【2024年4月から】土地・建物の相続登記の申請義務化とは？改正内容と対処方法について解説

2022.09.03 ARUHIマガジン編集部

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2024年4月から、土地・建物の相続登記の申請が義務化されることはご存じでしょうか。2022年8月時点は、土地や建物を相続しても登記変更の手続きをする義務はありません。登記変更しないとその土地を売れなくなるなどの不利益はありますが、そのままにしていても法的に問題はない状態です。

この記事では、どのような制度なのか、気をつけるべきところはどこか、といったことを説明します。

相続登記とは

相続登記とは、正式には「相続による所有権登記」といい、土地や建物などの不動産の所有者が亡くなったとき、その不動産を相続する人の名義に登記を変更する手続きのことです。

「所有者不明土地問題」とは

所有者不明土地とは、登記簿を閲覧しても真の所有者が誰だかわからない、記された住所に連絡がつかない、といった状態の土地のことです。

土地の所有者がわからないと、公共事業や再開発などのときに所有者に連絡がとれず、円滑な土地活用ができません。所有者不明土地は、すでに九州本島を上回るほどの面積があるともいわれているにも関わらず、高齢化によりさらに深刻化するのではないかと懸念されています。

相続登記を怠ると、名義人は連絡がつかない亡くなった人のままになるため、所有者不明土地問題を考えるときの大きな問題といえます。

土地・建物の相続登記の申請義務化とは

土地・建物の相続登記の申請義務化とは、「土地や建物を相続したときには、必ず相続人の名義に登記を変更しなければならない」というものです。この申請には期限があり、基本的に相続により土地や建物の所有権が自分にあることを知った日から3年以内に相続登記をしなければなりません。

ただし、例外として遺産分割の話し合いとなった場合は、遺産分割が成立した日から3年以内となります。これらは法律で定められているもので、正当な理由なく相続登記をしなければ10万円以下の過料が発生します。

そのほか登記関連の改正事項

所有者不明土地問題を解決するための改正事項は、土地・建物の相続登記の申請義務化だけではありません。そのほかの登記関連の改正事項について解説します。

相続人申告登記の新設
不動産を複数人が相続するときに、どのように分割するのか話し合いが行われることがあります。その話し合いが決まるまでの間、当該の不動産は複数の相続人で共有している状態です。このとき、まだ法定相続分の割合などが確定できないため、相続登記をするためにはすべての相続人がわかる戸籍謄本などが必要となります。

相続人申告登記とは、共有状態で登記するときの手続きを簡易化するための仕組みです。この仕組みでは、土地や建物の相続が開始したことと、自身がその相続人であることを登記官に申し出るだけで、相続登記の義務は怠っていないとみなされます。1人の相続人が相続人全員分をまとめて申し出ることが可能になり、全ての相続人を把握するための資料は必要なくなります。

所有不動産記録証明制度
所有不動産記録証明制度とは、特定の人が所有する不動産の一覧を明らかにする制度です。この制度を利用すると、自分自身や亡くなった人が登記の名義人になっている不動産をリスト化し発行してもらえます。亡くなった親や兄弟などの不動産にどのようなものがあるのか把握できるようになり、相続漏れが起きにくくなります。

この制度は2026年4月までに施行される予定です。

住所等の変更登記の申請義務化
所有者不明土地問題の原因となるのは相続登記をしないことだけではありません。登記の名義人が引っ越したにも関わらず登記の住所が元の住所のそのままになっていると、名義人と連絡がつかなくなります。

そこで、登記人の住所等が変更になった場合、変更となった日から2年以内に登記の住所も変更することが義務化されました。正当な理由なくこれに違反すると、5万円以下の過料が科される可能性があります。

こちらの改正も2026年4月までに施行予定です。

他の公的機関との情報連携・職権による住所等の変更登記
これは、より正しく住所変更がなされるように、法務局側が住基ネットからの情報をもとに登記を変更できるというものです。法務局側からの登記変更ですが、必ず本人の了承をとるため勝手に変更されるようなことは起こりません。2026年4月までに施行予定です。

DV被害者等の保護のための登記事項証明書等の記載事項の特例（2024年4月施行）
不動産の登記には、正しい所有者の住所登録が必須です。しかし、登記簿謄本は誰でも法務局で取得できるため、登記から所有者の住所を割り出せてしまいます。

DV被害者などは、住所を隠さないと危険が及ぶ可能性もあるでしょう。そこで、DV防止法、ストーカー規制法、児童虐待防止法上の被害者は、住所を隠して登記できるようにする特例が設けられました。

相続した土地に関する改正

所有者不明土地問題の解決のために、登記変更に関する改正以外に以下のような制度やルールの見直しも行われています。

土地を手放すための制度
土地を相続すると、その土地の管理や固定資産税の支払い等が負担になる場合もあります。いっそのこと相続ではなく手放してしまいたい、という人もいるでしょう。

こういった人のために、2023年4月２７日から、土地を手放し国庫に帰属させられる制度「相続土地国庫帰属制度」が施行されます。相続人であれば誰でも申請可能で、申請手数料や10年分の管理費相当額の負担金（具体的な金額や算定方法については、今後政令により定められる予定）の納付が必要です。

ただ、書面や実地の調査が行われ、管理や処分に過大な費用、もしくは労力がかかる土地と判定されると、この制度の対象外となります。

土地利用に関する民法ルール見直し
民法のルール見直しとして、以下のようなことが今後行われます。

土地・建物の相続登記の申請義務化に対応する方法

2024年4月に土地・建物の相続登記の申請が義務化されたあとは、相続登記を3年以内に行うようにしましょう。

もし相続人が複数いて、全員で共有して相続するのであれば、「法定相続人全員の名義の共有登記」を行います。

遺産分割協議が行われ、それぞれの持ち分を相続するのであれば、話し合いが決まってから登記を行います。暫定的に「法定相続人全員の名義の共有登記」を行ってもよいのですが、そうすると登記の二度手間になってしまい、登録免許税もその都度かかってしまいます。その場合は、相続人申告登記を行っておくようにしましょう。

相続放棄するのであれば、土地・建物の相続登記の申請義務化の対象外となるため、登記変更の必要はありません。