賃貸物件を途中解約するには？注意点や違約金が発生する条件を解説

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賃貸は2年契約の物件が多く、契約期間が満了する前に、定められた期限内で、更新するか、退去するのかを選択しなければならない。しかし、契約期間中に引っ越したい場合は、途中解約が必要となる。途中解約をするにはどのような手続きが必要なのだろうか。また、違約金はどのような場合に発生するのだろうか。
今回は、賃貸の途中解約に必要な手続きや違約金が発生する条件のほか、途中解約をするときの注意点などを見ていこう。

賃貸の途中解約は可能？

2年ごとに契約更新が必要など、期間が定められている賃貸借契約は、契約期間も借主が守るべき契約内容という扱いになる。そのため、借主の都合で一方的に途中解約することは原則として認められていない。
ただし、賃貸借契約に「解約条項」がある場合は、例外的に借主から途中解約が可能だ。まずは、賃貸借契約書で「解約条項」があるかどうかを確認しよう。
また、賃貸の途中解約は、借主と貸主のどちらの都合で行われるのかによって、解約までに必要な期間や手続き方法が異なるため、ここで確認しておこう。

借主都合の途中解約の場合
転勤や新居の購入など、借主の都合で賃貸物件を途中解約する場合は、管理会社やオーナーへ事前に退去予告を申し入れる必要がある。いつまでにその申告が必要なのかは賃貸借契約書に記載されているため、必ず確認しよう。
一般的には、退去希望日の1ヵ月前までに退去予告の申し入れが必要なケースが多い。なお、物件によっては、2ヵ月以上前の申告が必要な場合もあるため注意が必要だ。

貸主都合の途中解約の場合
借主ではなく、貸主の都合で途中解約をする場合もある。その場合は、6ヵ月前までに貸主から借主へ途中解約を申し入れる必要がある。また、貸主の都合で途中解約となる場合は、賃貸の建替えや廃業など、途中解約をする正当な理由がなければならない。
なお、家賃の滞納やペット不可物件でのペット飼育など、借主が契約違反したことが原因で途中解約となる場合は、貸主から一定の期間内での改善の催告を行った後に、契約解除を求めることが可能だ。

賃貸の途中解約で違約金は発生する？

途中解約の申し入れのタイミングを、退去希望日の1ヵ月前までと定めている賃貸の場合は、そのタイミングまでに申し入れることで違約金が発生しないケースが多い。
ただし、一部の賃貸では、期間内に申し入れても違約金を請求されることがある。初期費用が少ない物件や相場よりも家賃が安い物件など、条件の良い物件は特に注意したい。
一方、定められた期間内に途中解約の申し入れができなかった場合は、途中解約を申し入れた日から1ヵ月分の家賃を支払うことで途中契約が可能となるのが一般的だ。
基本的には、退去予告をするタイミングによって、違約金が発生するかどうかが異なるということを押さえておこう。
違約金の発生する条件については、賃貸借契約書に記載があるため、途中解約の申し入れをする前に必ず確認することが大切だ。

賃貸物件の途中解約に関する注意点

賃貸物件を途中解約したいときには、まず賃貸借契約書を確認することが重要だ。それと併せて、賃貸の途中解約をする際には、次の4つのポイントに注意しよう。

契約方法が定期借家契約の場合は途中解約ができないことがある

賃貸契約には、「普通借家契約」と「定期借家契約」の2種類がある。

・普通借家契約
普通借家契約は、基本的に定められた期間ごとに更新する取り決めがある。
退去希望日の1ヵ月前にはその旨を管理会社やオーナーへ申し入れるなど、途中解約についてのルールが賃貸借契約上で定められているケースが多い。

・定期借家契約
定期借家契約は、自由に契約期間を設定できて、1年未満の短期契約も可能。普通借家契約と異なり、定期的な更新がない。

このうち、定期借家契約は途中解約が認められないケースもある。これは、更新がない分、貸主側は定めた契約期間は必ず借りてもらえるという前提で契約を結ぶためだ。
途中解約ができたとしても、残りの契約期間分の家賃を請求されるケースがあるので注意が必要だ。

原状回復費用がかかる可能性がある
賃貸物件の借主には、基本的に「原状回復義務」がある。原状回復とは、退去の際に部屋を借りたときと同じ状態に戻すというものだ。
補修が必要な箇所がある場合、その費用は物件を借りる際に支払っていた敷金から差し引かれ、それでも足りない場合に原状回復費用として借主が追加で支払うことになる。
原状回復の対象となるのは、壁や床の大きな傷や穴、カーペットの落ちない汚れ、喫煙によるヤニやにおいなど。原状回復についても、賃貸借契約書でよく確認しておこう。

急すぎる退去は基本的に認められない
「急に引っ越さなければならなくなった」「数日中に別の物件に移りたい」など、早急に途中解約したい場合もあるだろう。しかし、賃貸の管理会社やオーナーは急すぎる退去について、基本的には認めないため注意したい。
どうしてもすぐに引っ越さなければならない場合は、途中解約の違約金を請求される可能性もある。引越しが決まったら、早めに管理会社やオーナーに申し入れよう。

退去予告の記録を残してトラブルを防ぐ
賃貸トラブルの中には、「予告期間内に退去予告をした・していない」で借主と貸主がもめるケースもある。こうしたトラブルが原因で、スムーズに引っ越せなくなってしまう事態を避けるためにも、電話ではなくメールやFAX、書類などで退去予告に関する記録を残しておくことも大切だ。

賃貸の途中解約ルールは必ず賃貸借契約書を確認しよう

今回は一般的な賃貸の途中解約に関するポイントを紹介したが、具体的な退去予告の方法や違約金が発生する条件などは物件ごとに異なるため、途中解約を検討し始めたら、まずは必ず賃貸借契約書を確認しよう。
違約金や退去予告に関するトラブルを避けるためにも、途中解約を決めたらなるべく早めに管理会社やオーナーへ申し入れることが重要だ。

※この記事はREISM株式会社が運営するREISM Styleの記事を一部編集、転載しています。