住み替えローンとは？ メリットやデメリット、利用の流れなどを解説！

「家族が増えて今の家が手狭になった」「転職することになった」など、さまざまな事情で持ち家から住み替えなければならないケースもあるでしょう。家を売却しても住宅ローンの残債がある場合は、住み替えローンを利用すれば新たに住宅を購入することが可能です。ただし、住み替えローンを利用する際は、メリットとデメリットの双方を把握しておく必要があります。そこで今回は、住み替えローンについてわかりやすく解説します。

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住み替えローンとは？

住み替えローンとは金融機関が扱う、一般の住宅ローンとは異なる商品のことです。買い替えローンと呼ばれることもあります。まずは概要について解説します。

住み替えローンの仕組み
住み替えをするために新たに住宅ローンを利用する際は、現在の住宅ローンを完済して抵当権を抹消しなければなりません。抵当権が残っている状態で、新たに別の住宅ローンの契約ができないためです。しかし、住み替えローンなら、現在借りている住宅ローンの残債と、新居を購入するための資金を合わせて借り入れできるため、住宅ローンが残る場合でも住み替えを実現できます。

住み替えローンのメリット

住み替えローンは、ライフステージの変化に合わせた柔軟な住み替えを可能にするサービスです。住み替えローンを利用することで、どのようなメリットがあるのか解説します。

自己資金が足りなくても住み替えができる
家を住み替える場合、現在の家を売却して得た資金と、元からある自己資金を合わせて、新居の購入費用にあてるのが一般的です。住宅ローンの返済が終わっていない場合は、家を売却して住宅ローンを完済できればいいですが、往々にして完済には足りないものです。

そのような場合に、住み替えローンを利用すれば、家の売却額と自己資金に、新たな借入額も加算して新居の購入費用にあてられます。このように、以前の住宅ローンの残債があっても、貯金を大きく減らすことなく、住み替えが実現できる点が大きなメリットです。

住宅ローンをまとめられる
住み替えローンなら、旧居の残債分と新居の住宅ローンをまとめて借りられます。旧居の住宅ローンを完済して抵当権を抹消できるため、二重に住宅ローンを組む必要がなく、資金管理がしやすくなる点もメリットです。

仮に以前の住宅ローンをそのままにして、2本目の住宅ローンが組めたにしても、月々の返済額が多くなり家計の負担になってしまいます。住み替えローンを新たに利用すれば、現在の家計状況に応じて毎月の返済額を調整できるため、無理のない返済計画が立てられます。

住み替えローンのデメリット

住み替えを希望しても住宅ローンの残債がネックとなる人にとって、住み替えローンは有益なサービスといえます。しかし、利用できない場合や、利用しないほうがよい場合もあります。どのような点がデメリットになるか解説します。

債務が増える
住み替えローンの性質上、旧居の残債と新居の住宅ローン、両方の債務を抱えることになるため、借入総額が高額になってしまいます。通常の住宅ローンは優遇金利が適用されているため、支払利息が安く抑えられているのに対して、住み替えローンでは特に金利の優遇がありません。また、金利タイプの選択の自由度が少ないこともデメリットです。そのため、現在支払っている住宅ローンよりも金利が高くなり、返済負担が大きくなる可能性があります。

金利や金利タイプは金融機関によっても変わってくるため、比較検討してみることをおすすめします。月々の返済額や返済期間なども慎重に検討する必要があるでしょう。

融資条件が厳しい
住み替えローンは、通常の住宅ローンよりも借入額が多くなり金利も高いため、返済総額が高額になりがちです。そのため、最初に住宅ローンを組んだときよりも融資条件が厳しくなることがあります。

住み替えローンの融資額は、新居の住宅ローンに旧居の残債分を加えた金額となります。この融資額が新居の担保価値以上になるため、金融機関としても審査には慎重です。そのため、一般的な住宅ローンよりも融資条件が厳しい傾向にあるのはやむを得ないでしょう。

審査では年収や勤続年数、健康状態、家族構成、ローンやクレジットの返済履歴などがチェックされます。各金融機関により基準や条件はさまざまなので、利用したい金融機関に相談してみましょう。

通常の住宅ローンよりも流れが複雑になる
住み替えローンを利用して新居を購入する場合、旧居を売却することが前提となります。物件が売れないと住み替えローンによる融資が受けられません。なかなか物件が売れない場合、価格を下げるのも一つの方法ですが、売却価格が融資額にも影響してきます。

また、住み替えローンでは旧居の抵当権抹消と新居の購入を同日に行うのが一般的です。そのため、売却と購入のタイミングを合わせる必要も出てきます。通常の住宅ローンよりも流れが複雑になるため、まずは金融機関や不動産会社へ相談してみましょう。

住み替えローンを利用できない場合は？

住み替えローンを利用できない場合は、ほかの方法で融資が受けられないか検討しましょう。住み替えローンは、そもそも旧居の売却と新居の購入の決済を原則として同日に設定する必要があります。旧居の売却までに時間がかかる、適当な新居が見つからないなどで、売却と購入のタイミングが合わない場合は、つなぎ融資を利用するのが一般的です。

原則として住宅ローンは居住する家の1軒分しか組めません。しかし、返済に余裕があるなど条件が合えばダブルローンを組むことも可能です。ただし、旧居の残債と新居の住宅ローンの二重の返済となり、家計の負担が増えるため慎重な判断が求められます。

まとめ

いざというときのために、手元にある預貯金はなるべく減らしたくない人が多いのではないでしょうか。住み替えローンなら、自己資金を捻出しなくても住み替えが可能になります。ただし、先に組んだ住宅ローンの残債と合わせると必然的に返済額が大きくなってしまうため、事前に綿密な返済計画を立てておく必要があります。

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