ローンの残っている家を売って住み替えることは可能？ 条件や進め方を解説します

住宅ローン返済中でも、転勤やライフスタイルの変化などで住み替えが必要になることがあります。新たに家を購入すると二重に住宅ローンを返済しなくてはならないため、負担が重くなることを不安に感じている人は多いでしょう。そんな不安を払拭すべく、この記事では住宅ローンが残っている家を売って新しい家に住み替える方法について解説します。

住宅ローンが残っている家を売ることは可能？

結論からいうと、住宅ローンが残っていても売却することは可能です。ただし、物件の引き渡しまでに住宅ローンを完済することが条件になります。

住宅ローン返済中の家には抵当権が設定されています。抵当権とは不動産に設定される担保権の一種で、住宅ローンが滞納されたときに債権者である金融機関が物件を差し押さえられる権利です。

抵当権付きの物件はいつ差し押さえられてしまうのか分からず、こういった物件を購入する人はほぼいないと考えたほうがよいでしょう。住宅ローンを完済して抵当権を抹消してからでないと、基本的に買い手はつきません

そのため、住宅ローン返済中の家を売るときは売却代金で住宅ローンを完済し、同時に抵当権抹消の手続きをとるのが一般的です。

しかしながら、期待した価格で売れなかったり残債が多かったりして、売却代金だけでは住宅ローンを完済できないケースもあります。ちなみに、住宅ローンの残債が売却代金を下回る状態は「アンダーローン」、上回る状態は「オーバーローン」と呼ばれます。

アンダーローンの場合
アンダーローンの場合は売却代金で住宅ローンを完済できるため、問題はありません。余ったお金は売却時の諸経費や新居の購入費用の一部などにあてられるので、ゆとりをもった住み替えができるでしょう。

オーバーローンの場合
オーバーローンになる場合は、不足分を工面し完済するようにしなければなりません。住宅ローンを完済できなければ、抵当権抹消はできないからです。

なお、住み替えが必要な理由が「住宅ローンの返済が厳しい」ということなら、金融機関に相談のうえ抵当権を外し売却する「任意売却」という方法をおすすめします。

住宅ローンを滞納すると抵当権が行使されて競売にかけられますが、売却価格は市場相場の半値ほどになるのが一般的です。一方、任意売却は相場に近い価格での売却が可能で、競売に比べてさまざまなメリットがあります。気になる場合は、任意売却の実績が多い不動産会社へ相談してみてください。

オーバーローンでも家を売る方法

基本的には物件の引き渡しまでに住宅ローンを完済することが条件ですが、残債があっても住み替えできないわけではありません。ここからは、オーバーローンの場合に検討したい三つの方法を紹介します。

残額を貯蓄から出す
売却価格と残債の差額を貯蓄などの自己資金で補い、住宅ローンを完済できれば売却が可能です。

ただし、自己資金の全額を投入するのはおすすめできません。購入時と同じく売却時にも仲介手数料や登記費用などの諸費用が発生します。また、引っ越し費用や新居購入にかかる費用なども残しておく必要があります。そのため、差額が比較的少ない場合に検討したい方法です。

住み替えローンを利用する
住み替えローンは、返済中の住宅ローンの残債と新居の購入資金を合わせて借り入れできるローンです。

自己資金がない状態でも、住み替えローンが利用できれば住宅ローンを完済でき、売却が可能になります。ただし、借入額が大きくなるため審査は厳しめです。また、一般的な住宅ローンに比べ、金利が高めに設定されていることにも注意してください。

なお、住み替えローンの決済は売却と購入が同日に行われます。売却活動と新居探しを計画的に進める必要があるため、不動産会社に相談してスケジュールを組むようにしましょう。

つなぎ融資を利用する
つなぎ融資とは、一時的な資金不足を補える短期間の融資のことをいいます。借入期間は1ヶ月から1年以内と短く、新居購入の融資が実行されるまでに必要な契約金などの支払いに利用されることが多いでしょう。

オーバーローンの残債にあてることもできますが、期間内に返済できなければ遅延損害金を請求されます。金利も高めなので、短期間で返済できる見込みがない場合はおすすめできません。

住宅ローンが残っているときに住み替える方法

住み替えの進め方には大きく分けて「売り先行型」と「買い先行型」の2パターンがありますが、なるべくなら同時に進めていくのが理想的です。ここでは、住宅ローンが残っている状態で住み替える場合の注意点について解説します。

売り先行型
売却を済ませてから新居を購入するパターンを「売り先行型」といいます。売却代金が手元に入るため、新居購入の資金計画が立てやすくなることがメリットです。じっくりと売却活動ができるので、希望どおりの価格で売れるまで待つことができます。

ただし、住みながら内見対応しなければならないため、家の中の片づけや日程調整で忙しい思いをするかもしれません。また、売却が決まれば家を引き渡すことになり、新居が見つかるまでの仮住まいが必要です。

仮住まい、新居と二度の引っ越しをしなくてはならず、賃貸住宅に住む場合は家賃も発生します。新居が見つかるまでの期間が長くなれば、それだけ出費が大きくなることに注意してください。

買い先行型
「買い先行型」では、新居の購入・転居を済ませてから旧居を売却します。そのため、住みながらの内見対応や仮住まいは不要です。新居選びに時間をかけられるため、納得のいく住み替えができるでしょう。

ただし、住宅ローン返済中の住み替えで買い先行型を選ぶ場合は、入念に計画を練る必要があります。

売却が決まるまで住宅ローンや固定資産税・都市計画税を、新居・旧居と二重に支払わなくてはならず、負担が重くなるためです。売り急ぐあまりに大幅な値引きをすれば資金計画に狂いが生じかねません。特にオーバーローンでの買い先行は避けたほうがよいでしょう。

同時並行型
売却活動と新居探しを同時に進めるパターンは「同時並行型」と呼ばれます。スムーズに進められれば仮住まいの費用や手間が節約でき、住宅ローンを二重に返済することもないため、最も理想的な流れといえるでしょう。

しかしながら、売却も購入も都合よく決まるとはかぎりません。売り主・買い主をはじめ関係者のスケジュール調整も必要で、決断力と行動力が求められます。なお、住み替えローンでは売却と購入の決済タイミングを合わせなくてはならないため、同時並行型で進めていくのが一般的です。

住宅ローンが残っている家を売って住み替えるときの手順

住み替えの流れも簡単に押さえておきましょう。ここでは、住宅ローンが残っている家の売却と購入について、それぞれの一般的な流れを紹介します。

【売却】
1.住宅ローンの残債を確認する
2.不動産会社に査定を依頼し、売却希望額を決める
3.不動産会社と媒介契約を結び、売却活動をスタート
4.購入希望者との条件が合えば売買契約を締結する
5.決済（売却代金で住宅ローンを完済し、抵当権抹消手続きを行う）
6.引き渡し

【購入】
1.物件を探す
2.売り主と交渉を行い、条件が合えば契約
3.新居購入のための住宅ローンを申し込む
4.引っ越し

前述のとおり、オーバーローンの場合は貯蓄を取り崩したり、つなぎ融資や住み替えローンを利用したりして、住宅ローンを完済しなくてはなりません。高く売れればその分残債を少なくできます。査定は複数の不動産会社に依頼し、比較検討したうえで信頼できる不動産会社を選ぶようにしてください。

まとめ

住宅ローンが残っていても新しく家を購入して住み替えることは可能です。しかし、住宅ローンを完済して抵当権を抹消しなくては売却できません。

完済には売却代金をあてるのが一般的ですが、完済できない場合は不足分を自己資金で補うか、つなぎ融資や住み替えローンなどを利用することになります。住み替えローンでは売却と購入の決済が同日に行われるため、不動産会社に相談しながら計画的に行動するようにしてください。