この特徴があったら要注意！ 事故物件の見分け方と調べ方を解説！

周辺相場に比べてリーズナブルで魅力的な物件だと思ったら、事故物件だったという経験のある人もいるかもしれません。事故物件とは、自然死や不慮の事故死以外の理由で人が亡くなったり、人の死によって特殊清掃が必要になったりした経緯のある物件のことです。

事故物件には特有の記載事項などもあり、物件情報を見れば事故物件だと予想できる場合があります。

この記事では、事故物件に住みたくない人に向けて、事故物件の見分け方や調べ方を解説していきます。

事故物件とは？

そもそも事故物件とは過去に人が亡くなっていて、宅地建物取引業者が買主や借主に対して告知すべきがある物件のことを指します。

従来は事故物件の定義が統一されておらず、どこまで告知するかは不動産会社の判断に委ねられていましたが、入居後に心理的瑕疵が発覚してトラブルに発展するケースも散見されました。

こうしたことから、国土交通省は2021年10月「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を策定し、事故物件として告知すべき範囲の判断基準を示しました。ただし、当ガイドラインは法的に守らなければならないものではありません。

当ガイドラインでは、自殺や殺人事件が発生した物件や、孤独死などにより特殊清掃が行われた物件を告知すべき物件として定義しており、自然死や不慮の事故死は基本的に対象外です。

事故物件という名称以外で告知される場合もあり、たとえば地方住宅供給公社の物件では「特定物件」、UR都市機構の物件では「特定募集物件」という名称が用いられます。

この記載があったら要注意！ 事故物件特有の記載事項とは？

事故物件には特有の記載事項があり、物件情報を見ただけである程度予想がつきます。続いては、書かれていたら「事故物件かもしれない」と疑ったほうがよい記載事項を紹介していきましょう。

告知事項あり
「告知事項あり」という記載がある物件は、高確率で事故物件だと考えられます。

告知事項とは「物件を借りようとしている人が、その事実を知っていたら借りない可能性がある、当該物件の重大な瑕疵や事実」のことです。該当する物件では、貸主から借主に対して事前告知が義務付けられています。

告知事項にあたる重大な瑕疵や事実としては、大きく「心理的瑕疵」「物理的瑕疵」「環境的瑕疵」「法的瑕疵」の4つが挙げられます。

●心理的瑕疵：過去に自殺や殺人事件が発生したり、孤独死などにより特殊清掃を実施していたりする物件
●物理的瑕疵：雨漏りやシロアリによる食害、耐震強度不足など物理的な欠陥のある物件
●環境的瑕疵：悪臭や騒音を生じる施設が近くにあったり、指定暴力団に関係する人物が近くに住んでいたりするなど、周辺環境に懸念事項のある物件
●法的瑕疵：建築基準法や都市計画法といった関連法案に抵触していて何かしらの使用制限のある物件

4つの告知事項のうち「心理的瑕疵あり」と書かれている物件は、事故物件であることがほぼ確定と考えられるでしょう。

相場より大幅に安い賃料
告知事項の記載の有無にかかわらず、周辺相場に比べて大幅に賃料が安い物件は事故物件の可能性があります。なぜなら、心理的瑕疵のある物件は借りたくないという人が多く、賃料を下げないと借り手がつきにくいからです。

たとえば、過去に殺人事件が発生した物件では家賃が半額程度に設定されるなど、相場と比べて賃料が大幅に減額されている場合があります。なかには、同じ物件内であっても他の部屋より賃料が安く設定されるケースも見られます。

減額幅はケースバイケースであり、相場に比べて1割程度の減額であれば関係ない可能性もありますが、2〜3割以上安い場合には、何かしらの事由が存在すると考えたほうがいいでしょう。

不自然なリフォーム
築年数が浅いにもかかわらず、不自然にリフォームされている物件も注意が必要です。特に部屋の一部のみリフォーム済みとなっている物件は、過去にその場所で人が亡くなった事故物件である可能性が考えられます。

内見時やサイトに掲載されている写真で、一部だけ真新しくなっているような物件は注意しましょう。また、物件情報に一部リフォーム済みである旨が書かれている物件も要注意です。

ただし、築年数の古い物件では、資産価値向上や家賃を維持するためにリフォームを実施したという可能性もあり、一部がリフォームされているからといって必ずしも事故物件とは限りません。

マンション名・アパート名が変わっている
殺人事件や自殺が発生したマンションやアパートは、インターネットなどで検索に引っかからないように物件名称を変更するケースがあります。住所などを検索して変更前の物件名が出てくる場合には、事故物件の可能性が少なくないと考えられるでしょう。

オーナーチェンジに合わせて物件名を変えるケースもあるため、それだけで判断するのは難しいですが、旧物件名でインターネット検索してみると何か情報を得られるかもしれません。

定期借家
契約期間が満了すると自動的に契約が更新される普通借家契約に対し、期間満了によって契約が終了するのが定期借家契約です。定期借家契約が設定されている賃貸物件も、事故物件の可能性が低くないと言われています。

事故や事件などが発生した後、1人目の借主と短期の定期借家契約を締結し、期間満了後に賃貸する2人目以降については告知することなく、通常の賃料で貸し出すというケースが見られるためです。

オーナーが転勤している期間のみ貸し出しているなど、事情があって定期借家契約としている物件もあるため、定期借家契約であるからといって必ずしも事故物件とは限りません。

しかし、期間満了に伴い原則退去しなければならないため、定期借家契約の物件を借りること自体、借主にとってはデメリットが大きいと言えます。

フリーレント付
賃貸開始から一定期間、家賃を無料にする設定をフリーレントと言います。借り手がつきにくい事故物件に客付けをするため、フリーレントを設けるケースがあるので注意が必要です。

フリーレント期間はオーナーに収入が入りません。そのため、一般的に1〜3ヶ月の短期間で設定されます。閑散期や単に物件そのものの人気が低いケースであっても、借り手をつける目的で短期間のフリーレントが設定される場合があります。

3ヶ月以上にわたるフリーレントが設定されている物件は、特に事故物件の可能性が高いと考えられるでしょう。

事故物件の調べ方

ここまで解説してきた事象に該当し、事故物件ではないかと疑われる場合の調べ方について紹介していきます。

不動産会社の担当者に聞く
最も手っ取り早く確実な方法は、不動産会社の担当者に聞くことです。入居希望者から質問を受けたら、不動産会社の担当者は正直に答えなければならないとされているためです。

具体的には宅地建物取引業法第47条第1号において、一定の事項に関して、宅地建物取引業者が「故意に事実を告げず、又は不実のことを告げる行為」を禁じています。

先に紹介した国土交通省のガイドラインでは、告知すべき期間はおおむね3年とされていますが、実際には明確なルールがあるわけではありません。ガイドライン内でも「事件性、周知性、社会に与えた影響等が特に高い事案はこの限りではない」とされています。

また、事象発生後から2人目以降の入居者には告知義務がないといった決まりも特に定められていません。複数の不動産会社に質問して、「事故物件ではない」「告知事項はない」という回答が返ってくるようであれば、その物件は事故物件ではない可能性が高いとみていいでしょう。

事故物件サイトで確認する
最近では、Web上で事故物件をまとめたサイトが公開されています。事故物件ではないかと疑われる場合には、その物件がサイトに掲載されていないか調べてみるのも有効です。過去に事件や事故が発生した物件では、いつどのような事象が発生したのかというところまで確認できます。

ただ、こうしたサイトは間違った情報や真偽不明の情報も含まれるほか、単にまだ情報が投稿されていないだけという可能性も考えられます。サイトに掲載されているかどうかだけで、事故物件か否かを判断するのはおすすめできません。

まとめ

物件情報に「告知事項あり」と記載されていたり、賃料が周辺相場に比べて明らかに安かったりと、事故物件には一定の共通する特徴があります。気になる物件についてこうした情報を見つけた際には、事故物件でないことをあらかじめ確認したいところです。

疑わしい場合には、Webサイトなどの情報だけで判断せず、まずは不動産会社の担当者に聞いてみるとよいでしょう。