられません。

このことからも、当面125％ルールが適用されるケースは考えにくいと思ってよいでしょう。とはいえ、今後の金融政策の動きによっては金利上昇局面に移行する可能性も否定できませんので、金融政策の動きに注意しておくようにしましょう。

125%ルールが適用されないケースはあるのか？
変動金利に適用される125％ルールは、もともと5年ルールや125％ルールを適用していない銀行では適用されませんが、固定期間選択型の住宅ローンも125％ルールの対象外です。
また、返済方法に元金均等返済を選択した場合も、125％ルールの適用対象外となります。

固定金利選択型のように、選択された期間は固定金利を適用する金利タイプでは、125％ルールはもちろん、5年ルールも適用されません。

元金均等返済は、元金に応じた利息を払っていく返済方法のため、5年ルールや125％ルールの適用はありません。

ただ、適用されないからといって選択してはいけないというわけではありません。金利タイプや返済方法などを組み合わせて事前にしっかりとしたシミュレーションを行い、無理のない返済を続けられる金利タイプや返済方法を選択するようにしましょう。

まとめ

変動金利の125％ルールとは、金利が大きく上昇した場合でも、返済額が見直し前の1.25倍を超えないというルールです。

125％ルールがあることで返済額の大幅な上昇を防げるというメリットがあるものの、なかなか元金が減らないだけでなく、未払い利息が発生するというデメリットもあります。

住宅ローンを組む際に変動金利を選択する場合は、今後予想される金利上昇リスクに備えた対応策もあわせて考えておくようにしましょう。