2,000万円の家を35年ローンで買うと月々の返済はいくらになる？

2,000万円程度のマイホームを購入する場合には、月々どれくらい返済していけばよいのでしょうか。

そこでこの記事では、2,000万円の家を買うための各種返済シミュレーションを紹介します。住宅ローン審査の基準や2,000万円の住宅ローンの返済負担を軽減する方法についてもわかりやすく解説します。収入の不安を理由にマイホーム購入を迷っている人はぜひ参考にしてください。

35年ローンで2,000万円の家を買うと返済金額はいくらになる？

まずは、2,000万円のマイホームを35年ローンで購入した場合の返済金額についてみていきましょう。ここでは、フルローンの場合と頭金を入れる場合でそれぞれ返済シミュレーションをおこない、月々の返済金額や総返済額を比較します。条件が変わると月々の返済金額や利息に大きな差が生まれる点に着目しながら読むと理解しやすくなるでしょう。

今回のシミュレーションでは、こちらのシミュレーションツールを利用します。

フルローンを組む場合
2,000万円の家を頭金なしのフルローンで購入する場合、月々の返済額や総返済額はどのくらいになるのでしょうか。以下の条件でシミュレーションしていきます。

シミュレーションツールを用いて試算すると月々の返済額は6万4,824円、35年間の総返済額は2,722万6,173円、返済期間で支払う利息の総額は722万6,173円となります。

フルローンで2,000万円のマイホームを購入するケースでは月々の返済が6万円台に収まるため、比較的負担が小さいと感じる人もいるかもしれません。ただし、頭金を入れないと700万円以上の利息を支払わなければならない点は認識しておくべきです。

500万円の頭金を入れる場合
続いては、2,000万円のマイホームを頭金500万円で購入するケースでシミュレーションしてみましょう。500万円分の自己資金を入れるので、借入希望金額は1,500万円となります。条件をまとめると次のとおりです。

シミュレーションツールを用いて上の条件で試算すると、月々の返済額は4万7,561円、総返済額は1,997万5,466円、返済期間で支払う利息の総額は497万5,466円となります。最初に頭金500万円を入れているので、実質的な負担総額は2,497万5,466円です。

1つ目のフルローンで購入するケースと比べ、頭金500万円を入れるほうが総返済額・支払い利息の総額ともに225万707円低くなっています。これは、借入金額が小さいほど利息の支払いが少なくて済むことに加え、【フラット35】では頭金を500万円入れることで融資比率9割以下となり実行金利が低く設定されることになるためです。融資比率とは所要金額に対する借入金額の割合を指します。

2,000万円の住宅ローンを組むための条件とは？

2,000万円の住宅ローンを組むにはどのような条件を満たす必要があるのでしょうか。以下では年収や職業の面から条件の詳細を紹介します。

2,000万円の住宅ローンが組める年収は250～260万円程度
住宅ローンにおける年収の基準は金融機関によって異なるものの、一般的に返済負担率（返済比率）35％未満を目安としている金融機関が多いとされています。

たとえば年収250万円の方が2,000万円の住宅ローン（返済期間35年、フルローン）を組むと、次の計算より返済負担率は35％未満となります。

（毎月返済額6万4,824円 × 12ヶ月 / 250万円）× 100 ＝ 31.1％

年収250万円程度の方であれば、2,000万円の住宅ローン審査に通る金融機関は見つかる可能性があるでしょう。ただし、ほかに借り入れがあると返済負担率がアップしてしまうため要注意です。

【フラット35】を利用するにあたっては、年収400万円未満の方の返済負担率は30％以下が基準とされています。上の例で考えた場合、年収が260万円程度ないとフルローンでの借り入れは難しい計算です。

マイホーム購入時には物件の取得費用以外に、各種税金や引越し代、仲介手数料など諸費用負担が発生します。諸費用負担を考慮すると、年収250〜260万円程度で2,000万円の住宅ローンを組むのはかなりリスクが高いため避けたほうがよいでしょう。

正社員でなくても住宅ローンは組める
「正社員でないと住宅ローンを組むのは難しい」という話を耳にしたことがある人もいるかもしれません。正社員は将来にわたって安定した収入が見込めるため、長期間返済し続けなければならない住宅ローンの借り入れで有利なことは事実です。

しかし、正社員以外は絶対に住宅ローンが組めないわけではありません。【フラット35】をはじめとして、正社員でなくても安定した収入さえあれば利用できる住宅ローンは存在します。正社員以外でマイホーム購入を検討している人も、まずは金融機関に相談してみるとよいでしょう。

2,000万円の住宅ローンの返済負担を軽減する方法とは？

念願のマイホームを手に入れても、月々の返済負担により生活に支障が出るのは望ましくありません。2,000万円の住宅ローンを無理なく返済していくためには、以下に挙げる対策がおすすめです。

頭金を入れて返済負担率が25％以下になるように調整する
返済負担率を25％以下に抑えると無理ないローン返済が可能になるといわれています。そのためにはマイホーム購入時に頭金を入れて、借り入れる金額を減らすのが効果的です。頭金を入れると返済負担率が下がるだけでなく、融資比率が低下することにより金利も下がります。月々の返済負担が軽くなるので、住宅ローン審査も通りやすくなるでしょう。

一般的に頭金は所要金額の2割程度入れることが推奨されています。国土交通省「令和4年度住宅市場動向調査報告書」によると、初めてマイホームを購入する一次取得者における自己資金比率は注文住宅で20.0％、分譲戸建住宅で21.3％、分譲集合住宅で28.5％。いずれも2〜3割となっており、実際目安どおりの頭金を用意している人が多いようです。

ただし、闇雲に頭金を入れるのは危険です。生活防衛資金として最低でも3〜6ヶ月分の生活費は残しておくことが推奨されています。頭金は不測の事態が発生しても生活に支障が出ない範囲で用意するのが重要です。

・参照：国土交通省「令和4年度住宅市場動向調査報告書」

返済期間が35年超のローンを検討する
返済期間が短くなるほど毎月の返済額は増えます。月々の返済負担を軽減したいなら、返済期間が35年を超える住宅ローンを検討するのも有効です。若い人向けの住宅ローン商品のなかには、40年ローンや50年ローンといった返済期間の長いものも存在します。

大半の商品は80歳までに完済することが求められるため、完済時年齢から逆算して借り入れを検討する必要があります。また、定年による収入減少が予想されるため、定年以降もローン返済が続くような借り方は避けたほうがよいでしょう。

繰り上げ返済計画を立てる
たとえ固定金利で返済額が一定であっても、時期によって返済負担が重くなる可能性があります。子どもが大学に進学して支出が増える時期や、定年退職や役職定年で収入が減る時期などは、特に返済が苦しくなることが想定されます。

こうした事態に備えて検討したいのが繰り上げ返済です。住宅ローンの繰り上げ返済には「返済額軽減型」「返済期間短縮型」の2種類があります。月々の返済額を低減する返済額軽減型を選ぶ、返済期間を短くする返済期間短縮型により支出増・収入減を見込む時期までの完済を目指す、といった対策を検討しましょう。

住宅ローンの繰り上げ返済資金だけでなく、教育資金や老後資金、将来のリフォーム費用などを計画的に貯蓄しておくことも大切です。

まとめ

返済期間35年のフルローンで2,000万円のマイホームを購入する場合、月々の返済額は約6.5万円です。返済負担率の上限とされる35％を基準にすると、年収が250〜260万円程度でほかに借り入れのない人であれば、2,000万円の住宅ローンを組める金融機関が見つかる可能性はあります。

ただ、無理なく返済するには、返済負担率が25％以下になるよう調整するのがおすすめです。頭金を入れる、繰り上げ返済をする、返済期間の長いローンを利用するなど、月々の返済負担を軽減するための対策を打っておきましょう。