70歳でも住宅ローンは組めるのか？ 住宅購入時の注意点も解説！

70歳を過ぎて家の購入を検討する場合、老後資金をすべて住宅購入にあてるのではなく、住宅ローンの利用を考える人もいるでしょう。
しかし、住宅ローンの申し込みにはさまざまな条件が存在し、その中には年齢の条件もあります。実際に70歳で住宅ローンを申し込むことは可能なのでしょうか。
本記事では、70歳で住宅ローンを利用できるかどうかを解説するとともに、70歳で家の購入を検討する際に比較できる検討内容について紹介します。

70歳で住宅ローンを組むことはできるのか？

住宅ローンの申し込み条件は金融機関によって異なります。年齢制限を設けているところがほとんどで、多くの金融機関は申込時もしくは契約時の年齢を満65歳未満としています。ただし、なかにはみずほ銀行やイオン銀行のように申込時の年齢を満71歳未満としているところもあるので、住宅ローンに申し込める可能性が全くないわけではありません。

とはいえ、70歳で住宅ローンを利用できる金融機関はかなり限られています。しかも、完済期間を満80歳未満と設定しているところが多いため、実際に借り入れられたとしても10年ほどで返済しなければならず、返済能力によっては借入可能額が少なくなることも考えられます。

ちなみに住宅金融支援機構が民間の金融機関と提携して提供している【フラット３５】は、申し込み条件を「申込時の年齢が満70歳未満の方」としているため、70歳での利用はできません。

70歳で住宅を買いたい人が検討すべき手段とは？

では、70歳（70歳以上）の人が住宅を購入する場合、一般的な住宅ローンの利用以外にどのような選択肢があるのでしょうか。
検討すべき手段には以下のものが挙げられます。

リバースモーゲージ型住宅ローン
リバースモーゲージ型住宅ローンとは、現在保有している自宅を担保にして金融機関から融資を受け、生存期間中の返済は利息のみ、元本の返済は契約者が亡くなってから自宅を売却した金額で行うか、相続人が自宅を相続する場合などでは相続人が現金で元本の返済を行う仕組みの資金調達方法です。
担保評価となるのは主に自宅の土地部分ですので、戸建ての住宅を保有している人に向いています。

リバースモーゲージ型住宅ローンには「リコース型」と「ノンリコース型」があり、リコース型を選ぶと、契約者が亡くなった際に自宅を売却しても売却額が元本額に達しなかった場合には、相続人が残金の返済義務を負うことになります。
ノンリコース型の場合、仮に自宅を売却した際に債務が残ったとしても、相続人はその債務を返済する義務を免れます。
そのためリコース型とノンリコース型を比較すると、ノンリコース型のほうが、金利が高く設定される傾向にあります。

リバースモーゲージ型住宅ローンのメリットは、毎月の返済が利息分のみと少ないため、老後生活における家計への負担増を避けられることです。その反面、資産価値の高い不動産を所有していないと希望する金額までの融資が受けられないことや、担保となる不動産の評価が定期的に見直されるため、不動産市場の下落によっては元本の一括返済を求められるといったデメリットがある点に注意しておく必要があります。

リ・バース60
【フラット３５】を提供している住宅金融支援機構では、満60歳以上の人を対象に【リ・バース60】という商品を提供しています。【リ・バース60】も【フラット３５】と同様に金融機関と提携して提供しているため、利用の際の詳細条件は金融機関によって異なります。

仕組みはリバースモーゲージ型住宅ローンと同じで、融資を受けた際の資金使途は住宅の建設や購入、リフォームのほか、住宅ローンの借り換えなど住宅に関係する用途全般に利用できます。ただし、生活資金や事業資金としての利用はできません。

利用にあたっては、申込時の年齢が満60歳以上であることが条件ですが、満50歳以上でも利用可能です。ただし、満50歳以上満60歳未満の場合は融資限度額が低くなる点に注意が必要です。

ちなみに【リ・バース60】の融資限度額は、担保となる不動産の評価額の50％～65％（ただし8,000万円以下）です。さらに申込時の年齢が50歳以上60歳未満の場合、融資限度額は担保となる不動産の評価額の30％もしくは8,000万円以下となります。

【リ・バース60】を利用することで、生存期間中の返済を利息のみに抑えられることや、高齢でも融資が受けられるといったメリットがあるものの、融資限度額の上限が決まっていることや、途中で繰り上げ返済や一括返済などで完済しない限り、最終的に契約者およびその配偶者が亡くなるまで返済が終わらないというデメリットもあります。

リースバック
リースバックも不動産を活用した資金調達方法という意味ではリバースモーゲージ型住宅ローンと同じですが、リースバックの場合、自宅をリースバック業者に売却してまとまった資金を得、その後は賃料を支払うことで売却した自宅に住み続けることができるといった違いがあります。

そのため、住み替えは考えていないが、自宅を活用してまとまった資金を調達したいと考えている人に向いています。

リースバックを利用することで、売却した後も自宅に住み続けられるため、近所に自宅を売却したことを知られずにすむといったメリットや、資金使途が原則として自由であるというメリットがあります。その反面、売却価格が相場よりも低く、また、住み続けるために支払う家賃も利回りを基に計算されるため、周辺の家賃相場よりも高くなる場合があるといったデメリットがある点に気をつけておきましょう。

現金一括購入
金融機関からの融資は受けず、退職金や自宅を売却して調達した資金を、新たな自宅の購入にあてるという選択肢もあります。

この場合は新しい家を現金一括で購入することになるので、融資を受けるときと違い利息の負担を考えなくて済むといったメリットがあります。しかし自宅を売却したくても、物件によっては買い手が見つからないなど売却までに時間がかかる可能性や、希望していた価格で売れない可能性がある点がデメリットです。

また、退職金を家の購入資金にあてることにより、老後の生活資金がその分減ることになるため、予想よりも早く資金が枯渇する可能性が高くなるという点にも注意しておく必要があります。

現金一括購入を考える際には、残った資金で老後の生活を送れる余裕があることを確認したうえで実行に移すようにしましょう。

70歳で住宅を購入する人が注意すべきポイントとは？

70歳で住宅を購入するなら、以下の点に注意しましょう。
・老後資金を確保する
・相続や売却も想定する
それぞれのポイントについて、次項で詳しく解説します。

老後資金を残しておこう
日本人の平均寿命は年々延びる傾向にあり、その分老後の期間も長くなっています。自宅の購入資金を調達でき、念願の住まいを確保したあとの長い老後生活を送るためには、生活資金が必要です。年齢を重ねていけば、医療費や介護費用の問題も発生します。さらに、自宅を所有することで発生する家の修繕費用や固定資産税などの費用も考えておかなければなりません。

せっかく家を購入できたにもかかわらず、返済や生活費以外の費用などが負担になり最終的に家を手放さなければならなくなるといった事態は避けたいものです。

そのためにも、自分たちがどのような老後生活を送りたいのかを考え、生活のために必要な資金を、年金収入以外でどれだけ確保すべきかを事前に把握しておくことが重要です。その資金を確保したうえで、家を購入する資金の調達方法や、そもそも家を購入するべきかを検討するようにしましょう。

仮に年金収入に余裕があると思っていても、今後の物価上昇に伴うインフレリスクに耐えられるかも併せて考えておくことが大切です。

相続や売却も想定して住宅購入を決断しよう
高齢になって家を購入する際には、相続が発生した後に、相続する人が処分に困るようなことがないかも考えておきましょう。また、介護施設などへの入居を考えたときに売却しやすい家であるかも気をつけておきたいポイントです。

万が一認知症などの状態になった場合、家族が自分の代わりに家の売却手続きなどを行えるよう、事前に家族信託などの契約を結んでおくことも有効策となり得ます。

まとめ

70歳で一般的な住宅ローンを利用することは不可能ではありませんが、利用できる可能性はかなり低いといえます。
そのため、70歳以上で家の購入を考える際には、住宅ローン以外にリバースモーゲージ型住宅ローンやリースバックなども併せて検討しましょう。

70歳ともなれば主な収入は年金のみになりますので、老後資金を確保でき、さらに相続が発生した際の対策や途中での売却の可能性も加味して、家を購入するべきか、購入するならどのような資金調達の方法を選ぶかについて、それぞれの資金調達方法がもつメリットやデメリットを踏まえて検討することをおすすめします。