今はお得？ 危険？ 住宅ローン変動金利のメリット・デメリットを解説

住宅ローンは、個人が背負う借入金としては最も高額なものの一つといえるでしょう。返済期間も長期にわたるため、できるだけ利息負担を抑えたいものです。そのため、金利タイプとして変動金利を検討している人も多いのではないでしょうか。

変動金利を選択するにあたっては、その特徴をよく知っておく必要があります。この記事では、変動金利の仕組みとメリット・デメリットについて解説します。

住宅ローンの変動金利とは

住宅ローンの変動金利とは、固定金利と異なり、借入期間中の適用金利が一定期間ごとに見直される金利タイプです。

変動金利の仕組み
変動金利タイプでは、半年に一度金利の見直しが行われます。また、変動金利の元利均等返済方式には「5年ルール」と「125％ルール」が設けられています。

5年ルールとは、半年に1度金利が見直された際にすぐに毎月の返済額に反映されるわけではなく、5年間は返済額が変わらないというルールです。

そして125％ルールとは、5年ルールによって5年後に毎月の返済額が変更される際に、変更前の金額の125％を超えてはならないというルールです。

そのため、大きく金利が上昇したとしても、5年後の毎月の返済額が大幅に増えることはありません。

ただ、最近のネット銀行が提供する住宅ローンでは、5年ルールや125％ルールを設けていないところもあります。その場合は半年に1度金利が見直された際にはすぐに翌月の返済額に反映されるため、申し込みのときに5年ルールや125％ルールが用意されているかを確認しておきましょう。

変動金利以外のタイプ

住宅ローンの金利タイプには、変動金利以外に「全期間固定金利型」と「当初固定金利型」があります。

全期間固定金利型は、契約時の金利が完済まで続くため、返済計画が立てやすいものの、変動金利や当初固定金利型（固定金利期間選択型）と比べると金利が高めに設定されている点がデメリットです。

当初固定金利型は、借り入れから2年や5年、もしくは10年など一定期間の金利が固定され、その後は原則として変動金利に切り替わる金利タイプです。また、固定期間終了後に再び固定金利期間を選択することもできます。

当初固定金利型は直近に大きな支出を計画しており、その間の毎月の返済額を固定しておきたいと考える人に向いているといえるでしょう。金利は変動金利よりは高く、全期間固定金利型よりは低く設定されています。

変動金利のメリット・デメリット

変動金利を選ぶ際のメリット、デメリットにはどのようなものがあるのでしょうか。

メリットは金利が低いこと

変動金利の大きなメリットの一つは、金利が低いことです。

たとえば、全期間固定金利型のARUHI「ARUHIフラット35」は、団体信用生命保険に加入した場合、年1.880％※融資比率9割以下（21～35年）となっているのに対し、auじぶん銀行の「全期間引き下げプラン（変動金利）」は年0.284％です。
（記載している金利は2023年10月適用金利です。また、適用されるための要件を満たす必要があります。）

住宅金融支援機構が調べた民間金融機関の住宅ローン金利推移（変動金利等）によると、2023年10月現在の変動金利は年2.475％、当初固定金利型（3年）は年3.310％、当初固定金利型（10年）は年3.790％となっています。これは主要都市銀行のホームページなどから集計した金利の中央値を算出したものです。

変動金利は2009年以降同じ水準を保っていますが、当初固定金利型は上昇や下降を繰り返しており、最近では上昇傾向が見られます。

出典：住宅金融支援機構　民間金融機関の住宅ローン金利推移（変動金利等）

デメリットは金利上昇の可能性があること
変動金利のデメリットは、金利が上昇した際に毎月の返済額が増えることです。返済額が上昇したときの収入状況によっては、毎月の返済が困難になってしまう可能性もあります。返済不可になると、最終的には自宅を売却せざるをえなくなります。

変動金利を選択するときには、金利上昇のリスクを考えながら、余裕を持った返済計画を立てておく必要があります。

もちろん5年ルールや125％ルールが適用される場合は、金利上昇後の返済額に急激な上昇はありません。しかし、5年ルールや125％ルールは支払総額を減らすものではないため、返済額に占める利息部分の割合が増え、元金の返済が進まないといった状況を招くことも考えられます。さらには、返済期間終了時に元金＋未払利息の残債を最終回返済額として一括で支払わなければならない事態もありえます。

変動金利には、金利上昇にともなったさまざまなリスクがあることを理解しておきましょう。

今後の変動金利の行方

変動金利タイプの金利の低さは魅力ですが、今後の金利の動向が気になるところです。今後の金利の行方はどうなるのでしょうか。

未来は誰にもわからない
将来金利が上昇するのか、それとも下落するのかについて、ピタリと当てられる人はいません。なぜなら未来は誰にもわからないからです。

金利は景気や金利政策、債券の需要と供給の関係など多くの要因によって変動します。今後日本の景気が良くなれば金利も上昇するかもしれませんが、景気の動向を読むのは容易ではないでしょう。景気は、国内だけでなく海外の情勢にも左右されます。

私たちの未来の生活がどのように変化するかを予想できないのと同様に、金利の動向を正確に読むことはたいへん困難です。

現状はどうか
では、現状はどうなのでしょうか。

変動金利は、一般的に「短期プライムレート」に連動しています。短期プライムレートとは、銀行などの金融機関が優良な企業に対して1年以内の短期間で貸し出す際に設定する優遇貸出金利で、各金融機関が独自に定めています。

日本銀行の「長・短期プライムレート（主要行）の推移　2001年以降」によると、短期プライムレートは2009年以降1％台を推移しており、短期間で上昇する見込みは小さいと見られているのが現状です。

出典：日本銀行　長・短期プライムレート（主要行）の推移　2001年以降

一方、固定金利は10年物国債の金利に代表される長期金利に連動しています。10年物国債の金利は上昇傾向にあり、2023年10月に入って0.8％台に達しています。

他方で日本銀行の政策金利引き上げが話題になっていますが、2023年9月22日までの金融政策決定会合にて、金融緩和政策について現状を維持することが全会一致で決定しました。

現状では、変動金利・固定金利ともすぐに上昇する可能性は低いとみられています。

まとめ

最近、日銀が利上げに踏み切るのではないかという噂が上がっており、今後、住宅ローンの変動金利も上昇するのではないかと心配する人もいるでしょう。

しかし、実際には日銀が金融緩和政策を維持する姿勢を崩していないことから、すぐに大幅に金利が上昇する可能性は低いと予想されます。

現状、歴史的な低金利時代にあることは間違いないので、住宅ローンの金利タイプを選ぶ際にはその点をふまえ、低金利のメリットを享受できる選択をするようにしましょう。